供地迎來量化問責時代

宋慧芳

4月6日，住建部和國土資源部聯合簽發了一則重磅通知，其首次從量化的角度提出供地目標和動態問責。

從去年的“小試牛刀”到今年的“大顯身手”，樓市的“限字經”念得越來越大聲。據《中國經濟信息》記者不完全統計，自2016年以來，全國出臺限購、限貸政策的城市不少于50個。部分熱點城市的樓市成交量明顯下滑，從房價來看，總體走向平穩，但個別城市有下降預期。

4月6日，又一則重磅通知面世，住建部和國土資源部聯合簽發《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》（建房[2017]80號，下稱《通知》），從用地層面嚴防高價地擾亂市場預期，此通知是近期第一次出臺的全國樓市調控統領性文件。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示，兩部委此次出臺全國統一性的文件可以起到引導房地產市場預期的作用。

供給發力 量化指標

根據《通知》，提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，強化住宅用地供應“五類”調控目標管理。對消化周期在36個月以上的，應停止供地。36-18個月的，要減少供地。12-6個月的，要增加供地。6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。盡快編制公布住宅用地供應三年滾動計劃和中期規劃。

顧云昌指出，2016年9月30日起各地開始出臺地方性的文件走“因城施策”的路徑，但這些地方性的文件主要從需求側入手，且主要以“限”為主，包括限購、限貸、限價、限量等。“此次兩部委的文件則主要從供給側入手，通過對土地供應結構性的調整以及嚴防出現高價地等規定更有利于引導房地產商以及購房者對于市場的預期。”通過地方政府出臺的需求側調控政策配以中央供給側的結構性調整，可以加大調整的精準度，也更有利于市場的相對平衡。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時指出，此次政策提到了土地供應的分類調控目標的量化，這是最近土地政策的首創。通過和各地的去庫存周期、房價等指標進行掛鉤，使得供地的計劃更具有合理性。

嚴躍進從五分法的角度對此進行了分析，顯著增加和增加這兩種表述，主要是針對近期市場過熱、購房需求過于強勁的城市。而對于持平的城市，基本上是近期市場相對穩定，后續也預計波動不大的城市。而對于適當減少、減少直至暫停的城市，充分說明了去庫存的壓力依然較大，土地市場以盤活庫存資源為主，新增供地方面會卡住相關政策。

嚴躍進向《中國經濟信息》記者解釋道，此項政策是從供給端進行的，和此前對于需求端的管控是雙管齊下的政策內容。同時，積極增加供地的思路，在去年就已經明確，對于房價上漲過快和去庫存周期相對偏小的城市，后續都需要對其積極進行管控。嚴躍進認為，此類政策，體現了供給側結構性改革下的一種思路，即刺激房源供應的多渠道機制正在建立，而土地市場是基礎的一環。對于土地市場的供地模式采取分類調控的做法，在嚴躍進看來，是一種比較務實的供地策略。正好體現了結合市場特征而進行的供地模式，對于當前市場有積極的作用，尤其是能夠使土地的供應和需求緊密結合。

雖然此前在多省份的供給側改革文件中，已經出臺過高庫存地級市減少甚至停止供地的政策。但是此次兩部委首次統一出臺土地供應掛鉤去化周期的政策，在方正證券首席經濟學家任澤平看來，是在供給端建立長效機制的重要舉措，也是房地產調控長效機制的破冰之舉。土地供應掛鉤商品房消化周期，分級指導，能夠確保庫存基本穩定，需求端反向壓制供給端，劃定土地供應的規模。任澤平認為，未來幾年，這些政策將對改善土地市場供給彈性不足起到關鍵作用，更有利于供地節奏符合市場需求。

北京房地產政策是全國房地產政策的先導。北京去化周期并不是最低的，北京率先表態，預計各地也將迅速跟進，因地制宜出臺土地供應計劃。土地供應與去化周期掛鉤的長效機制有望快速鋪開：一線、熱點二線、強三線有望增加土地供應計劃，穩定市場預期；而高庫存的三四線城市，房企拿地意愿不足，政府主動收縮供地計劃，給去庫存上了“雙重險”。

問責體系時代來臨

過去多次由國土部和住建部聯合發文提到增加土地供給，但從實際供地目標和實際供給量來看，自2013年之后，出讓量都在下降，除了量化指標外，問責體系是之前缺失的一部分，導致達不到供地目標或者超過供地目標均沒有激勵或者懲罰，本次調整為每半年一次的進度匯報，并對結果做問責。

在4月6日，住建部和國土資源部聯合簽發的《通知》中，明確提出了強化約談問責。對工作不力、市場出現較大波動、未實現調控目標的地方，住房和城鄉建設部、國土資源部將對有關地方主管部門和責任人約談問責。對虛假編造、采用技術性手段調整相關統計數據的，嚴格追究有關人員的責任；情節嚴重的，依法依規嚴肅處理。

值得注意的是，在國家調控的大背景下，許多城市已經相繼出臺了2017年的供地計劃。為響應《通知》的發布，各地也會陸續重新修正供地計劃。例如，北京2017年安排的國有建設用地計劃供應總量為3900公頃，其中住宅用地610公頃，商服用地310公頃。就在《通知》發布的第二天，4月7日，北京市政府批準《北京市 2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，本市計劃今后五年供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設需求。其中2017年住宅用地計劃為1200公頃，以保障30萬套住房建設需求。2017 年住宅用地計劃較原計劃提升 96.7%。

2012-2016年北京供地計劃實際完成率為74.2%，2010-2013年（2014年后國土部不再公布全國供地計劃，改由各地方單獨公布）全國宅地供地完成率僅71.6%，因此盡管本次從住建部、國土部到各地方政府均要求增加或上調供地計劃，但市場普遍質疑其實際完成情況。

業內人士指出，部分熱點城市在土地供應的計劃和落實方面存在著脫節的問題。供地計劃做得比較多，但計劃完不成的情況比較普遍。事實上，一些城市既然列了相關的年度供地計劃就應該不折不扣的執行，同時要將年度供應量細化到月度，并向社會予以公布，如果完不成，監管層也應負起責任果斷問責。

“國土部此次政策提到了土地供應的分類調控目標，這是最近土地政策的首創。通過掛鉤去庫存周期、房價等指標，使得各城市供地的計劃更具科學性和合理性。接下來就看國土部是否就此制定相應的問責機制了。”上述業內人士如是說。

與此同時，嚴躍進也向《中國經濟信息》記者表示，土地出讓的量化問責，使得供地方面有了更明確的考核內容。過去土地出讓更多的不是追求土地交易幅數和面積的年度完成任務，更多的是土地出讓金的數量的考核。所以當地價上漲以后，土地供應就會滯后，這和提前完成了土地出讓金收入的因素有關。但后續對于此類量化，會更多考慮土地出讓面積和建筑面積的內容，所以各地后續各類懈怠的做法相對會減少。