供給側(cè)改革中的房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題淺析

鄭慶莎

摘要：國(guó)家提出的供給側(cè)改革任務(wù)中，“房地產(chǎn)去庫(kù)存”是塊硬骨頭。要加快房地產(chǎn)去庫(kù)存，必須嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地，加快處理“僵尸房企”；改革住房公積金制度；發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，減少保障性住房建設(shè)；完善房產(chǎn)稅征管制度。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革；房地產(chǎn)；去庫(kù)存

1.供給側(cè)改革內(nèi)涵及理論溯源

供給側(cè)是相對(duì)于需求側(cè)而言的，也就是指供給方面。廣義的供給是指所有能對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益提高起作用的供給側(cè)因素或力量，包括經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體、生產(chǎn)要素、要素升級(jí)、結(jié)構(gòu)變動(dòng)、制度變革等。供給側(cè)改革是引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的重大舉措，為了更好地把握供給側(cè)改革的內(nèi)涵，須先理清供給側(cè)改革的理論根源。

1.1供給側(cè)的理論溯源

歐美供給側(cè)改革是在供給學(xué)派的供給理論引導(dǎo)下進(jìn)行的。現(xiàn)代意義上，供給理論首倡者是提出“供給自動(dòng)創(chuàng)造它的需求”觀點(diǎn)的薩伊。供給學(xué)派為供給側(cè)改革理論注入活力，其理論歷經(jīng)了從“薩伊定理”到“拉弗曲線”再到“里根經(jīng)濟(jì)學(xué)”的演變。從供給側(cè)改革的先例中可看出，供給學(xué)派理論的實(shí)質(zhì)是通過(guò)減少稅收、放寬市場(chǎng)管制等途徑來(lái)幫助經(jīng)濟(jì)走出“滯漲”的困境。供給學(xué)派理論對(duì)我國(guó)供給側(cè)改革產(chǎn)生了很大影響，但我國(guó)供給側(cè)改革在首要目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段上與里根時(shí)代的“供給革命”明顯不同，必須正確認(rèn)識(shí)我國(guó)的供給側(cè)改革內(nèi)涵。

1.2供給側(cè)改革的內(nèi)涵

我國(guó)的改革開放取得巨大成功，供不應(yīng)求的矛盾得到解決，但“雙短缺”變成了資本、商品“雙過(guò)剩”。目前產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩，庫(kù)存居高不下，資產(chǎn)的價(jià)格不斷被推高，供給側(cè)管理的核心問(wèn)題由過(guò)去緩解勞動(dòng)力過(guò)剩，變成緩解產(chǎn)能過(guò)剩；由過(guò)去緩解兩個(gè)“短缺”，變成現(xiàn)在緩解兩個(gè)“過(guò)剩”。因此中央提出了‘供給側(cè)改革”，但各界對(duì)于供給側(cè)改革的認(rèn)識(shí)莫衷一是。目前比較主流的觀點(diǎn)是認(rèn)為，供給側(cè)改革實(shí)際是要素端和生產(chǎn)端的改革。其中，要素端的改革措施主要是促進(jìn)各要素合理配置，激發(fā)要素活力；生產(chǎn)端改革主要化解各行業(yè)發(fā)展的體制機(jī)制障礙，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。2015年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，確定了供給側(cè)改革的“五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)”，而這五項(xiàng)任務(wù)中，去庫(kù)存是非常重要的。

1.3供給側(cè)改革與需求側(cè)改革

在供求側(cè)改革的同時(shí)，我們?nèi)匀徊荒芎雎孕枨髠?cè)。需求管理是西方政府宏觀管理中的通行做法，其理論源自凱恩斯革命，主要觀點(diǎn)是政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)行宏觀調(diào)控，主要通過(guò)促進(jìn)消費(fèi)和加大國(guó)家投資來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。需求側(cè)改革主要措施是通過(guò)財(cái)政政策和貨幣政策的組合，根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，采取擴(kuò)大出口和投資或鼓勵(lì)消費(fèi)的政策措施。在我國(guó)，供給側(cè)改革包含“四大要素”，而需求側(cè)改革著力點(diǎn)為“三駕馬車”；前者主要針對(duì)生產(chǎn)者，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革，后者主要針對(duì)消費(fèi)者，依靠“三駕馬車”拉動(dòng)內(nèi)需。這兩者是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展力量的兩個(gè)方面，它們相輔相成，不可偏廢，要促進(jìn)并保持兩者的平衡，經(jīng)濟(jì)才能良性發(fā)展。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及其去庫(kù)存的原因

