房地產評估行業自律機制研究

孫偉

摘 要：隨著經濟發展與社會信用體系建設，信用、自律愈來愈十分重要。但目前房地產評估行業存在諸多問題，行業機構自律性不強。本文分析了房地產評估行業存在的問題，并提出建立行業信用與自律機制，推動行業健康持續發展。

關鍵詞：房地產 評估 自律

2016年《中華人民共和國資產評估法》頒布，并于2016年12月1日起實施，本法從評估專業人員、評估機構、評估程序、行業協會、監督管理、法律責任等做了詳細的介紹，為評估行業的健康、持續發展提供了法律依據。然而具體到房地產評估實踐中，房地產評估行業存在諸多問題，如典型的“兩高兩低”（高回扣、高評估值、低收費、低評估質量）等問題，損害了房地產評估行業的健康發展，導致房地產評估行業公信力降低。為此，本文分析了房地產評估行業存在的問題，提出了行業信用與自律建設的途徑，以進一步推動房地產評估行業的健康、持續發展。

一、房地產評估行業存在的問題

（一）估價機構數量多、惡性競爭激烈

目前我國從事房地產評估的中介機構多達6000多家，約3.5萬人取得執業資格，3萬多人注冊執業。通過房地產估價師協會網站查詢，青島本地的的估價機構或分支機構共有近60家，這就直接導致機構數量過多，競爭過于激烈，特別是一些新成立的或者規模較小的評估機構，為了解決生存問題，就靠低收費、高回扣、高評估價等惡性競爭手段招攬業務，對行業的健康發展非常不利。

隨著《中華人名共和國資產評估法》的實施，自2016年12月1日起，對房地產估價機構實行備案管理制度，不再實行資質核準。設立房地產評估機構，應當符合資產評估法第十五條、二十七條、二十八條規定，一定程度上促使評估機構規模擴大，促進行業規范發展。

（二）估價機構良莠不齊，市場競爭混亂

據住房城鄉建設部網站消息，住房城鄉建設部發布《關于貫徹落實資產評估法規范房地產估價行業管理有關問題的通知》，自2016年12月1日起，對房地產估價機構實行備案管理制度，不再實行資質核準。但目前行業并不是十分規范，某些估價機構卻競相以評估價高、回扣比例高、評估收費低作為其競爭手段來招攬業務。在業務方面，評估機構為爭取更多業務，寧愿讓渡利潤空間，降低評估收費及提高回扣比例，以此來作為競爭的手段，導致評估行業收費越來越低、回扣比例卻節節攀升。在評估價格方面，很多估價機構和估價師喪失職業道德、 “客戶定價法”在某些機構成為普通現象。這就更加需要相關部門對行業進行監管，鼓勵督促估價機構之間以從業經驗、經營范圍、產品質量、服務質量等展開競爭。

（三）從業人員年輕化現象嚴重、整體素質不高，專職估價師偏少、掛靠現象嚴重

房地產估價行業理論上說是一門經驗積累型的行業，從業時間越長、評估經驗越豐富，工作能力就越強，在行業中的水平也就越高。根據對房地產評估行業的調查和機構之間的交流，大部分的估價機構從業人員平均年齡不到三十歲，估價從業人員學歷偏低，工作經驗偏少。目前由于評估行業技術門檻不高、相關部門監管不嚴，某些評估機構降低成本，造成較多估價師在考取估價師資格證后以掛證獲得收入，成為所謂的“兼職估價師”，出現“估價師不從事估價、從事估價的不是估價師”、“印章隨便蓋、簽名隨便代”的行業怪象。

（四）估價機構“重業務、輕技術”現象普遍

房地產估價行業是一個專業服務型的行業，理應是一個技術性強，以技術促進業務、以技術水平贏得聲譽和市場份額的行業。然而很多估價機構不重視公司品牌，“重業務、輕技術”。其主要表現在估價機構從業人員中，技術人員數量沒有業務人員數量多，技術部經理的地位沒有業務部經理地位高等現象。因此，現在某些估價機構中核心競爭力不是技術而是業務，核心部門不是技術部而是業務部，可謂又一行業怪象。

