中國房地產市場的財富效應研究

趙永升

摘要：房地產經濟在我國當前的社會發展中發揮著重要的作用，與貨幣資產的占有量會影響居民的消費行為一樣，商品房的財富價格-變動也會影響居民的消費行為。通過本文的研究可知，無論是從理論上還是實踐上來看我國的房地產市場都具有財富效應。當房地產價格上漲時多數人的收入預期會增加，從而增強了他們的消費信心，人們會增加自己的消費從而促進社會經濟的發展。當房地產的價格下降時多數人感覺自己在未來的收益會下降從而壓縮支出，使得消費萎縮。所以房產價格的變動對于居民消費的影響是顯著的，房地產市場具有財富效應。

關鍵詞：房地產；財富效應；消費；價格

中圖分類號：F224；F293.3

文獻識別碼：A

文章編號：1001-828X（2016）036-000336-02

引言

房地產是我國居民財富的主要組成部分，房地產價格的波動對于居民的財富總量影響較大從而也對居民的消費產生影響。通常來講居民的財富增加就會引起消費的增加，但是在我國居民的房產財富不斷增加的當下我國居民的消費卻沒有出現較大的增長。在這種情況下研究中國的房地產財富效應無論是理論上還是實踐上都具有重要的意義：第一，豐富和發展了財富效應的相關理論體系；第二，為我國政府部門進行相應的宏觀調控提供決策參考因而具有實踐應用意義。

一、房地產財富效應的傳導機制及理論模型

因為房地產的財富效應主要受到房地產價格的影響，并且價格上漲或是下跌所帶來的影響正好相反，所以本文在此僅研究房價上漲時的情況。

1.正向財富效應

對于那些持有房產的家庭而言，房價的上漲則表示房主的財富在增加；雖然他們不一定會立即出售房產，但是出于對自己財富總量增加的信心他們會適當的增加消費改善生活。另外，對于那些有多套房產的所有者而言房價上漲他們的租金收益會增加，他們也必然會增加消費。同時，他們對于未來可能進一步增加的財富預期同樣也會刺激他們增加當前的消費。當全社會整體的經濟發展穩定良好時那些正處于還貸期的居民也會認為未來的收入會進一步的增加，而使得自己的還貸壓力變小，也會增加當前的消費。

2.負向財富效應

房地產價格的上漲對于租房者和購房者而言將會產生消費上的負向影響。房價上漲會使得租房者不得不增加房租成本；而對于準備買房的消費者來說不得不加大儲蓄的力度以應對未來不斷增加的購房支出。這些都會使得這一類的消費者減少當前的消費支出。

二、中國房地產市場的發展現狀

1.房地產市場價格高位運行

在2007年面對國內的房地產價格不斷高漲的現象，我國出臺了相關的調控措施以防止房地產泡沫的繼續發酵；在這一輪政府的調控措施之下我國城市的房價總體上上升速度變緩，雖然房價仍然維持在高位運行但是存在一定的下行壓力背景、廣州和深圳的房價在2007年末期開始下調。在2008年由于經濟危機的影響我國推出了一系列的經濟刺激計劃，在這一輪的刺激作用下我國房地產市場又迎來了一次較大的發展，但是到了2010年后又開始放緩。根據相關統計表明國房景氣指數在2010年第一季度末期達到最大值以后整體開始下滑，到2011年第四階段下滑到100以內，并在此后一直處于100以內；到2014年已經從96.91下降到94.72。但是，進入到2016年受到中央政府“去庫存”的影響，“北上廣深”的房價出現了較大幅度的上漲。此外，一些二線城市的房價在2016年也出現了較大比例的上漲。

2.成交量由萎縮轉向“井噴”，空置率上升

由于2015年以前房價出現了下跌的傾向，消費者在購房問題上越來越持觀望的態度，從而使得商品房的成交量下降，大量的商品房處于閑置狀態。2014年前10個月全國的商品房銷售面積為8.85×104萬平方米，銷售總量同比下降約8%。其中住宅和辦公樓的銷售均出現了超過9個百分點的下跌只有商業營業房的銷售面積上升8.3%。而整體的銷售額為56385億元，降幅達到了7.92%。在2015年的第一季度以及第二季度的第一個月全國的房地產開發投資增長6%，但是增速同比下降了2.5%；到2015年的4月房地產開發投資已經連續超過4個季度下滑；而2015年的前4個月銷售面積同比下降4.8%為2.64×104萬平方米。但是，進入2016年以來我國沿海城市和內陸省會城市均出現了購房熱潮，這就使得2016年我國房產交易量出現了“井噴”。雖然我國房地產的交易量不斷上漲，但是，根據住建部與社科院發布的數據顯示，我國商品房的空置率在不斷上升。這就出現了大量小區商品房已經銷售完成卻較少有人入住的情況。

3.企業開發成本增加房地產價格依然偏高

由于當前我國經濟的持續發展，我國的人力成本越來越高；此外當前的建筑材料的成本也在不斷地的升高。這些因素的疊加使得企業在進行房地產開發時的成本大幅上升。有較多的房地產企業目前面臨著較大的資金壓力，為了彌補不斷上漲的生產成本。房地產企業又不得不提高房地產的價格，以至于陷入了價格不斷上漲的惡性循環。當前在非一線和非省會城市，我國房地產市場的一個現狀就是：房地產開發商為了保持高利潤而抬升房價，由此降低了銷量使得大量的房子被積壓，而希望政府采取救市的政策。而另一方面又有大量的有購房需求的居民，因為房價過高而無法購買。房地產價格的適當下調對于緩解這兩者的矛盾意義重大。