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)是，開發(fā)投資增長(zhǎng)，但銷售額增速回落。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展整體上呈疲軟狀態(tài)，前景也不是很樂(lè)觀。房地產(chǎn)市場(chǎng)的非健康發(fā)展是有多方面原因的，它和土地緊密聯(lián)系，土地的有限性、房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性、資本的密集性等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很大。并且，我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)仍在初步發(fā)展階段，其投資和需求主體還帶有一定盲目性。加之房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，使得進(jìn)一步鼓動(dòng)了無(wú)序開發(fā)行為，吸引來(lái)了更多投資投機(jī)者的瘋狂追逐，最后，商品房需求高，但因其過(guò)高的價(jià)格，人們買不起房，商品房也賣不出去，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存多。雖然我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有所減緩，但商品房待售面積月份增速繼續(xù)增長(zhǎng)，所以房地產(chǎn)的庫(kù)存也在不斷增加。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的庫(kù)存量和開發(fā)資金來(lái)源的現(xiàn)狀分析看來(lái)，持續(xù)上升的庫(kù)存量已經(jīng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)造成了不良影響，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的順利發(fā)展。

2.2房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要原因

中央提出供給側(cè)改革的五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)之間相互聯(lián)系，該五項(xiàng)任務(wù)不同程度的與房地產(chǎn)市場(chǎng)的非健康發(fā)展現(xiàn)狀有莫大關(guān)系。而且，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的癥結(jié)主要在于房地產(chǎn)，這些經(jīng)濟(jì)中的問(wèn)題主要是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的非健康發(fā)展態(tài)勢(shì)導(dǎo)致的，房地產(chǎn)業(yè)也是國(guó)家進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要針對(duì)對(duì)象。因此，如果要解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問(wèn)題，重點(diǎn)要處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，這也是解決五大重點(diǎn)任務(wù)的主導(dǎo)環(huán)節(jié)。怎樣化解房地產(chǎn)高庫(kù)存，就成為本次供給側(cè)改革的重要問(wèn)題。雖然，目前為了去庫(kù)存已經(jīng)出臺(tái)一些政策，但是房地產(chǎn)庫(kù)存形勢(shì)依然非常嚴(yán)峻。

3.加快房地產(chǎn)去庫(kù)存的對(duì)策

2015年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，提出了六條化解房地產(chǎn)高庫(kù)存的政策措施：一靠農(nóng)民工市民化，二靠在本地就業(yè)的非戶籍人口落戶買房或租房，三靠建設(shè)公租房制度，四靠發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，五靠降低房?jī)r(jià)，六靠取消對(duì)房地產(chǎn)的限購(gòu)。

政府要施行的上述措施實(shí)際上都是從刺激消費(fèi)層面上出發(fā)的，在改善房地產(chǎn)供給側(cè)方面著力不多。然而目前我國(guó)房地產(chǎn)不是在需求上出了問(wèn)題，相反基本上大家都想在城市里面買房。既然需求大，為何還會(huì)出現(xiàn)這么高的庫(kù)存呢？在一定程度上是因?yàn)椋康禺a(chǎn)開發(fā)供給側(cè)的結(jié)構(gòu)失衡，新增商品房不僅數(shù)量上超出消費(fèi)需求量，而且價(jià)格上也超出了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力。然而，僅依靠刺激需求側(cè)不能從根本上解決這個(gè)問(wèn)題。所以，新常態(tài)下的房地產(chǎn)去庫(kù)存，不僅要依靠需求側(cè)的刺激消費(fèi)，更重要的是要從供給側(cè)著手，建立和完善多方面改善房地產(chǎn)供給側(cè)的制度。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)去庫(kù)存方面，除了會(huì)議提出的六條政策層面的措施以外，還需要從供給側(cè)出發(fā)，進(jìn)行如下幾個(gè)方面的的措施嘗試。

