房地產行業財務安全性探究

東北農業大學經濟管理學院陳鳳霞王榮

房地產行業財務安全性探究

東北農業大學經濟管理學院陳鳳霞王榮

財務安全是指企業資本良性運營的一種可持續狀態，即當期企業資本良性運營的狀態能持續到下一期。從商務部發布的中國非金融類上市公司財務安全評估報告中發現，房地產行業的財務安全性最低，粉飾報表嫌疑最重。本文從房地產行業本身出發，發現行業綜合性強、融資需求大、負債水平高、行業稅負過重等因素會促使企業調整盈余、粉飾報表，從而降低財務安全性。

財務安全 融資負債 稅負

一、引言

房地產行業是我國國民經濟發展中十分重要的組成部分，對社會和諧有著十分重要的作用，根據統計數據顯示，2005～2014年我國國民生產總值增長率平均值為9.993%，其中房地產行業增加值占國民生產總值的平均比重為5.35%；2006～2014年我國房地產業平均就業人數為463.16萬人，其中城鎮單位有219.38萬人在房地產業就職，國有單位平均就業人員為43.39萬人，城鎮集體單位平均有8.39萬人就職，其他單位有192萬人就職，由此可見，房地產業對我國經濟發展、社會和諧穩定至關重要。因而，房地產業的財務安全程度不僅關系行業的生存發展，更關系到社會的穩定健康發展，一旦發生財務危機，大量人員失業，不僅企業面臨巨大財務危機，國民經濟和社會穩定也會受到牽連，因此，對房地產行業財務安全性的研究是十分重要且必要的。

二、房地產行業財務安全的現狀

商務部研究院課題組采用賽彌斯（Themis）純定量異常值信用評級技術，詳細分析了我國三大產業的財務安全狀況，圖1是2012～2016年三大產業財務安全指數（FSI）的趨勢圖。

圖1 2012～2016年三大產業財務安全指數（FSI）

由圖1可知，2012～2016年我國三大產業財務安全指數均成逐年下降的趨勢，其中第一產業與第二產業財務安全指數均在5000以上，波動幅度較小，財務安全狀況較好，第三產業財務安全指數則一直處于5000以下，并且2014年以后下降幅度較大。由此可見，我國第三產業財務安全水平在三大產業中是最差的。

根據申銀萬國證券研究所行業分類以及Themis模型適用的行業分類標準可知，第三產業（除金融類上市公司以外）主要包括交通運輸業、商業貿易休閑服務業、計算機通信業以及房地產行業，由表1可知，房地產上市公司在第三產業中安全指數最低，2012～2015年財務安全指數一直處于2000左右，僅達到其他行業財務安全指數的一般水平，2016年房地產上市公司財物安全指數預測值僅為1885.5，僅達到通信行業財務安全指數（預測值）的1/3，不僅是第三產業中行業最低分，而且也是房地產行業近5年的最低分，通過比較分析可以看到房地產行業整體財務安全性最差。

由表3可知，2013～2015年房地產上市公司中存在粉飾財務報表嫌疑的上市公司所占比重高達60%～70%，其中2013年存在粉飾財務報表嫌疑的房地產企業數為98家，占房地產行業企業總數的73%，為近三年來的最大值，2015年房地產上市公司中存在粉飾財務報表嫌疑的企業所占比重有所下降，但138家房地產上市公司中仍有78家房地產企業有粉飾報表的嫌疑。反觀其他行業，綜合行業是除房地產行業以外，粉飾財務報表嫌疑最大的行業，但該行業中粉飾財務報表嫌疑的企業所占比重僅達到40%～50%，其他行業中近三年來僅有20%～30%的企業存在粉飾財務報表嫌疑。由此可見，房地產行業是所有行業中粉飾財務報表嫌疑最大，財務安全性也是最低的行業。