三、中國房地產市場財富效應理論分析

1.中國房地產財富效應的傳導

房地產價格的變化會引起房地產持有者財富總量的變化，從而影響消費者短期消費行為或者是影響長期的經濟發展的作用成為房地產市場的財富效應。學術界將房地產價格上漲帶來的促進經濟發展的作用成為正向的財富效應，抑制經濟發展的影響稱為負向的財富效應；房地產的財富傳導效應有以下的6種方式：兌現的財富效應、未兌現的財富效應、預算約束效應、流動約束效應、替代效應、信心效應。

2.中國房地產市場財富效應的理論分析結論

結合房地產財富效應的傳導機制從理論上分析我國的房地產市場財富效應，可以得出以下的結論：第一，如果房地產的價格上漲，那么對于近期出售或者出租房屋的所有者而言他們的財富就會增加，從而影響他們的消費行為，使得他們的消費支出會增加；第二，如果房地產的價格上漲，對于那些持有房產但是不準備銷售的所有者而言他們不會在近期內增加太多的消費，但是對于未來的消費充滿信心；第三，如果房地產的價格上漲，那么租房者和購房者在其它收入不變的情況必須增加更多的投入才可以實現原計劃所以他們會減少消費以保證購房和租房的支出；第四，如果房地產的價格上漲，那么投資者會進一步加強對于房地產的投資從而使得房地產的價格別抬升并進一步加強房屋所有者的消費行為。

通過對上面的分析結合我國當前居民的自有住房率較高的實際，我們可以最終得出如下結論：無論房地產的價格是上升還是下降都會引起人們財富的變化從而影響到了人們的消費行為的變化；在任何一種情況下都會有一部分人擴大消費而有另一部分人減少消費。所以，從理論上來講我國的房地產市場存在財富效應。

四、中國房地產市場財富效應實證分析

1.變量的選取

通過對相關研究文獻的總結分析，在本文的研究中選取的變量指標包括：城鎮居民人均可支配收入（CY）作為居民的收入代表指標；社會消費品零售總額（CC）作為我國居民消費的衡量指標；選用全國房屋銷售價格指數（cH）來表示我國房地產的財富變化；考慮到我國居民存在較多的股票投資行為以及股市與房地產關系密切等原因，本文在此選用上證綜合指數（csl作為反映股票財富的指標。

2.數據的選取

考慮到數據獲取和分析的需要，本文選取了2007年1月份到2015年12月份共9年的全國面板數據來進行分析。為了確保數據來源的權威性，本文選取的CC指標、CY指標數據是從國家統計局下載收集和整理而來；CH指標數據則是發改委公布的歷年數據中匯總得來；cs數值這是從中國人民銀行公布的數據中匯總而來。考慮到實際應用的需要，需要使得數據的變化更具有線性的特征，消除干擾因素；為此本文對所選擇的數據進行了自然對數變換，變換后的相關指標分別表示為LNCC、LNCH、LNCY及LNCS。

3.實證過程與結論

在下文中將采用單位根檢驗、協整檢驗、Granger因果檢驗及誤差修正模型這四種現代計量方法對中國的房地產市場財富效應進行實證研究。其中單位根檢驗、協整檢驗是用來對長期的財富效應進行分析；Granger因果檢驗則是用來研究中國房地產市場是否存在財富效應；誤差修正模型是用來分析短期的財富效應以及短期和長期財富效應的關系。本文先對四個統計指標的單整性進行檢驗。LNCC、LNCY、LNCH及LNCS是已經進行了對數變換后的數據，這些數據以月為單位。采用ADF法來對這些指標進行單位根檢驗。信息秩統計量記為AIC，該統計量是用來確定檢驗模型的滯后階數k的，AIC值越小越有利于檢測。根據對上述指標進行檢驗可得上述4項變量具有不穩定的水平序列；如顯著水平在5%以下那么一階差分序列拒絕含有單位根的假設，這是稱這種序列為典型的時間序列。

由我國的房地產財富效應實證結果可以得出以下結論：

就長期而言，我國房地產財富效應顯著。全國房屋銷售價格指數呈負方向影響全國消費支出，即全國房屋銷售價格指數上漲1%，全國消費品零售總額減少0.01%；全國房屋銷售價格指數下跌1%，全國消費品零售總額增長0.01%。

就短期來看，我國房地產財富效應不顯著。以近期為例，房價的時漲時跌使房地產市場一度變得撲朔迷離，存在太多的不確定因素，導致大多數購房者處于觀望狀態。由于短期內房地產持有者無法預期將來房價變動的趨勢，從而無法確定所持有財富變化趨勢，其消費行為相對來說也比較謹慎，進而消費支出不會受太大影響。

五、結語

通過對我國房地產市場財富效應的理論分析和實證分析我們可以得出以下的結論：

無論是從理論上還是實踐上來看我國的房地產市場都具有財富效應；當房地產價格上漲時多數人的收入預期會增加，從而增強了他們的消費信心，人們會增加自己的消費從而促進社會經濟的發展；當房地產的價格下降時多數人感覺自己在未來的收益會下降從而壓縮支出，使得消費萎縮。產生這種經濟現象的原因主要是因為對于我國居民來說房產是其主要的財富表現形式之一，對于很多家庭而言房產所代表的財富占到了家庭總財富的一半以上；而對于那些沒有房產的居民而言購買住房也是他們進行儲蓄的主要目的。所以房產價格的變動對于居民消費的影響是顯著的，房地產市場具有財富效應。