樓宇經濟發展對高職物業管理專業突破建設“瓶頸”的啟示

摘 要：高職物業管理專業應物業管理行業發展而生，旨在為其培養高素質技能應用型勞動者。專業建設經歷了探索、初建和發展至今，出現了“瓶頸”，即招生難、就業難和發展難等問題，亟需尋找對策。樓宇經濟是近年來我國大力發展的新型經濟形態，這種經濟形態主要通過開發綜合型樓宇引進稅源，帶動整個區域經濟的發展。然而，根據對蘇州工業園區樓宇經濟發展現狀的調研，目前樓宇經濟發展受到諸多因素的影響，而符合需求的物業服務人才短缺是其中的重要因素之一。通過對高職物業管理專業建設“瓶頸”及樓宇經濟發展對人才需求特征的分析，探索了物業管理專業突破建設“瓶頸”的對策。

關鍵詞：高職；物業管理；樓宇經濟；人才需求；專業建設

基金項目：2016年度蘇州工業園區服務外包職業學院產業研究專項重點課題“蘇州工業園區樓宇經濟發展現狀與人才需求研究”（項目編號：ky-cyzx601）

作者簡介：余凡，女，蘇州工業園區服務外包職業學院商學院房地產管理系主任，副教授，主要研究方向為高等職業教育。

中圖分類號：G712 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7747（2017）24-0025-06

一、高職物業管理專業建設調研背景分析

高等職業院校專業開設以符合區域經濟和社會發展需求為首要前提，在對行業充分調研、對開設條件論證研討的基礎上最終確定，因此，專業建設始終秉承“為產業辦教育”的理念，緊隨行業發展，不斷地調整和完善建設培養方案。[1]高職物業管理專業便是在對物業管理這一被譽為現代城市 “朝陽產業”的行業進行充分調研和論證后開設的。以江蘇省為例，經統計，全省共有高職院校83所，其中，開設物業管理專業同類和相近專業的院校有20所。在蘇州，該類院校共8所，而單獨以“物業管理”命名的學院有3所，如表1、表2所示。

為了深入了解目前這些高職院校物業管理專業建設發展情況，筆者組織了物業管理專業教師、企業專家和部分物業管理專業學生，利用寒暑假，主要對江蘇省開設物業管理專業的高職院校進行走訪和問卷調研。其中，重點調研了蘇州工業園區服務外包職業學院、蘇州農業職業技術學院和硅湖職業技術學院等三所院校。調研問卷采用五級李克特量表，以便被調研者方便判斷和填寫，調研內容主要圍繞專業建設、人才培養、課程改革、師資建設和職業資格證情況等進行，[2]分析了目前高職物業管理專業建設取得的成績，同時，也發現存在的共性問題。本次調研向高職院校教師共發放47份問卷，回收有效問卷31份；向高職院校學生共發放173份問卷，回收有效問卷154份；向高職院校相關領導和行政人員共發放問卷37份，回收有效問卷18份。

調研結果顯示，高職院校的物業管理專業建設大都按照既定目標進行，并且積極探索了人才培養模式的創新，大部分專業都有或深度或寬口的校企合作，合作企業資源優秀，課程改革、師資隊伍建設和教學資源庫建設等都在有序開展。但是，調查中也發現了目前制約高職物業管理專業建設的一些共性問題和“瓶頸”。

二、高職物業管理專業建設“瓶頸”

通過SPSS 11.5對調研問卷的統計處理，筆者從教師、學生和相關領導三大主體角度，分析、探討了目前高職院校物業管理專業建設的主要問題。

（一）調研結果

1.在對高職物業管理專業教師及相關領導的問卷進行統計分析后發現，涉及專業建設的所有問題回答評分中，招生效果、技能大賽成績和學生學習興趣三個維度的測評得分最低，如表3所示。

在三個項目中，平均分最高的是技能大賽成績，但也只有2.99分。進一步調研發現，技能大賽取得好成績的并不是與專業最匹配的賽項，獲獎的主要是商務管理類比賽，與物業管理專業相契合的幾乎沒有獲獎項目。這就使“以賽促教”這個專業發展的重要政策不能真正實現。三個維度上得分最低的是招生效果，在調研中發現，物業管理專業的招生數隨著生源不斷縮減而明顯下降。以蘇州工業園區某高職院校物業管理專業為例，如圖1所示，近幾年招生數呈明顯下降趨勢。而學生學習興趣也不高，整體效果不盡如人意。