3.1嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地，加快處理“僵尸房企”

第一，要嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地，從源頭上控制增量。從供給側(cè)改革重點(diǎn)任務(wù)來(lái)看，政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步調(diào)整其與市場(chǎng)的關(guān)系，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地。政府在城市用地建設(shè)上權(quán)力很大卻又管理寬松，缺乏相應(yīng)制約措施，造成房地產(chǎn)庫(kù)存邊去邊增。因此必須在房地產(chǎn)開發(fā)用地方面，實(shí)行上級(jí)政府和人大共同監(jiān)督的機(jī)制，避免各級(jí)政府審批權(quán)力過(guò)于集中的問(wèn)題。首先，政府要嚴(yán)格控制三、四線城市住宅用地供應(yīng)規(guī)模和總量，根據(jù)去庫(kù)存花費(fèi)的時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)決定供地的暫停還是增加。其次，如果是建設(shè)用地資源比較緊俏的一線城市，也可通過(guò)加強(qiáng)城市舊房改造的力度來(lái)增加居民住房的供應(yīng)量。再次，政府應(yīng)當(dāng)調(diào)整住房規(guī)模結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)擴(kuò)大一線城市中小套型商品房的供應(yīng)量，適當(dāng)控制大戶型與低密度的商品住宅。政府為達(dá)到源頭上控制房地產(chǎn)增量的目的，大可出資適當(dāng)購(gòu)買商品房來(lái)安置特定有住宅購(gòu)買困難的人。

第二，加快處理僵尸房企，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的兼并重組。關(guān)于‘僵尸企業(yè)”的清理，根據(jù)政策是要少破產(chǎn)清算多兼并重組，但這不是簡(jiǎn)單的數(shù)量上的多與少，要針對(duì)不同情況盡力挽救有希望的房地產(chǎn)企業(yè)，這還需要地方政府與法院的支持。而且在破產(chǎn)這一方面，也要吸取過(guò)去實(shí)施所謂政策性破產(chǎn)、嚴(yán)重?fù)p害債權(quán)人權(quán)益的教訓(xùn)，需要制訂破產(chǎn)法相關(guān)實(shí)施細(xì)則，讓僵尸房企順利破產(chǎn)重整和清算退出。

3.2改革住房公積金制度

房?jī)r(jià)上漲有很大程度上是由很多市場(chǎng)投機(jī)行為導(dǎo)致的，必須針對(duì)這些投機(jī)行為實(shí)行有效的措施加以管控。同時(shí)，要強(qiáng)化對(duì)中低收入等住房困難人群的住房保障，讓房?jī)r(jià)回到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律的正軌上來(lái)，最終能讓消費(fèi)者住得起房，減少房地產(chǎn)庫(kù)存。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革，會(huì)帶來(lái)刺激需求，對(duì)公積金的需求也會(huì)加大。住房公積金中心可以從以下幾個(gè)方面制定相應(yīng)對(duì)策。

首先，可以做一個(gè)設(shè)想，讓公積金制度與普通商品房貸款分離，由金融機(jī)構(gòu)代替行使公積金在這方面的職能，而住房公積金要集中解決中低收入等住房困難人群的住房問(wèn)題。因?yàn)橹械褪杖肴巳旱臄?shù)量大，而其商品房的購(gòu)買能力又比較有限，要預(yù)防日益增大的金融杠桿催生房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的泡沫，政府應(yīng)當(dāng)將財(cái)政投入更多到廉租房的購(gòu)買中，從現(xiàn)有的待售商品房中來(lái)購(gòu)買符合條件的作為廉租房。其次，擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，政策引導(dǎo)企業(yè)員工也繳納公積金，讓農(nóng)民工也享受住房公積金的福利。