表1 2012～2016年第三產業中各行業財務安全指數（FSI）

三、房地產行業財務安全性低的原因分析

行業不同，影響財務安全的因素必然存在差異。我國房地產行業的起源與發展有其自身的特殊性，因此，本文從房地產行業自身的特點出發分析房地產行業財務安全性低的原因。

（一）綜合性強為了應對激烈的市場競爭，房地產開始選擇跨業經營和擴大規模經營，形成從房屋的建設到最后業主入住，橫跨工程物資的生產、運輸流轉、消費以及后續物業管理的產業鏈，房地產行業逐步集開發經營、房屋銷售、物業管理于一體，產業結構綜合性逐漸變強；根據第三次全國經濟普查數據顯示，截止至2013年，全國共有房地產企業33.8萬個，其中房地產開發經營企業比重為39.05%，房地產物業管理企業比重達到31.07%。然而不管是跨業經營還是擴大規模經營，充足的資金無疑是每個企業所必須解決的問題。銀行貸款是很多行業籌資的首選，但對于房地產行業而言，其本身資產負債率已經高于一般企業，繼續申請銀行貸款，不僅難以滿足資金需求，而且會造成極大的財務風險，并且這種風險是利益相關者所不愿意看到的，因此，上市成為房地產企業融資的必然選擇。上市也不等于可以高枕無憂，陸建橋（1999）就指出上市公司為了避免因連續三年虧損而被證監會管制，會在虧損年度前后有意調增調減公司盈余，陸正飛和魏濤（2006）進一步指出上市公司為了在資本市場上進一步融資，會進行盈余管理，有意提高自身業績。房地產上市公司因其自身的行業特點——前期資金需求大且投資周期長，在進入資本市場后，出于進一步融資和避免被摘牌的需求，會對自身財務狀況進行不同程度的增減，從而降低了自身財務安全性。

（二）資產負債率過高房地產行業與其他行業最主要的不同在于：房地產行業屬于資金密集型產業，在項目執行的過程當中，對資金的需求量較一般企業而言更大，但房地產開發項目耗時較長，商品周轉效率較低，從前期投資到后期回報耗時較長，與其他行業一樣，房地產業在進行融資時首先想到的仍然是銀行貸款，因此與其他企業相比，房地產企業的負債水平較高，近三年來，房地產行業資產負債率最高高達98.84%，平均資產負債率達到64%，不僅比一般企業負債水平高，而且也超過國際房地產行業資產負債率低于50%的標準，如此高的資產負債率，也意味著財務風險較大，企業的債權人在向企業貸出資金或者購買債券時會考慮企業現有債務水平是否會對自己全額收回本金和利息產生影響；企業外部投資者在對企業進行投資時也會考慮企業現有的負債水平是否會影響自己獲取投資收益或者收取股利等。由此可見，在企業規模相等的情況下，債權人和企業外部投資者都會傾向于選擇財務風險較小、財務實力較為雄厚的企業借貸資金或者進行投資。然而房地產為應對激烈的市場競爭，提高自身競爭力，需要的仍然是充足的資金，但房地產自身投資回報期長的特點決定了其無法完全依靠自有資金，它既要籌集所需要的資金，又要給予債權人、投資者充分的信心。因此房地產企業會有在資產負債率過高的前提下調整企業利潤、粉飾報表的動機，以達到在財務報表層面樹立企業良好財務形象的目的，給予債權人、投資者充分的信心。

表2 2013～2015年存在財務報表粉飾嫌疑上市公司行業分布

（三）行業稅負過重本文參考李曉紅、魏微（2015）的做法，采用有效稅率衡量行業實際的稅負水平，表3列示了近五年來各行業的稅負情況。

表3 2011～2015年各行業稅負情況

由表3可知，房地產行業的平均稅負水平9.74%是所有行業中最高的，是建筑業的3倍，租賃和商務服務業的2倍；近五年來，房地產行業稅負水平居高不下，始終未低于9%，2011年更是高達10.64%；此外，除房地產行業外，平均稅負水平最高的為綜合業，但其平均稅負水平也只有6.69%，稅負水平最高時也未達到8%。由此可見，相對于其他行業而言，房地產行業具有高稅負的特點。

截止至2015年12月31日，我國房地產行業尚未進入“營改增”試點范圍，在納稅環節，房地產行業除需繳納營業稅外，還需繳納土地增值稅，相對于其他行業而言，房地產行業需多繳納一次稅款，在如此高稅負的情況下，為滿足投資、融資，提高自身經濟實力的需要，有很大的動機去避免資本流出企業，爭取自身利益的最大化，因而，房地產有著很大的動機推遲計量會計盈余或者虛減企業會計盈余，以降低稅費的流出，避免資本流失；與此同時，由于目前我國的稅制仍不完善，各種稅收優惠政策給予了房地產進行盈余管理的空間，在稅收優惠取消時，往后遞延會計盈余，在新增稅收優惠的年份多記會計盈余，以降低企業稅負。張麗玲（2013）通過實證進一步驗證避稅動機作用下房地產行業會進行盈余管理。