2.在對高職物業管理專業學生的問卷進行統計分析后發現，得分最低的是就業專業對口情況，其次是對專業的期望值和對專業未來發展的認知，如表4所示。

項目平均分最高的是對專業發展的認知，但是，也低于3分相對值，這說明目前高職物業管理專業學生對于專業的認可度以及未來發展的期望值不高，選擇與專業對口的工作較少。高職物業管理專業發展建設遇到了“瓶頸”。[3]147

（二）高職物業管理專業建設“瓶頸”

1.招生難。隨著高考生源的持續走低，高等職業院校不少專業招生變得越來越困難，甚至出現嚴重低于招生指標的情況。其中，物業管理專業便是如此。以江蘇省為例，在調研中我們發現，所有的高職類物業管理專業招生都非常困難，甚至部分學院已準備取消該專業。校企合作比較好的幾所高職物業管理專業招生情況也不容樂觀，雖能基本招滿，但生源的質量遠遠低于其他專業，大多是調劑過來的學生。

2.就業難。不是難在沒有企業招收物業專業的學生，而是所招學生的知識、技能和能力不能滿足企業發展對人才多層次的需求，出現供需能力不匹配的情況。另外，就業還難在企業留不住學生，學生在實習期滿后，通常因為所從事工作比較低端、看不到自身發展空間、工資較低等原因離職，造成就業不對口情況。這樣的就業情況也同樣會影響到專業招生，需要在專業建設中重新確定培養目標，修訂培養方案，尋找最適合的發展領域。

3.發展難。高職教育一直提倡“以賽促教”，而對于物業管理專業，目前幾乎沒有與專業最匹配、最合適的賽項。現有狀況是或參與偏管理類的比賽，如市場營銷；或參與偏工程類比賽，如工程造價。但是，這樣的賽項都不能與物業管理專業真正契合，因此，專業謀求進一步發展、出成績非常困難。

這些問題，究其根本原因是缺乏對物業管理行業的正確認知、對專業所培養學生的準確定位及對未來發展領域的理解。我們在調研中也發現，目前物業管理行業已經開始進入蓬勃發展階段，并逐漸走向其高端領域，即物業資產管理。這種管理是以收益性物業為最主要的服務對象，管理人員通過招商、運營、房地產組合投資、能源管理和設施管理等手段進行專業化服務，使得物業實現最大化增值。這恰恰正是我國各大城市都在大力推進的一種新型經濟形態——樓宇經濟所亟需的、短缺的管理。

三、樓宇經濟發展對物業服務人才知識能力的需求

樓宇經濟是近年來我國城市經濟發展中涌現的一種新型經濟形態，是指以城市經濟為基礎，以商務樓功能性板塊和區域性設施為主要載體，以出租、出售或開發經營為目標，以高度土地集約化利用為特征，以現代服務業發展為核心，通過開發樓宇引進各類企業，吸引其他相關產業集聚形成一定空間集聚規模，從而引進稅源、帶動區域經濟發展的一種綜合經濟業態。[4]

蘇州工業園區是蘇州國家級開發區，近年來不斷加大樓宇開發建設力度，大力推進樓宇經濟發展。尤其是2016年，國地稅數據顯示，園區范圍內已啟用樓宇84幢，共有注冊企業22 900余戶，2016年，合計入庫稅收收入達130億元，占全年國地稅稅收收入的25.37%，成功實現通過發展樓宇經濟推動產業轉型，培植地方稅源。但是，在調研中也發現，目前影響蘇州工業園區樓宇經濟發展的因素之一便是樓宇整體服務質量亟待提高，服務人員綜合素質及能力需要提升。[3]148如圖2所示，從園區典型樓宇的服務質量滿意情況測評可以看出，滿意度不高，這與樓宇經濟整體發展勢頭不相匹配。如圖3、圖4所示為對樓宇經濟發展所需崗位及服務人才知識技能的需求統計。

