我國城市新建商品住房價格變動原因分析

韓瑞霞

摘 要：在房地產市場，商品住宅是其中非常重要的一部分。商品住宅市場的變化不僅是社會一大焦點，同時也關系著廣大消費者的利益。商品住宅市場是一個深具特殊性的市場，這個市場的產品與其他市場的產品不同，有著強烈的價格區域性，對各地的房地產價格市場都需要做深入的研究。房價成了一個普遍性關注的社會話題，我國目前需要在這方面加大政策調控，要想找到具體的解決措施，需要首先找到問題及問題根源，本文將圍繞這一點展開討論。

關鍵詞：城市新建商品住房 價格變動 房地產

一、引言

近年來，我國商品住宅價格變動更加明顯，增長幅度也在不斷加大，很多相關的學者也都投入到對商品房價格領域的研究中。這些研究理論為我國對房地長市場進行宏觀調控提供了相關的理論依據，房地產開發商們因而也能更好的了解我國的商品房價格機制以及價格市場的變動。開發商們能夠根據不同地區的地域特點，制定不同的發展策略。

我國針對房地產價格的研究起步較晚，但是針對房地產市場價格變動趨勢分析和預測的研究卻不少，很多學者和專家都能針對房地產的現狀從不同的角度進行研究。我國目前不管是從經濟學的角度，還是從非經濟學的角度，都在房地產市場不同領域頗有建樹。

二、我國商品住宅價格變動影響因素

從目前商品住宅價格的整體特性，價格變動的整體情況以及價格機制的形成，都會對商品住宅的供需情況有很大的影響，所以，我們應該著重對影響商品住宅價格的供需因素做出分析。

（一）需求因素

商品住宅需求需要購買者既有購房的意愿，同時也有能力來購買想要的商品住宅。商品住宅需求分為多種，有投資性需求，自住性需求和投機性需求。所謂投資性需求，指的是購買者將自己買的房子出租賺取收益，自住性需求指的是購買者自己入住，投機性需求指的是待價格上漲后將房子賣掉以賺取差價。

1.人口因素

商品住宅需求與人口總量息息相關，當人口總量不斷增長時。反之則會下降。如果一個地區人口密度較大，而供給缺乏，商品住宅的價格就會上漲。除此之外，居民的個人素質以及文化程度也會對商品住宅需求形成影響。一個地區的人口素質越高，對住宅的要求也就越高，這個地區的房地產價格就會相對較高，反之就會較低。

2.居民收入

在我國，住宅是一種昂貴的消費，消費者的個人財產和生活水平對商品住宅的需求有重大的影響。個人的預算支出受經濟收入決定，這是商品住宅的基本需求。如果一個家庭收入不穩定，那么就不會有穩定的商品住宅需求，與之相關的一系列契約關系就不會形成，比如對貸款的還本付息及各項費用。所以，在考慮商品住宅需求時，應將個人的當前收入和以往收入都考慮進去。

（二）供給因素

供給是指不管價格如何，廠商都愿意出錢購買一定的數量，商品住宅的供給是在任意價格下開發商愿意購買的數量。

1.成本因素

據調查，我國很多城市的土地價格占到總房價成本中的二到四成，對于一些利潤較高的城市，地價也會更貴。建筑安裝的成本比例也占到了三到四成，近些年，這些成本在不斷上漲，且漲幅較大。

2.住宅自身因素

目前，我國商品住宅的主要特點就是中小戶較少，大戶型較多，這個特點從表面上看來，是開發商為了滿足住宅的消費需求，提高住宅的整體品質，而實際上是這些開發商為了賺取更多的錢。目前我國商品房市場上的主流還是中小戶型住宅，供需矛盾比較尖銳。

（三）宏觀經濟社會因素

在房地產市場中，商品住宅市場是一個非常重要的組成部分，而這個領域里的各種活動，都會受到宏觀經濟調控的影響，而同樣的，商品住宅市場的經濟活動也受到經濟社會的影響。

1.經濟發展水平

房地產價格受到多種因素的影響，如我國的國民生產總值，我國居民的收入水平，國民經濟的增長速度和我國的物價指數等，都會對地價產生較大的影響。如果我國國民生產總值較大，居民的收入水平較高，國民經濟增長較快，而且這個地方的資金比較充裕，消費水平會比較高，在商品住宅方面的支出就會以往要高，這能促進商品住宅市場發展得更好，同時也帶動了價格的上漲。所以，我們可以看出，住宅價格的變動，是受到經濟增長對住宅供需的影響。

2.物價水平

物價水平主要是通過通貨膨脹率或者物價指數來反應相關的情況，根據我國目前的住宅市場的現狀，物價水平總體上說來在上漲，而成本卻因各種因素的影響在不斷增加，如果開發商將這種成本轉嫁到消費者的身上，或者減少住宅的供給，就會導致房價上漲幅度更大。如果市場中的通貨膨脹情況能夠得到很好的解決，消費者也比較支持現有的市場，需求就會增加，房價也會因此上升。