四、房地產上市公司財務安全狀況改善措施

房地產是我國經濟發展中的支柱型產業，既受國家相關法律政策的影響，也影響人們的日常生活，因而，提高房地產行業的財務安全性勢在必行。

（一）建立多元化融資渠道房地產行業具有前期投資資金大、資產周轉速率慢、產品開發周期長、投資回報周期長、財務風險大的特點，而傳統的貸款和股權融資對企業的財務狀況有很高的要求，這無形中給房地產企業提供了進行盈余管理和粉飾報表的動機。因此，建立多元化的融資渠道（如信托基金、信托業務等），減少房地產對傳統融資方式依賴的同時，加強對多元化融資方式的管理和對相關專業人員的培養，實現融資渠道的標準化、公眾化。這樣不僅能滿足不同層面企業的融資需求，也能降低因融資而進行粉飾財務報表發生的概率，使企業的財務安全得到保證。

（二）加大證監會監管力度粉飾報表是有一定風險的，而加大對房地產行業的監管力度在無形中會提高企業粉飾財務報表的成本。就目前來看，我國對稽查征管懲處的力度較小，這無形中給了企業粉飾報表的空間，只有加大對財務粉飾行為的懲處力度，培養業務能力更加強的審查隊伍，落實責任追究制度，使得每一項財務行為都能找到相應的負責人，才能對企業形成強大的震懾作用。當企業粉飾報表的成本高于其獲得的收益時，財務粉飾行為發生的概率自然會大大降低，財務安全性也會大大提高。

（三）完善會計準則降低企業盈余管理的根本途徑是降低企業進行盈余管理的空間，即會計準則的質量越高，企業利用會計準則進行盈余管理的可能越小，財務安全得到保證的概率越大。目前我國會計準則尚不完善，并且處于與國際會計準則相趨同的時期，應結合我國的政治經濟發展現狀，有針對性的吸取國際會計準則模式，如借鑒國際準則中會計與稅法相協調的模式，降低利用會計稅法差異調整盈余的發生概率。

（四）加快房地產行業“營改增”的步伐房地產行業稅負過重最主要的原因在于：對房地產行業而言，在流轉環節，房地產繳納兩道稅，不僅存在對房地產行業的重復納稅，而且會使各行業之間的稅負差異較大?！盃I改增”后，商品房流轉過程中只需繳納增值稅，從之前繳納兩種稅到繳納一種稅，行業稅負會大大減輕，也會大大降低房地產行業發生為避稅粉飾報表行為的概率，財務安全性自然會有所提升。因此，加快房地產行業“營改增”的步伐是大勢所趨，也是提高房地產行業財務安全性的必要措施。

（五）加強對房地產行業人員的教育房地產自2016年5月1日納入“營改增”范圍以來，先后出現6家企業以“營改增”為借口，惡意漲價，擾亂市場秩序的行為。由此可見，加強對房地產行業人員的教育是加快房地產營改增進程中十分重要的一步。

首先，要全面加強房地產行業人員對“營改增”政策的理解，避免出現類似“在營業稅的基礎上加征增值稅”的誤導性陳述；其次，要加強對房地產行業財務人員的教育，在營業稅改征增值稅的過渡階段，將增值稅征納范圍、應稅行為、增值稅專用發票的使用等業務開展一些權威且實用的課程，做到不僅能讓財務人員對“營改增”政策更加深入了解的同時還能讓財務人員從企業自身的業務特點和經營現狀出發，將“營改增”的政策實時落入到企業的會計核算中來。只有從財務核算層面加快“營改增”的進程，才能從根本上加快“營改增”的步伐。

（六）完善企業內部控制制度2006年，上海證券交易所與深圳證券交易所發布了內部控制制度指引，倡導上市公司披露自我評估報告，截止到目前為止，內部控制制度在我國取得了一定的成效。內部控制制度最重要的目標是保證企業披露的財務報告的質量，它貫穿企業生產、經營、開發、投資等過程的始終，會對企業的經營銷售等產生實質性的影響，會避免企業不當行為的發生，減少不必要費用的流出以及操縱性酌量費用的產生，在一定程度上保證了財務報告的質量，提高了財務安全性。方紅星、金玉娜（2011）驗證了內部控制水平越高，對盈余管理的抑制作用越明顯，進一步肯定了內部控制對財務信息質量的積極作用。因此，全面完善企業的內部控制制度以及企業內部控制鑒證報告披露制度有利于提高企業財務安全性。

［1］陸建橋：《中國虧損上市公司盈余管理的實證研究》，《會計研究》1999年第9期。

［2］陸正飛、魏濤：《配股后業績下滑：盈余管理后果與真實業績滑坡》，《會計研究》2006年第8期。

［3］李曉紅、魏微：《房地產行業稅收負擔研究》，《稅務與經濟》2015年第3期。

［4］張麗玲：《房地產業盈余管理及其避稅動機實證研究》，財政部財政科學研究院2013年碩士學位論文。

（編輯章迪）