房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略的新時期轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)型研究

高廣智

摘 要：本篇文章首先對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點進行闡述，從房地產(chǎn)投資不合理、土地利用效益較低兩個方面入手，對當前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的土地利用存在的主要問題進行分析，并以此為依據(jù)，提出新時期房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中土地集約利用的策略。希望通過本文的闡述，可以給相關(guān)領(lǐng)域提供些許的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營策略 新時期 轉(zhuǎn)變 轉(zhuǎn)型研究

一、當前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的土地利用存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)投資不合理

近幾年，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域普遍存在滯銷的情況，商品房空置面積逐年升高。大多數(shù)人們認為，導(dǎo)致這種現(xiàn)象出現(xiàn)的主要因素就是由于房屋的價格普遍較高導(dǎo)致的，并且當前大多數(shù)的高檔住宅樓、辦公樓以及商業(yè)用樓的逐漸增多，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)框架出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象。站在房地產(chǎn)投資的視角來說，導(dǎo)致這種現(xiàn)象出現(xiàn)的主要因素就是投資量過高。

（二）土地利用效益較低

當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)的過程中，通常會采用土地成片開發(fā)的形式，并且這種形式在房地產(chǎn)領(lǐng)域中可以給其創(chuàng)造更寬廣的發(fā)展空間。與此同時，因為當前我國務(wù)農(nóng)經(jīng)濟效益遠遠小于非務(wù)農(nóng)經(jīng)濟效益，人們在土地應(yīng)用時，獲得的非務(wù)農(nóng)經(jīng)濟效益比較高。在這種情況的作用下，把一些土地資源劃分到工業(yè)建設(shè)進行應(yīng)用，這樣可以提高農(nóng)民生活品質(zhì)的同時，還能給我國的社會經(jīng)濟的快速發(fā)展奉獻一份力量，這也是促進我國社會效益全球化的關(guān)鍵措施。在進行土地資源應(yīng)用時，可以利用招商引資或者引用先進技術(shù)的方法，來拓展房地產(chǎn)市場。但是，因為一些房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)區(qū)設(shè)置時，經(jīng)濟規(guī)模缺少合理性，使得集聚效應(yīng)喪失嚴重，投資環(huán)境中具備的作用以及吸引力也逐漸減少，甚至消失。因為這部分的土地沒有得到全面的應(yīng)用，進而使得土地資源的自身功能不能得到全面的發(fā)揮。

二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點

（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營難度較大

房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的運營效益，房地產(chǎn)產(chǎn)品針對于消費者來說就是一生最難落實的產(chǎn)品，因為其具備較高的經(jīng)濟成本，并且所營造的經(jīng)濟效益也無法估量，但是在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時，整個產(chǎn)品的構(gòu)建和完成需要消耗一定的時間成本，并且結(jié)合實際企業(yè)的運營規(guī)律，在建設(shè)的過程中，資金走向不可以只進不出，因此就需要運營人員在進行房地產(chǎn)開發(fā)或者運營的過程中，利用多種方式，來實現(xiàn)經(jīng)濟價值的最大化，這樣不但可以確保資金的流向，還能降低資金流，以少部分資金來運營更大的建設(shè)項目，進而降低項目自身具備的不可預(yù)見性。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的運營模式主要包含了預(yù)售以及信托等兩種形式，這就要去房地產(chǎn)愜意具備較強的運營規(guī)模以及市場公信力。此外，價值落實還會受到國家政策性的影響，并且房屋價格也會隨之發(fā)生變動，房地產(chǎn)市場無法利用房地產(chǎn)商的方式進行調(diào)整，進而給房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營增添難度。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險大

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的構(gòu)建周期長短直接影響著房地產(chǎn)運營效益，作為構(gòu)建的房地產(chǎn)構(gòu)建的產(chǎn)品來說，在整個房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，產(chǎn)品的構(gòu)建往往需要幾年的時間，在此過程中，建設(shè)中的資金問題就是房地產(chǎn)企業(yè)首要處理的問題。因為房地產(chǎn)企業(yè)自身就需要消耗大量的資金，收益效率也比較高。站在經(jīng)濟學(xué)的視角來說，當經(jīng)濟收益越高時，面臨的風(fēng)險也就越高，假設(shè)在運營成本環(huán)節(jié)中無法保障全部資金落實到位，那么就會給房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、運營的安全性帶來不利的影響。并且受到國家政策經(jīng)濟環(huán)境的影響，居民的消費心理也會因為房地產(chǎn)價格而發(fā)生變動，進而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營政策性強