可見，樓宇經濟的發展所需要的物業服務正是物業資產管理的核心內容。高職物業管理專業應該根據行業和新型經濟形態的發展重新定位專業培養目標，審視專業培養方案，抓住社會和經濟發展的新動力，緊隨國家相關政策，培養順應經濟和行業發展、符合企業用人需求的人才，這也是突破專業建設“瓶頸”的契機。[5]

四、啟示

高職物業管理專業的建設和發展亟待站在行業發展新階段的層面上謀求突破，以順利破解“瓶頸”。樓宇經濟的蓬勃發展無疑有助于物業管理行業向更高層面推進，其對物業服務人才知識能力等各方面的需求，是高職物業管理專業謀求建設發展的重要參考和指引。

（一）高職物業管理專業應重新進行專業調研

高職物業管理應立足所在區域，以樓宇經濟為最主要的調研領域進行人才需求調研和分析，并以此作為最重要的依據，確定人才培養目標和培養模式，積極進行課程體系的重新搭建以及開展教學改革，建立最符合行業企業需要的課程標準體系和知識能力架構，以期培養未來能夠進入行業發展較高層面的技術技能應用型人才，為專業學生的發展理順路徑。在調研的基礎上，課程體系按照校企聯合制訂教學方案流程和課程體系開發流程進行建設。如圖5、圖6所示。

（二）高職物業管理專業應進行深度校企合作

要重新審視和梳理已有的合作企業及合作模式，篩選最符合行業總體發展勢頭和前景的企業進行深度合作。現代學徒制作為非常重要的一種專業人才培養模式，物業管理專業可以與相關企業共同探索、建立協同育人機制。以蘇州工業園區某職業學院物業管理專業為例，該專業在對園區樓宇經濟及相關企業調研的基礎上，梳理了所需人才應具備的知識、技能，并與合作企業建立了現代學徒制培養關系。

1.協同育人，共建“智能樓宇物業服務中心”。中心由學院提供企業入校辦公的區域，企業“師傅”入住中心，并全程參與專業建設、教學資源平臺建設、師資團隊建設以及學生培養。

2.聯合雙招，共訂一套聯合招生招工方案。在招生錄取政策范圍內，以學院招生生源和招生類型為依據，按照企業招工崗位需求，共同確定年度招生招工計劃，凸顯行業發展特色和專業特色，凸顯“入學即就業”特色。

3.跨界行企，共同打造物業管理專業教學資源共享平臺。基于對園區樓宇經濟調研數據，建設覆蓋物業管理專業的核心課程，包含專業、課程和素材三個層級，包括課程標準、教學設計、視頻課程（微課、動畫演示）、PPT講義、習題試題、典型案例、討論話題、實驗實訓資料、案例庫、輔助講解及拓展閱讀等多種形式的資源。

4.互聘共用，校企共同制定互聘共用雙導師團隊制度及管理辦法，打造一支雙導師師資隊伍，如圖7所示。培養校企雙專業帶頭人，多引進業內資深專家，使得學校教育與行業發展不脫離。

（三）高職物業管理專業應加強與房地產、物業管理行業協會的合作

加大與房地產、物業管理行業協會的合作力度，時刻把握樓宇經濟發展動態、行業走勢，及時動態調整人才培養方案。

（四）高職物業管理專業要重視“以賽促教”

要依托樓宇經濟發展的勢頭，積極組織學生參加行業內的技能大賽，在提高學生綜合能力的同時，提升專業知名度。

參考文獻：

[1] 張光躍，張萌.高職專業建設的新思路與內涵解析[J].職業技術教育，2013（1）：136-139.

[2] 熊威，陳壽根.高職專業建設評估指標體系研究[J].職業教育研究，2013（12）：19-20.

[3] 余凡.從職業教育本真價值透視高職專業建設的困境及出路[J].江蘇高教，2014（11）：147-148.

[4] 楊全社.樓宇經濟與城市可持續發展[J].中國社會科學院研究生院學報，2010（7）：57-62.

[5] 王立華.當前宏觀經濟視野下發展樓宇經濟的探索與思考[J].中共市委杭州黨校學報，2009（3）：30-35.

[責任編輯 盛 艷]