如何解決房價高企的問題

張興軍

當務之急，決策層需要了解當下房產供需的深層次矛盾并解決之，洞窺房價高企的關鍵因素以應對之。而不只是簡單地卡住供給和需求的通道，來強行讓價格維持穩定。

抑制炒房正呈現出前所未有的強度。自本輪金融危機至今，幾乎所有的調控政策正以疊加的方式，來共同抑制房價的過快上漲。從提高首付比例到對二套房認定標準的修改，從商住房買賣的從嚴到平房也納入限購，調控政策的出臺從來沒有像當下頻率這么高。用一句獲得了認同的話說就是，總有一款限購政策適合你。從效果上來看，的確是立竿見影。公開的數據顯示，雖然價格目前還沒有太大變動，但新房和二手房的交易量下降得非常明顯。

在連番的調控背景下，就不得不思考一些關鍵的問題：房價為什么如此之高？怪開發商？還是怪炒房客？

一線城市房價高企原因有很多種。有業內人士稱招拍掛下的地王頻出和居高不下的交易稅費都是主要原因。樓面價在5萬元的房子自然要賣6萬甚至更高才會有利潤，否則房企哪來的錢買地和繳納稅費。與此同時，高價地的現實也讓房地產企業和購房者都有了一個心理預期，都認為面包的價格永遠不會低于面粉的價格，所以趨之若鶩地涌入買（炒）房的行列。以地產龍頭萬科為例，3000多億元的銷售額才換來210億元的凈利潤，利潤率不到10%，還談不上暴利。以萬科為首的諸多房企雖然規模甚巨，但在利潤率上來看，著實不高。所以，把房價之高歸罪于開發商和炒房客這一點，并不科學。

部分地方政府過度依賴土地財政的問題也是造成房價居高不下的重要原因。一個本應該靠市場解決的問題，最終卻成了一個掣肘。經濟學規律上，房價持續暴漲是一個偽命題。而現實情況來看，地方政府、銀行、房地產企業都不希望房價暴跌，這個矛盾怎么解決？我們在限購政策中看到的提高首付比例等具體措施，一部分原因也是在防止房價暴跌而導致系統的金融風險，但并沒有解決根子上的問題。

在房價驚人的背景之下，還要厘清一個事實，那就是本輪房價上漲的特征是一線、二線城市的聯動，三、四線城市的價格并沒有太大波動。那么問題來了，為什么一二線城市是炒房客和剛需者的趨之若鶩之地，而三四線城市卻被棄之如敝屣。政策、資金都聚焦一線城市，而三四線城市自然就

一個城市的不同區域以及不同地區之間的價格差異，都是不平衡的發展所致。例如，北京的天價的學區房就是因為教育資源的集中而導致的。

房地產業的發展現實反映出的也是我國當前客觀存在的矛盾：在大力推進城鎮化建設的同時，卻無法解決均衡發展的問題。為什么人口傾向于往一線城市流動？因為那里能夠提供相對好的就業機會。數據顯示，2015年我國的城鎮化率就已經達到了56.1%，城鎮常住人口達到了7.7億。雖然這個數據已然不低，但也要看到，農業轉移人口市民化進展仍然比較緩慢，戶籍人口城鎮化率還比較低。我們所說的城鎮化，絕不是讓農村人口到城里買個房就叫城鎮化了，涉及到落戶、教育、醫療在內的資源的合理分配，才是城鎮化的關鍵所在。

一輪緊鑼密鼓的調控之后，的確是取得了立竿見影的效果，然后呢？要知道，這些有著“頭痛醫頭，腳痛醫腳”特征的調控辦法也終有一天要退出調控舞臺，到時候如果根本矛盾沒有得到解決，房價暴漲的歷史或將再次上演。而在房價高企狂歡中的擊鼓傳花者，將被市場殘酷地教訓。

當務之急，決策層需要了解當下房產供需的深層次矛盾并解決之，洞窺房價高企的關鍵因素以應對之。而不只是簡單地卡住供給和需求的通道，來強行讓價格維持穩定。

（本文作者系本刊副總編輯）