（五）技術含量不高、經濟附加值低、外界認可度不高

作為估價業務的重頭戲——銀行抵押評估業務上，由于銀行的監管不嚴，中介“代辦”行為的出現，評估機構之間的惡意競爭，加之估價機構不重視技術、出具的評估報告技術含量低，不能給客戶提供高水平的咨詢服務，評估報告被認為只是一種形式，整體估價服務的經濟附加值低，外界對整個行業的認可度不高。部分評估機構和估價師行為不規范，影響了評估行業的公平誠信，估價師的專業形象在下降，行業的公信力在下降。

二、建立行業信用與自律機制，推動行業健康持續發展

第一，嚴格執行行業信用等級評定和信用檔案制度落地

房地產估價方面，建立了全國統一的房地產估價行業管理信息平臺，健全房地產估價機構和注冊房地產估價師信用檔案，及時更新信用檔案信息，努力營造公平誠信、優勝劣汰的市場環境。協會鼓勵各評估機構積極參評信用評級，并要求各機構建立健全的機構及執業估價師誠信檔案，力爭全面構建起完善的行業信用評價體系。

第二，重視業務質量建設，組織報告質量抽查、報告評選評優，提升行業服務水平

業務質量是企業聲譽的生命線，是各評估機構的核心競爭力，從行政管理部門、行業協會到各評估機構，一直以來非常重視。

面臨房地產估價不斷面臨的新情況和新問題，住房和城鄉建設部2014年發布《房地產估價基本術語標準》，2015年發布《房地產估價規范》，詳細闡述了房地產評估涉及的方方面面。中國房地產估價師與房地產經紀人學會也于2016年1月開展房地產估價國標知識競賽，旨在行業內營造學習國標、運用國標、敬畏國標的良好氛圍，這就要求我們不斷學習新政策、新規范，提高自己的評估理論水平和實操能力。

與此同時，協會將擇機啟動估價報告質量抽查和報告評選評優活動，對估價報告有嚴重質量問題的機構，由協會發出告誡函要求整改，并記入該機構的信用檔案，對評出優秀報告的機構，協會給予公開的表彰，并對抽查和評選結果通過網站等途徑對外公布，促進在行業中形成注重估價報告質量的良好氛圍，引導機構在執業中注重抓好估價報告質量，提升整個行業質量水平。

第三，加強行業監管和機構自律，多管齊下解決行業惡性競爭，提升行業的公信力和認可度

面臨評估行業環境不斷變化，如2014年《國家發展改革委關于放開部分服務價格意見的通知》中，明令放開土地和房地產價格評估收費，加之作為評估機構在與委托方的業務談判中處于相對不利的地位，在市場、委托方與競爭對手的多重壓力下，一些評估機構為搶到業務，不顧職業道德和執業質量，盲目降低業務收費，甚至幫委托方“做局”或“湊數”，搞不正當競爭，這種惡性壓價競爭已經成為制約評估行業健康發展的頑疾，最終損害的將是行業本身。

為營造公平誠信的行業環境，我們應該審時度勢，謀求共贏，合則兩利，斗則俱傷。一是行業協會要加強制度建設和政策引導，要求各機構共同簽署行業自律公約，不得采取惡意降低收費與同行進行業務競爭、爭攬客戶，并加大獎勵和懲罰力度；二是評估機構要加強自律，對于低價惡意競爭行為要協同行動、聯合抵制；三是執業收費標準方面，控制收費下限，放開收費上限，拓寬評估業務發展空間，引導企業間的競爭發展從拼價格轉向比理念眼光，比業務創新，比管理精度，比服務意識，提高社會對評估行業的認可度。