3.利率水平

所謂利率，指的是存貸款利率。如果房地產價格下降，利率就會上升，二者之間是呈負相關的關系。對于開發商來說，利率的變化會影響到開發商的經營成本，且開發商的成本與利率是呈正相關的關系。如今我國在不斷調整市場利率，以抑制房地產市場價格的上漲，保障消費者的切身利益。

4.稅收政策

為了讓房地產市場更和諧更完善，政府在政策上予以調整，如調整稅率，調整稅種等，這兩個要素的調整將會影響到整個住宅市場的供求，價格也會在隨之做調整，不會一味的虛高，讓普通民眾感受到巨大的購買壓力。

三、我國商品住宅價格變動所帶來的問題及解決對策

（一）我國商品住宅價格變動所帶來的主要問題

1.結構性的供給失衡

如今的房地產市場現狀，突出的問題是商品住房結構失衡的問題，雖然目前的供應量和需求量都在上升，但是住房結構失衡導致了很多負面的效應。對于一些收入較低的家庭來說，房屋銷售價格還是相對較高的，這些收入較低的居民還住在舊的房子里，其中很多人都有購買商品房的剛需，都加入到了購買隊伍當中，需求的加大，導致房價不斷上漲。而同時，對于一些中等收入的普通住戶來說，中小戶型供不應求，很多弱勢群體無力購買商品住房。

2.低收入家庭房價承受能力較弱

目前，我國居民的收入參差不齊，在現有的收入條件下，低收入的居民對于商品住宅的需求更旺盛，但是針對這些人的住房供給量卻較少，很多居民將家庭財產都用于購買小戶型的商品房，得要好幾年，很顯然，這種房價對于一些群體來說，超過了他們的承受能力，不能拉動商品房市場的內需，不利于解決我國現有的經濟問題。

3.信息不暢

不論是哪個領域的市場，要想穩定，就需要讓供需達到平衡，否則都會造成房地產市場的混亂。目前，我國不同地域各階層對購房的需求不統一，發達城市需求較高，而欠發達地區則需求不足。房地產開發商應根據當地不同的實際情況對商品房住宅的開發數量進行及時的調整。由于各地收到的住宅信息不統一，不能及時掌握房地產市場的第一動態，而且與房地產相關的法律法規尚不健全，造成了房地產市場的供需矛盾越來越大，供不應求的情況在很多地區發生，住房價格因而不斷上漲。

（二）穩定我國商品住宅價格的對策

1.增加中小戶型商品住宅的供給

我國針對商品房住宅出了很多政策，對于新的項目，嚴格控制其比例，保證這種套型建筑的總體面積在90平米以下，且總量在7成以上。大戶型商品住宅的數量也控制在總住宅數量的20%。地方區域要充分利用好現有的土地條件，通過監管和審批等一些環節，讓這一目標更好的實現。在規劃區的建設上，要充分利用好現有的結構及土地的布局，引導開發商多建設中小型住房，增加中下型住房的供給量，但是對于高檔住宅的開發數量要嚴格限制。

2.提高中低收入戶的收入水平

在我國每年新建的商品房住宅中，有18%是作為提供給中低收入家庭的廉租房和經濟適用房，但即使這樣，還是不能滿足需求。所以，國家要加大這類住房的供給，同時要不斷提高中低收入人群居民的收入，促進這類人群更好的就業，支撐他們能夠合理的消費，合理的購買住房

3.積極引導居民消費方向

我國人口在不斷增長，城市化進程也在不斷加快，城市的人口有了大幅度的增長，對于商品房住宅的需求也在不斷增加，這種趨勢勢必會引起商品房住宅價格的不斷上漲，中低收入家庭購買住房的壓力不斷增大。政府應該采取一些措施來緩和這種矛盾，在居民無能力購買商品房時，引導他們先租房，待條件允許時再購買，另一方面，應擴大廉租房的數量，為中低收入家庭提供更多的供給。還可以在利率和稅率方面，引導有條件的居民投資。

4.完善市場機制

政府應采取必要的措施來規范現在的房地產市場秩序，避免開發商們對消費者進行虛假交易，危害廣大民眾的身心利益。對現有的法規也要盡可能的去完善，如針對二套房，應該出臺一些相關的規定來規范這方面的市場。

5.加強監管與完善制度

新建的商品房住宅中，有的沒有按規定施工，有的是擅自預售，對于擬好的設計進行私自變更等，給商品房住宅市場造成了很多困擾。國家應加強對房地產市場的參與者進行有力的監管，對于一些違反規定的行為予以打擊，必要時要進行一定的處罰，嚴厲打擊并根除其中的投機行為，保障消費者的利益。

四、結論

我國商品房住宅起步晚，發展歷史短，但是發展速度卻很快。自發展以來，商品房住宅價格在不斷上漲，而這種現象受諸多因素的影響，包括需求、供給和宏觀經濟因素等。目前，我國新建商品房住宅市場還存在許多問題，結構的失調、中低收入家庭買房壓力大、信息不暢通等因素導致了房地產市場還存在許多矛盾，如果不及時解決這些矛盾，將會影響到我國商品房住宅的發展方向。本文針對這一問題提出了有效的解決策略，希望能對房地場市場面臨的困擾有所幫助。

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