“互聯網+”對房地產去庫存的影響

摘要：各地房地產行業特別是二、三線城市都面臨著去庫存的壓力，“互聯網+”的行動計劃可以為各行業帶來新的發展機遇，得到學者們的高度重視。在深入剖析福州房地產業存在去庫存壓力大、投資結構不合理、融資困難等主要問題的基礎上，結合當地的實際情況，充分利用“互聯網+”的平臺，加大政策的刺激力度，提升政府服務水平，促進房地產業的轉型升級，為房地產業去庫存謀求新的發展方向。

關鍵詞：“互聯網+”；去庫存；房地產業；福州市

中圖分類號：F127 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）003-0-03

2015年11月，在中央財經領導小組第十一次會議上，習近平總書記提出“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。房地產“去庫存”成為2016年經濟工作的五大任務之一，房地產庫存問題被提升到一定的高度，引起各界廣泛的關注。針對福州房地產發展存在的主要問題和去庫存的壓力，如何適應經濟新常態，分析“互聯網+”戰略所帶來的機遇和挑戰，成為新時期福州房地產業創新發展的關鍵。

一、“互聯網+”行動計劃的提出

2015年3月份的“兩會”上，李克強總理在政府工作報告中首次提出“互聯網+”行動計劃。通俗的來說，“互聯網+”就是利用信息通信技術和互聯網的平臺，使互聯網與傳統產業深度融合，促進傳統產業健康持續發展，形成“互聯網+傳統產業”的新模式。“互聯網+”帶來的不僅是更大的發展平臺、更先進的技術，也是一種新的模式、新的思維，它給各行各業帶來新的發展機遇。[1]

在經濟新常態的背景下，房地產業作為國民經濟的重要支柱產業，同時也是傳統產業的代表之一，房地產業如何突破傳統的發展模式，利用“互聯網+”的發展平臺，與“互聯網+”深度融合，建立新的產業生態，成為擺在房地產業面前的一大機遇，同時也是一大挑戰。房地產企業要想在這場整體經濟結構調整的變革中，支配經濟發展的大局，就要改變傳統的思維模式，加快轉型升級，實現創新驅動的發展。

二、福州房地產發展存在的主要問題

（一）福州房地產庫存持續增加，去庫存壓力大

根據福州市統計局的數據顯示，截至2014年末福州市房地產待售面積222.79萬平方米，比2013年增加了90.68萬平方米，同比增長68.6%，其中住宅待售面積143.53萬平方米，比2013年增加了70.76萬平方米，同比增長97.2%，見表1。福州房地產去庫存壓力之大可見一斑。

在福州房地產庫存持續增加的情況下，房地產施工面積也在增加，從2013年的6871.04萬平方米，增加到2014年的7598.91萬平方米，同比增長10.6%。源源不斷的房源供給給原本已經存在較大去庫存壓力的福州房地產業帶來更大的壓力。如此驚人的庫存量，在經濟新常態的背景下，借助“互聯網+”的發展平臺，才是房地產去庫存的正確出路。

（二）福州房地產產業結構單一，投資結構不合理

福州房地產的產業結構比較單一，投資結構不夠合理。[2]從福州統計局獲得的數據顯示，2014年福州住宅投資額865.41億元，占房地產開發投資總額的63.68%，辦公樓投資136.95億元，占房地產開發投資總額的9.41%，商業營業用房投資221.93億元，占房地產開發投資總額的15.25%，其他投資169.61億元，占房地產開發投資總額的11.66%。住宅投資占比最大，辦公樓投資和商業營業用房投資占比比較低都在10%左右（詳見表2）。福州房地產業過度依賴投資開發，投資開發主要依賴于住宅的投資，這有悖于新時期個性化、多樣化的住房需求。

（三）福州房地產業融資困難，房企面臨轉型升級的壓力

房地產行業具有資本密集型的特征，從開工、建設到裝修、維修等環節，離不開大量的資本支持。房地產企業需要借助各種融資渠道獲得房地產開發所需的大量資金，主要的融資渠道是信托融資和銀行貸款。近幾年來，隨著金融機構的轉型升級，以及銀行信貸的力度收緊，傳統銀行業也存在種種的生存壓力，使房地產企業獲得所需資金的成本增加、難度加大。融資成本高、渠道窄、難度大成為擺在福州房地產企業面前的一大障礙，如果福州房地產企業不進行管理水平上的提升和發展戰略上的轉變，將面臨生存的困難，福州房地產企業面臨著轉型升級的巨大壓力。

