房地產開發經營中財務預算管理的應用與實踐方法分析

劉正

摘要：房地產企業具有建設周期長以及投入資金多等特點，且面臨著相對較大的市場風險以及政策風險。由于房地產企業具有獨特的性質，再加上房地產開發時面臨的風險相對巨大，因而只有加強財務預算管理，才能對各種風險進行有效的規避。在房地產開發經營中財務預算管理主要包括兩部分內容，即損益預算和現金流預算。因此本文對房地產開發經營中財務預算管理的應用與實踐方法做了詳細的分析與闡述。

關鍵詞：房地產開發；財務預算管理；應用；實踐方法

在房地產企業預算管理中，財務預算管理是核心的部分，作為一項綜合性的財務計劃，企業預算包括的內容主要有：財務預算、資本預算以及經營預算等。而在資本預算以及經營預算的基礎上，財務預算的工作則是安排現金流，并預計一定時期末企業的資產負債表以及一定時期內的損益表。

一、房地產開發經營中的財務預算管理作用

在開發房地產的活動中，獲得一定的經濟效益是其根本目的，因而在開發經營房地產時必須將傳統管理職能的局限性打破，并將經營活動與房地產開發看做是一個整體，這樣才能有效地提升市場競爭力以及經濟效益。通過這種方式，有關從屬單位、經營管理部門以及房地產開發才能將子目標完美的結合起來，從而使得經營者的管理行為以及投資者的決策戰略能夠始終保持一致。因此房地產開發企業必須將所屬單位的經營活動與各職能部門的管理行為有效地貫穿起來，這樣一來整個企業才能達到提高經濟效益以及管理效率的目的。而房地產開發經營中的財務預算管理，是圍繞其初期發展戰略目標，在科學合理的預測和決策經營的前提下，對一定時期內籌集、使用、分配企業資金的財務活動所制定出的有關規劃和計劃，財務預算管理能夠促使企業對自身的財務活動進行高效的控制和管理，從而達到滿足市場需求，獲取最大經濟效益的目的。

二、房地產開發企業財務預算管理情況

（一）損益預算

在損益預算中，成本預算、收入預算、稅費預算以及費用預算等都是主要的內容。在有關通行辦法中具有明確的規定，即房地產企業在確認銷售收入時，必須滿足以下要求：已經簽訂商品房銷售合同，已經確定銷售收入；獲得竣工備案表，且驗收竣工商品房合格；已經科學合理地計量了商品房的有關成本；客戶驗收商品房時，商品房移交的相關手續已經辦妥。通過成本管理部門、工程部門、營銷部門等的通力合作，財務預算管理部門就能獲得有效的信息支持，并能夠將費用預算、成本預算以及收入預算等高效地加以完成。而稅費預算涉及到較廣的范圍，即包括城市維護建設稅、營業稅以及土地增值稅等，且與收入成本預算以及項目管理存在一定的關系。

（二）現金流量預算

在房地產開發經營過程中，財務預算管理既能夠對企業的現金流量進行科學合理地控制和規劃，又能對資金進行集中強化管理。通?，F金預算主要包括兩大部分，即流入現金以及流出現金的預算，而流入現金主要包括銷售回款以及銀行貸款等。針對銷售回款，市場環境以及銷售政策的約束是其重要的制約因素。而流出現金的制約因素則主要包括銀行貸款政策以及工程進度等。

三、房地產開發經營中的財務預算管理問題

（一）財務預算編制認識不全面

在房地產開發經營的過程中，財務預算管理的作用主要有兩個，一是企業的經營成果，二是可以預計的企業未來一定時期內的財務狀況。但是目前當地產企業在進行財務預算管理的過程中，由于財務預算編制認識不全面，很多部門認為，財務預算管理僅是財務部門的工作，因而各部門之間缺乏有效的合作，從而導致財務預算管理存在一定的問題。

（二）缺乏對財務預算項目的科學分解與準備執行

房地產企業不同，執行和制定財務預算的方式也不同，分析其原因：首先在對財務預算進行制定時，客觀性不足，且沒有對企業明年的財務狀況以及計劃進行認真的分析，因此導致了實際經營情況與編制目標分解聯系不足。其次是相關的業務部門缺乏較強的執行力度。

（三）項目開發預算、企業戰略目標及年度財務預算聯系不足

在房地產開發經營中，存在較多的不確定因素，而開發周期長則是最重要的一點。而房地產開發經營中，由于套用了以往的財務預算方法，導致財務預算管理存在一定的問題，即項目開發預算、企業戰略目標及年度財務預算聯系不足等。

四、房地產開發經營的財務預算管理實踐方法

（一）合理編制財務項目預算

在房地產開發經營中，如果項目預算存在問題，就不能充分利用企業的資金，進而會出現加重財務負擔以及造成資金短缺的情況。因此在項目實施之前，企業需要收集大量資料，并對其進行整理分析，以便對整體項目情況進行全方位的考慮，從而達到合理編制財務項目預算的目的。另外各個部門也需要加強監督和合作，并將整體大于部分的作用充分發揮出來，從而促使企業獲得最大的經濟效益。

（二）強化各部門的配合度、現金預算及損益預算

在財務預算管理的工作中，其涉及到前期手續費、建安工程費、項目研發費、綜合地價等多個方面，而通過預算收入成本，就能分期規劃現金預算，并將準備籌資工作做好。因此在財務預算管理實踐工作中，需要不斷強化各部門的配合度，同時對現金預算以及損益預算進行強化，這樣才能確保財務預算管理達到真正的目的。

（三）提高財務預算的考核程度

企業要實現發展目標，就必須展開一系列的經濟活動，而這是財務預算管理的基本要求。在執行財務預算管理的過程中，企業要想實現強化管理，就需要切實落實好經營策略。而企業在構建預算管理體系的過程中，提高財務預算考核程度，增強預算的約束力以及控制力，加強財務預算以及業務預算是最有效的方法。在實際工作中，特別是針對建設部門與銷售部門的工作，就必須根據預算范圍落實和開展好預算工作以及經濟活動。

（四）財務預算管理執行與監督的優化

在房地產開發經營的過程中，針對財務預算管理需不斷優化執行與監督，即通過財務預算管理，在項目實施前，對發展目標進行制定，并對各項工作加強控制。而在項目實施的過程中，財務預算管理能有效監督各項工作，還能及時找出問題并加以解決，以便將資產支出控制在預算范圍內。而在項目實施之后，財務預算管理還能對其進行公正、客觀的評價，并找出和分析錯誤的原因，以避免其再次發生在下一個項目中。

五、總結

綜上所述，房地產開發經營過程中，財務預算對決策的制定以及正確性具有直接的影響。因此房地產企業必須以現金流控制為主線，構建一個完善的財務預算管理體系，加強執行和考核財務預算，督促各個職能部門之間加強協調和溝通，這樣才能順利實現財務預算管理的目標。

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（作者單位：青島城市發展集團有限公司）