房地產價格影響因素研究綜述

劉鷹

摘 要：2015年底至2016年，全國范圍內再次出現房價增幅加劇的狀況，房價的非理性增長給社會、經濟帶來了一定的負面影響。基于此，通過對2002年至今發表的文獻進行綜述，梳理了對房地產價格產生影響的需求側因素、供給側因素，以及同時影響供需兩側的因素，并指出目前實證研究中數據統計及研究角度不充分的缺點。在此基礎上，提出應該加強實證數據的科學性和全面性，對影響因素提出合理適度的分層分類方法，弄清各層次重要性及及耦合機制，從而挖掘出主導影響因素。

關鍵詞：房地產；價格；需求側；供給側；影響因素

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）08-0075-02

1998年房改以來，中國房地產市場飛速發展。據國家統計局網站數據[1]，2000—2014年，全國商品房銷售面積增加近6.5倍；商品房平均銷售價格從2 112元/平方米增至6 324元/平方米，增加3倍，增幅近20倍。自2000年以來，城鎮居民家庭人均居住消費支出從565.3元增加至1 484.3元，增幅僅2.6倍，遠小于商品房平均銷售價格的增長倍數。這表明，人均用于支付居住的消費能力不及房價的增長速度，導致了一系列社會和經濟問題。當前，房屋居住性消費已成為居民消費和投資支出的最大部分，因此房地產業的運行發展關系到整個國民經濟的健康和穩定[2]。本文旨在通過對目前該領域內的文獻進行綜述，進一步理清對房價影響因素，為后續進行房地產價格研究提供一定參考。

房產價格的成因及波動研究是當代宏觀經濟研究和城市經濟學中種重要的研究領域之一。各種經濟、政治層面的宏觀和微觀因素均通過復雜的傳導機制對房產價格產生影響。目前學者對房地產價格影響因素進行的研究，主要可歸納為三方面：需求側影響因素、供給側影響因素，以及同時影響供求雙方的因素[3-7]。

一、需求側影響因素

有房產需求的主體幾乎是社會中每個家庭單位，其影響因素歸納起來主要有人口、收入等。

（一）人口因素

人口因素包括人口數、人口素質、年齡結構比例等，收入因素主要包括人均可支配收入等。人口數量往往與房地產價格呈正相關關系。徐建煒等（2012）研究發現，我國少年人口撫養比上升導致房價下跌；老年人口撫養比增加使得房價的上漲[8]。在人口結構的影響方面研究認為，當老年人的儲蓄釋放殆盡時，房價失去快速上漲前提，將趨于走弱。人們的教育水平、生活質量和文明程度、居住觀念等也可以引起房地產價格的變化。陳斌開等（2012）采用了受教育程度和收人水平等聯合控制變量來描述“組群效應”，通過回歸方程方法結合類似曼昆的方法準確地估計了不同年齡段的我國住房需求，結果表明需求增長率很好地擬合了2004—2009年的住房價格變化[9]。我國居住觀念是以住房為家，以剛性需求為主。但隨著近年來房價增速太快，購買力不足人群租房的比例大幅度上升。

（二）投資需求

房價上漲，資金充裕的投資者為了保值或增值，在房價上漲后出售住房獲利，加劇了行業資金的擁擠程度，對房地產的價格也產生影響。人均可支配收入對于投資房產具有重要意義，隨著人均可支配收入的增加，投資意愿增強，促使房價上漲；反之則下降。另外，房產位置及公共服務的好壞直接決定了投資的回報率。

二、供給側影響因素

從供給側視角來看，主要是對土地供給和價格、房產投資、等對供給產生影響的因素。

（一）土地政策和城市規劃

土地供應方面，一方面，土地供應總量的控制直接控制住房供應總量；另一方面，特殊地段土地稀缺性勢必造成土地的供應有限性。王松濤等（2009）提出了“生產函數渠道”、“預期渠道”和“供應效率渠道”三種影響機制，描述了土地供給影響住房供給進而影響房價的過程，認為房價也和土地價格緊密相關。邵新建等（2012）發現，由于地方政府壟斷了城市土地市場，追逐土地利益最大化驅使地價攀升，地價每增加1%導致了城市房價上漲0.55%[10]。但是，況偉大等人（2012）利用中國35個大中城市2003—2008年的數據得出不同結論：地價房價比僅為10.23%且房價對地價的彈性僅為2%，因此推斷地價不足以成為房價變動的主要原因[11]。再者，我國大力推進城鎮化及相應的城市規劃也極大影響了房地產價格。數據表明地方政府缺乏抑制房價的動力。實際決策過程中，政府通過調整土地供給的數量、節奏、類型等來影響住房供應及房價。另外，由于城市居民收入存在一定差異，為了保證社會安定，促使政府必須對公共住房類型、數量及分配對象、分配標準進行規劃，實行適度合理的公共住房政策，這樣也將影響房價。

（二）房地產開發投資

房產開發投資情況直接決定了房屋開發情況，包括土地開發面積、房屋存量等等都對房價造成了間接影響。理論上，當房地產開發投資增速上升時，房地產市場處于繁榮階段，供給相對充足，房價跟隨供需狀況而平穩波動或穩中有降；反之，當開發投資下降，房產供給會有所下降，導致房價波動。實際上房地產投資水平對房價的影響并非如此簡單。一方面，房地產投資增加將帶來商品房供給的增加，有利于延緩房價上漲；另一方面，人們對房地產市場的樂觀預期與投資相互作用，涌入的投資會促使開發商提高房價。