房地產(chǎn)業(yè)屬于我國社會經(jīng)濟支柱的第二產(chǎn)業(yè)，對我國社會經(jīng)濟的發(fā)展起著重要的作用，因此，我國可以利用一些政策方式對房地產(chǎn)進行合理的調(diào)整和把控，這樣不但可以給經(jīng)濟發(fā)展奠定良好的條件，還能提升我國居民的生活品質(zhì)，所以，站在大環(huán)境的視角來說，我國房地產(chǎn)開發(fā)和運營都具備較強的政策性，并且國家對房地產(chǎn)企業(yè)的立法和政策也遠遠高于其他行業(yè)，要想確保房地產(chǎn)企業(yè)可以步入正軌，相關(guān)政府就要全面發(fā)揮自己的政府作用對房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)進行全面的管理和核查。

三、新時期房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中土地集約利用的策略

（一）有效結(jié)合土地資源管理和資產(chǎn)管理

在新時期的背景下，我國相關(guān)部門需要制定完善的措施，確保房地產(chǎn)企業(yè)在全面應(yīng)用土地資源的過程中，保證土地資源的高效應(yīng)用，最大程度的節(jié)省土地資源。這就要利用有限的土地應(yīng)用方式來取代無償應(yīng)用方式。這就要求將原始的土地資源管理以及資產(chǎn)管理模式進行有機融合。我國房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)和運營時，需要將房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展目標進行展現(xiàn)，在進行土地資源優(yōu)化配置時，將市場制度進行全面應(yīng)用，并且政府在此過程中起著宏觀調(diào)控的作用，進而提升土地應(yīng)用的高效性和科學(xué)性。

針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，政策的主導(dǎo)作用主要就是獲得理想的投資環(huán)境，構(gòu)建完善的法律機制，可以使得城市資源以及土地資源的高效利用。在這種環(huán)境下，投資環(huán)境需要具備一定的透明性，這樣才能使得房地產(chǎn)企業(yè)在運營時，將各種不確定因素以及風(fēng)險降到最低。在進行投資時，應(yīng)該加大針對性，這樣不僅可以達到土地資源的合理應(yīng)用，同時還能提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

（二）提升房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，要想提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，就要將有效的土地資源進行高效應(yīng)用。房地產(chǎn)企業(yè)在運營時，首先要對投資環(huán)境進行合理劃分，提高投資項目的管理水平。企業(yè)在運營時，還要全面掌握國家頒布的相關(guān)政策，及時了解市場發(fā)展走向，同時制定相應(yīng)的風(fēng)險防范措施，以此來提高自身的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)還要采用科學(xué)的預(yù)測方式，來對房地產(chǎn)企業(yè)的今后發(fā)展走向進行估測。當供大于求時，應(yīng)該對房地產(chǎn)供求關(guān)系進行全面的分析，并且找出相應(yīng)的產(chǎn)生因素，將企業(yè)的人力資源、物力資源以及材料資源進行全面的應(yīng)用，給房地產(chǎn)企業(yè)開辟出一個全新的市場，將自身具備的優(yōu)勢進行全面的發(fā)揮，創(chuàng)造更高的經(jīng)濟利益，促進房地產(chǎn)企業(yè)不間斷發(fā)展。除此之外，還可以利用創(chuàng)新性思維，做好房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計工作，應(yīng)用先進的工藝以及方式，來提升建筑的質(zhì)量以及施工速率，從而給房地產(chǎn)企業(yè)的今后發(fā)展奠定良好的契機。

四、結(jié)束語

總而言之，隨著時代的快速發(fā)展，我國各個領(lǐng)域也迎來了全面的發(fā)展時機，房地產(chǎn)企業(yè)時我國獨立的經(jīng)濟體系，在長期的運用發(fā)展中，一味的追求經(jīng)濟效益，忽略了土地資源的高效應(yīng)用。但是，我國作為人口增長大國，在發(fā)展的過程中，需要重視各項資源的節(jié)省應(yīng)用，在這種條件的影響下，我國房地產(chǎn)企業(yè)需要對開發(fā)與經(jīng)營策略進行全面的轉(zhuǎn)型，借助有效的土地節(jié)約策略來提高自身的核心競爭力，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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