3.3完善房產(chǎn)稅征管制度

目前重慶、上海已經(jīng)進(jìn)行了房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但初步階段還是有些許問(wèn)題。比如說(shuō)，上海僅就新購(gòu)買的住房征收相應(yīng)的房產(chǎn)稅，卻不對(duì)已持有數(shù)套住房的“炒房蟲”征房產(chǎn)稅，結(jié)果會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，會(huì)加重普通剛需者的購(gòu)房成本，對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存不利；兩試點(diǎn)城市都存在起征點(diǎn)高、稅基低的問(wèn)題，制約效果不明顯，并不能真正起到調(diào)節(jié)分配的作用；兩試點(diǎn)城市并未對(duì)房地產(chǎn)稅加以總體調(diào)整，徑直增加一些新的稅種進(jìn)行強(qiáng)制征稅，這不僅與市場(chǎng)規(guī)律和社會(huì)要求不相符，而且這也可能導(dǎo)致重復(fù)征稅，應(yīng)當(dāng)將其進(jìn)一步完善以促進(jìn)房地產(chǎn)順利去庫(kù)存。

為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存，必須要完善產(chǎn)稅征管制度。首先，要明確房產(chǎn)稅改革應(yīng)遵循“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的稅制改革方針，以“正稅、明租、少費(fèi)”為基本方向。其次，要規(guī)范各環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅費(fèi)，減少重復(fù)征稅。再次，完善房產(chǎn)稅改革的相關(guān)配套制度，如房地產(chǎn)登記制度、相關(guān)評(píng)估機(jī)制、稅款監(jiān)管機(jī)制等。但是從根本上，還是要先完善房產(chǎn)稅征收方面的法律，將其制度設(shè)計(jì)以法律的形式確定下來(lái)，讓房產(chǎn)稅征管有專門法可依。

3.4發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，減少保障性住房建設(shè)

第一，針對(duì)已經(jīng)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的限購(gòu)政策，政府有必要將其取消。第二，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)相關(guān)管理制度的建設(shè)，特別是要開始重視租購(gòu)并舉制度的完善。政策激勵(lì)市場(chǎng)主體購(gòu)買庫(kù)存商品房，嘗試推動(dòng)主營(yíng)業(yè)務(wù)為住房租賃的專業(yè)化企業(yè)的發(fā)展。第三，要遵循中央政府做出的“提高貨幣化安置比例，減少保障房建設(shè)量”的決定。“各地應(yīng)以貨幣安置為主，對(duì)轄內(nèi)確需安置的城鎮(zhèn)居民，應(yīng)在全面綜合衡量基礎(chǔ)上，再動(dòng)工修建保障房，并將保障房納入房地產(chǎn)開發(fā)總計(jì)劃，抵減房地產(chǎn)開發(fā)總額，以杜絕商品房和保障房同時(shí)增長(zhǎng)現(xiàn)象發(fā)生，為改善房地產(chǎn)供給側(cè)奠定基礎(chǔ)”。可以在一定范圍內(nèi)讓政府購(gòu)買商品房用作保障性住房，這樣既可以加快房地產(chǎn)去庫(kù)存，又不會(huì)耗費(fèi)更多的人力物力。

4.結(jié)語(yǔ)

在供給側(cè)改革的執(zhí)行過(guò)程中，房地產(chǎn)去庫(kù)存是一個(gè)必須解決的問(wèn)題，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行，我國(guó)經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)良性發(fā)展。供給側(cè)改革重在從供給方面出發(fā)，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，在房地產(chǎn)去庫(kù)存的進(jìn)程中，不僅要注重刺激消費(fèi)者需求，更有意義的是要看到我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，從供給方面采取措施抓緊去房地產(chǎn)庫(kù)存。為此筆者嘗試著提出了一些促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存的對(duì)策，這一系列工作都需要國(guó)家的政策或制度支持，甚至應(yīng)該上升至法律層面。對(duì)于加快房地產(chǎn)去庫(kù)存，其實(shí)還有其它方面的措施，期待接下來(lái)能夠作進(jìn)一步研究。