探討內控導向下房地產項目的成本控制方法

蔡國紅

摘要：隨著我國市場經濟的飛速發展，房地產企業之間的競爭也越來越激烈，很多房地產企業為了提升自身的綜合競爭實力，很多企業利用了內控導向來管理企業，利用內控導向可以提高企業的經營效率，但是我國房地產企業中內控導向還處于起步階段，房地產項目成本控制還存在著一些問題，因此如何在內控導向下提高房地產項目成本控制是現階段值得考慮的問題，本文從加強成本控制的重要作用出發，分析了房地產項目成本控制存在的問題，并提出了幾點基于內部導向下提高房地產項目成本控制的方法，目的在于提高房地產企業項目成本管理的水平，促進房地產企業獲得長期穩定的發展。

關鍵詞：內控導向；房地產項目；成本控制

一、加強成本控制對房地產的重要作用

（一）有利于促進經營目標的實現

房地產企業通過成本控制可以對房地產企業的日常生產經營過程中所發生的各項成本費用從空間和時間上進行監督和調控，及時的發現項目成本中的偏差，并可以采用科學合理的方法予以更正，提高成本費用的使用效率，可以進一步保證房地產企業經營目標的早日實現。

（二）有利于實現企業的資源合理配置

房地產企業通過加強成本控制，可以有效的將內部人力、物力、財力進行合理的優化配置，可以優化財務管理流程，使有限的項目建設資源得到充分的利用，提高資源的利用率。

（三）有利于對項目建設進行監督

房地產企業的成本控制工作是全方位、全過程的系統控制，通過加強成本控制可以很好監控房地產企業項目建設的全過程，主管人員可以通過資料信息系統更好的反映出一些違法行為、浪費行為，可以避免一些不必要的浪費和違法行為。

二、房地產項目成本控制存在的問題

（一）缺乏健全的全面預算管理體系

現階段我國一些房地產企業的成本控制工作存在著全面預算管理體系不健全的問題，其中全面預算管理體系不健全的問題主要表現在以下幾個方面上：一方面由于很多的房地產企業將主要精力放在了項目的開發建設上，在企業的內部并沒有設置比較專業的全面預算管理機構，僅僅是簡單的將財務會計工作向全面預算工作的方向發展；另一方面有的一些房地產企業的全面預算工作只是通過財務部門來完成，其他房地產企業部門的員工并沒有參與到全面預算管理工作當中去，降低了全面預算管理的執行力度，降低了全面預算管理工作的關聯性。

（二）成本控制責任制缺失

從實際情況來看很多的房地產項目成本控制制度還比較粗獷，從表面上看每位成員都肩負著成本控制的責任，每個部門都有成本控制的分工，但是從實際的執行結果來看，成本控制并沒有落實到各個項目當中去，成本控制標準只是停留在了公司的層面上，成本控制形式化比較嚴重，這樣就降低了項目成本控制的可行性和實效性，當項目成本控制出現問題的時候也就不能及時的明確責任主體，不能夠為成本控制獎罰提供依據，由于房地產項目成本控制責任制度的缺失，就會導致項目成本的隨意性較大，很多房地產企業員工不愿意花費大量的時間和精力在項目成本控制工作上，直接降低了項目成本控制的工作效率。

（三）項目資金管理有待于提高

房地產項目成本控制的關鍵之一是項目資金管理，但是從實際情況來看一些房地產企業中項目資金管理中還存在著一些問題，主要問題體現在以下幾個方面上：首先很多房地產企業的負責人將主要的精力放在了項目工程上，對項目資金管理意識不強，缺乏對項目資金的籌劃和控制，項目資金管理考核制度不完善，直接加大了項目資金籌集和使用的成本；其次資金預算結算模式不完善，在經營模式上房地產項目有著資金投入大、建設周期長、成本高等特點，直接導致了項目資金比較分散，房地產企業的負責人不能夠及時的了解到項目資金的使用情況，資金預算結算模式比較落后，一些房地產企業還存在著帳外循環資金；再次一些房地產企業對項目投資風險缺乏預見性，加大了項目資金的支出，造成大量項目資金的浪費。

三、基于內部導向下提高房地產項目成本控制的方法

（一）建立健全全面預算管理體系

內控導向可以更好的管理好房地產企業的項目成本，是房地產企業經營活動中不可缺少的，然而在內控導向中全面預算是其中的主要內容之一，因此房地產企業為了提高項目成本控制就必須建立健全全面預算管理體系，房地產企業可以從以下幾個方面入手來保證全面預算管理體系的健全性：首先房地產企業需要對經營管理理念進行統一，確定正確的房地產企業經營發展目標，樹立科學合理的全面預算管理觀念，要讓全體員工認識到全面預算管理是關系到每個員工切身利益的事情，認識到全面預算管理的重要性；其次房地產企業在制定全面預算管理方案方面要采用科學合理的方法，例如要將動態預算、彈性預算、零基預算和固定預算有機的結合起來，從全面預算不同項目的特點和規律出發，提高編制全面預算管理方案的科學合理性；再次房地產企業要采用科學合理的方法來建立科學合理的全面預算管理考核機制，要將員工的獎罰機制與全面預算的執行情況相結合，這樣才能夠充分調動起員工參與全面預算的積極性。

（二）建立項目成本控制責任制度

地產企業提高項目成本控制要依賴于完善的項目成本控制責任制度，首先房地產企業要確保項目成本控制是圍繞在成本管理計劃而開展的，項目成本控制目標可以通過目標成本進行逐層分解，要明確主控人員和各個部門之間的責任關系，將項目成本控制的具體責任落實到個人身上，這樣才能夠有效的推動項目成本控制工作的順利進行；其次房地產企業要建立相關的獎罰機制，對于不能夠完成項目成本控制工作任務的部門和個人要予以處罰，對于能夠按時完成項目成本控制工作的部門和個人要予以獎勵，這樣就可以調動起員工參與項目成本控制工作的積極性；再次為了提高項目成本控制的效率，要采用科學有效的成本控制方法。

（三）加強房地產企業項目資金管理

首先，不斷完善資金風險防范機制。房地產企業要明確資金管理業務流程，優化項目資金、電費收入、成本、固定資產、資金和其他資金業務管理流程，降低了資金使用的財務風險。

其次，為了保證資金支付的科學性，房地產企業要及時的編制資金使用計劃，并嚴格按照計劃認真的完成資金支付工作，并在一定時間內組織資金計劃平衡會的召開，在審批通過后再報送上級公司。

再次，對財務收支流程進行規劃，資金支付的審核程序主要有以下幾個：經辦人、財務領導的審批、財務人員制證審核、審計人員審核、出納員付款，財務部門領導主要負責資金項目收支的真實性和合理性；項目收支的合規性和數據的準確性，主要由會計審核來把關；項目收支中會計處理的正確性主要是由稽核來進行；通過出納對項目收支數據進行復核無誤后，房地產企業才能夠進行付款。

四、總結

綜上所述，加強成本控制可以對房地產企業項目成本起到重要性的作用，因此房地產企業要堅持以內控導向為基礎，從實際情況出發找出房地產項目中成本工作中的不足之處，利用科學合理的方式不斷提高成本控制工作的水平，促進我國房地產項目企業的健康穩定發展。

參考文獻：

[1]劉樺.淺析房地產內部控制現狀及改善對策[J].財經界（學術版），2014（09）.

[2]趙麗.房地產企業內部控制存在的問題與對策探討[J].財經界（學術版），2014（16）.

（作者單位：德清美都安置房建設有限公司）