三、影響供求雙方的因素

除了上述影響住房供給或需求的因素外，還有其他多種因素會對住房供給、需求同時產生影響，主要為宏觀經濟形勢、財稅政策、貨幣及信貸政策等。

（一）宏觀經濟形勢

供給方面，國民經濟各行業的經營狀況通過影響土地、建筑行業物質的供給和需求來間接影響住房供給；物價水平和工資水平通過影響房屋造價成本來影響到住房供給。需求方面，城市經濟活動規模以及城市人口變化直接與住房需求相關；工資水平和就業情況影響人均收入水平，進而對其住房需求產生影響，最終影響房地產價格。

（二）財稅政策

與房地產直接相關的課稅包括房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅和契稅等。征收住房交易稅或住房持有稅可影響投資性需求，甚至降低改善性住房購買的積極性。對土地持有環節征稅主要影響房地產商購入土地的積極性，從而對住房供給產生影響。

（三）貨幣及信貸政策

主要影響因素為貸款政策、貨幣供應量等。就貸款政策而言，可以分為對個人房地產消費的房產抵押貸款政策及利率，以及對開發商開發借貸的貸款政策兩方面。房產抵押貸款利率增加、首付比例上漲、公積金貸款總額降低以及貸款年限的縮短都會抑制貸款行為，從而影響影響房價。對開發商的借貸政策收緊，將影響開發商現金流，從而抑制借貸規模，導致其土地儲備能力和住房開發能力降低，進而影響房價。貨幣供應對房地產市場供求的影響通過資金總量體現。貨幣擴張時，供求雙方貸款更容易，供給與需求均呈現擴張趨勢；貨幣收縮時，供求雙方貸款受阻，供給與需求都會受到抑制。

四、目前研究的不足

（一）實證研究中數據統計標準不一、不全面

不同部門、不同區域、不同領域用于房產分析的數據源的量是有限的，而且其統計口徑、標準并不一致，這就導致對于房產的實證分析數據往往不統一。而且影響房地產價格的因素非常多，許多影響因素之間往往是互相制約的，因此影響因素之間的因果關系并不明晰。例如，文獻中普遍認為利率降低導致大量資金涌入房地產市場，從而抬升了房價，但是從政策制定的角度來看，高房價也有可能是政府采用較高利率的貨幣政策的原因。

（二）缺乏將供給側因素和需求側因素以及對供需雙方均有影響的因素結合起來的研究

目前的研究往往局限于手頭能夠收集到的有限資料，通常的做法是將幾個相關因素作為變量，將房價作為因變量，進行多元回歸分析，這些變量要么是供給側的變量，要么是需求側的變量，將兩者結合起來考慮的并不多見。另外，目前的研究存在兩個難點，首先是尚未找到對眾多影響因素的合理、全面的分層分類方法，其次是尚未弄清各層次內部的各影響因素的影響權重，以及不同層次影響因素之間的耦合機制，從而挖掘出主導影響因素。由此導致了采用通常的回歸分析方法在選取的研究變量上未進行過充分性論證，存在人云亦云的盲目性，使得許多影響微弱的變量被選取，以及許多重要的變量被忽略。此外也未對各個影響因素之間的關聯關系進行充分挖掘，未將供需雙方因素的互相轉化機制予以考慮，導致回歸方程中缺乏因素之間的聯合變量。

五、結論與建議

對影響房地產價格的因素的研究文獻進行了綜述，分別從需求側素和供給側，以及同時影響供需兩側的因素三個方面進行了討論，并提出兩點建議。

1.加強實證研究中數據統計的科學性，房價研究的數據應更加標準、更加全面。

2.研究應該結合需求側、供給側等多方因素，對大量影響因素提出合理適度的分層分類方法，弄清各層次內部的各影響因素的影響權重，以及不同層次影響因素之間的耦合機制，從而挖掘出主導影響因素。

參考文獻：

[1] 中華人民共和國國家統計局網站.http：//www.stats.gov.cn/.

[2] 王滿銀，肖瑛，張蕾，姚治國.中國房地產宏觀調控政策研究[J].城市問題，2012，（10）：50-54.

[3] 袁東，何秋谷，趙波.房價變動的影響因素研究—— 一個文獻綜述[J].經濟與管理研究，2016，（3）：77-85.

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[6] 王娟，劉志成.影響房價因素與高房價困局下的政策選擇[J].價格月刊，2013，（8）：13-17.

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[8] 徐建煒，徐奇淵，何帆.房價上漲背后的人口結構因素國際經驗與中國證據[J].世界經濟，2012，（1）：24-42.

[9] 陳斌開，徐帆，譚力.人口結構轉變與中國住房需求：1999—2025——基于人口普查數據的微觀實證研究[J].金融研究，2012，（1）：

129-140.

[10] 邵新建，巫和擻，江萍，等.中國城市房價的“堅硬泡沫”——基于壟斷性土地市場的研究[J].金融研究，2012，（12）：67-81.

[11] 況偉大，李濤.土地出讓方式、地價與房價[J].金融研究，2012，（8）：56-69.

[責任編輯 柯 黎]