論房地產企業的成本控制措施

◇舒麟迪

論房地產企業的成本控制措施

◇舒麟迪

房地產行業競爭激烈，成本控制顯得非常重要。本文首先闡述中國房地產企業的現狀。然后通過分析恒大地產采取的成本控制策略，并指出其存在的缺陷。最后指出現實中國房地產企業在成本控制上存在的缺陷，并提出改進意見。

房地產行業；成本控制；恒大

在中國經濟高速發展、房地產行業競爭日趨激烈的新形勢下，房地產企業要實現更好更健康的發展，成本控制成為企業日常管理的重點。

一、國內外文獻綜述

1.國外文獻綜述

19世紀后期，美國的亨利.梅特卡夫（1885）在其所著的《工廠成本》中主張按照復式記賬法記錄所有成本賬戶，并將財務會計和成本賬戶結合起來。羅伯特.S.卡普蘭和H.托馬斯.約翰遜（1987）在《相關性消失：管理會計的興衰》中提出成本信息已失去決策相關性，應重構管理會計體系。

1987年之后，成本控制的方法得到進一步發展，步入“第二個繁榮時期”。如根據作業活動耗用資源的情況，將資源耗費分配給作業，再依據成本對象，把作業分配給成本對象的作業成本法。以市場為導向，對具有獨立的制造過程的產品進行成本管理的目標成本法。

2.國內文獻綜述

國內對房地產企業成本控制的研究文獻大多數集中于成本控制的業務角度方面，并取得了豐碩的研究成果。

林峰（1994）在《成本控制在房地產企業的應用》一文中，論述了房地產企業事前目標成本的制定、事中成本控制和事后情況反饋。

陳起俊、王偉（2003）在《房地產開發企業成本控制探討》一文中，提出了在有關階段建立“聽證會”的設想。

成代萍、張鑫、楊崢（2008）在《房地產開發企業的成本管理與控制》一文中，系統論述了各個階段的成本控制措施和方法，提出了成本的精細化管理理念。

二、房地產企業成本控制的現狀

目前，我國房地產企業成本控制的現狀不容樂觀：①缺乏系統的成本控制意識；②成本控制體系不成熟；③相關成本控制措施執行效率低下。一些房地產企業雖然制定了目標成本，但并未分解到各責任中心；④政府資源利用效率不夠。一部分地產企業成立時間較短，背景較弱，因此，在政府政策資源方面有著較大劣勢。

三、恒大地產的成本控制策略

1．恒大地產概況

恒大地產成立于1997年，經過六年的快速發展，躋身廣東房地產企業競爭力排名第一。2012年恒大地產實現銷售額923.2億元，累計銷售面積1548.5萬平方米，位居全國第一，成為集房地產規劃設計、開發建設、物業管理于一體的中國最具影響力的大型房地產企業之一。

2.恒大成本控制策略

（1）規模策略

恒大地產主要選擇在郊區具有較大面積的項目開發，同時采取集中招投標的方式，對全國各地的各類裝修、園林等大型工程進行統一招投標，從而實現集中招投標的規模效益，控制成本。

（2）采購策略

在采購方面，為了有效降低流通成本、運輸成本、庫存成本，恒大地產建立了全國統一的采購和分配系統，物資采購完成后可依靠這個體系直接運送到項目開發地。

（3）運營模式

恒大地產制定了五大產品線，三大系列并且采取了與大企業建立戰略聯盟的策略，同時，在商品房銷售中實施規范化操作，使得銷售成本大大降低。

3．恒大地產對一些關鍵成本的控制措施

（1）對土地成本的控制措施

在城市選擇上，恒大地產的主要項目地是具有一定經濟規模基礎的二三線城市。等其他在一線城市的地產商回頭進駐二三線城市時，恒大已拿下大量優質土地資源。

（2）對建安成本的控制措施

首先，進行成本調研，做成本估算。其次，確立目標成本，在施工階段嚴格把控。最后，項目結算后對成本進行評估。將項目結算成本與目標成本進行對比，并提出改進措施。

（3）對財稅成本的控制措施

恒大地產設立了專業人員進行稅收籌劃工作，并結合企業施工項目，找到的稅收成本控制關鍵點，制定合理的避稅計劃，降低稅收成本。

4．恒大地產成本控制存在的缺陷

（1）規模策略的缺陷

在規模上，為了節省成本，恒大地產主要選擇規模大的項目開發，同時儲備了大量的土地。這使恒大地產產生巨大的開發壓力。同時，如此高的土地儲備量進行開發所需的資金量，恒大地產產生了巨大的資金壓力。

（2）政府資源的劣勢

雖然恒大地產在稅務成本控制方面設有專門的人員，并和稅務機關打好政企關系。但是，政策資源方面的劣勢使其所能享受到的體制資源極少。

（3）現金流和負債率上的缺陷

在中國現階段的市場環境、政策調控、金融緊縮的背景下，高負債率和現金流量不足的特點將會使企業在融資方面的難度加大，增加企業的財務成本。

四、完善房地產企業成本控制措施

1.加強系統全面成本控制意識

要讓管理層認識到系統全面的成本控制對企業未來發展的重要性，然后再影響中下層，從而改變整體組織的觀念意識，達到有效控制成本的目的。

2.建立全面系統的成本控制體系

在準備階段要對成本估算和國家政策等內容進行分析，制定目標成本。在設計階段，選擇符合發展戰略的設計方案。在施工階段，為調動相關人員積極性，可以將成本控制完成情況與個人年終績效獎勵掛鉤。

3.建立嚴格的管理制度和獎罰體系

成本控制制度包括設計籌劃、招標投標以及建安成本控制制度等。嚴格完善的成本控制制度是房地產企業對全面運營成本進行有效控制的前提。一個合理的成本控制制度要責任到人，建立完善的審批程序，并且嚴格執行。

[1]林峰.成本控制在房地產企業中的應用[J].房地產導刊，1994（10）.

[2]陳起俊,王偉.房地產開發企業成本控制探析[J].中國成人教育，2003（12）.

[3]成代萍,張鑫,楊崢.房地產開發企業的成本管理與控制[J].城市道橋與防洪，2008（5）.

（作者單位：江西財經大學）

10.13999/j.cnki.scyj.2017.05.026