三、“互聯網+”給房地產去庫存提供的新平臺

（一）互聯網金融可以有效拓寬房地產行業的投融資渠道

房地產屬于資金密集型的產業，其與金融的關系密切，共同影響著經濟的平穩健康發展。因此在房地產去庫存中，少不了金融的參與。“互聯網+房地產+金融”的合作模式受到了地產商們的青睞，其實質就是投融資模式在互聯網中的創新應用，即互聯網金融。

“房地產眾籌”將互聯網金融與房地產相結合，打破了傳統的購房者與房地產開發商的買和賣的模式。對于購房者而言，通過互聯網金融的房地產眾籌平臺，投入的資金不僅可以滿足購房者對于房子的需求，而且可以得到投資收益；對于房地產開發商來說，通過這個平臺，可以準確定位有效的購房者，降低營銷費用，房地產開發商節省的營銷費用可以讓利給購房者，降低房價，加快房地產的去庫存，加快資金的周轉速度。[3]

互聯網金融的平臺還可以為購房者提供首付款的融資。通過首付款融資金融產品，實現首付款的分期和短期的過橋貸款，為首付資金不足的購房者提供短期貸款，不僅將潛在的購房者提前拉進了購房隊伍，增加了購房者的比例，提高房地產的去庫存率，使房地產商提高銷售業績，也為潛在的購房者提供了將手中的資金進行置業理財的平臺，一舉雙贏。

另外，互聯網金融還可以利用此平臺開發小額貸款、貨幣基金等金融創新產品，滿足購房者和房地產開發商對資金的需求，使互聯網金融推動房地產銷售，加快房地產去庫存。

（二）互聯網的大數據可以為有效信息的整合提供依據

“互聯網+”在提供大數據方面有著先天的優勢。通過互聯網的大數據信息，政府等相關管理部門可以有效統計分析當前房地產市場的庫存量、價格等信息，針對房地產市場的變化及時研究制定出符合市場規律的相關政策和意見；購房者可以整合多方面的信息，準確定位自己的對住房的需求；同時房地產開發商或者房產經紀人可以對互聯網上的用戶信息進行分析，準確投放房源信息給有效的購房客戶，實現精準營銷。

對于政府等相關管理部門來說，通過“互聯網+”的平臺，可以實時有效獲取待售房產的面積、在建房產、房產銷售額等信息，實現信息的數據化管理，及時準確的監測房地產的變化情況，科學系統的研究分析相關的調控房地產政策的實施效果，并據此進行房地產去庫存政策的調整和新的房地產政策的出臺。

對于購房者來說，通過“互聯網+”的信息共享平臺，可以全面的了解當前房地產的整體情況，有效獲取在售房產的區位分布、品質、銷售速度、房價的波動情況等，根據掌握的房地產信息，結合自己的置業或者投資需求，及時調整對房產地段、交通便利和舒適性等的要求，進行科學的決策，購買到自己滿意的房產，實現對房產的理性消費。

對于房地產開發商或者房產經紀人來說，借助“互聯網+”的信息共享和發布平臺，可以學習借鑒國內外關于房地產去庫存的經驗，再結合自身的特點，有效的評估房產的供求情況，及時調整房產銷售計劃和開發房產的計劃，將房產庫存量保持在合理的范圍內。另一方面，房地產開發商或者房產經紀人可以根據互聯網獲取的數據，進行有效客戶的定位，改進銷售策略，根據不同客戶的需求推薦合適的在售房產，減少銷售的成本，提高銷售效率，提高房產的去庫存率。

（三）“互聯網+”可以推動房地產創新，促進房地產業轉型升級

傳統的房地產業在投資過程中，能源消耗大，管理制度不夠完善，投資結構不夠合理。利用“互聯網+”的平臺，可以實現跨領域的合作、整合優勢資源，改變傳統房地產業粗放型的生產方式，優化管理流程和服務方式，促進房地產業開發新的產品和服務。

“互聯網+”可以推動房地產創新業態，發展跨界地產和復合地產。房地產創新的兩個主要方向是養老地產和社區服務。隨著人們生活水平的提高，購房者在選購房產時不僅考慮房產的質量、地段等要素，為了后期生活的舒適性對小區物業服務的要求也在提高。為了生活的便利性，各種類型的社會服務也在逐步向社區延伸，房地產業可以充分抓住“互聯網+”的發展機遇，利用“互聯網+”創造的平臺，大力發展符合人們生活需要的社區服務。另外，隨著中國老齡化的問題越來越凸顯，未來對于養老地產項目的需求會隨著老年人口的增加而增加。借助互聯網的平臺，房地產企業可以更好的把握市場的變化，充分發揮創新思維，使管理更加智慧、決策更加準確。“互聯網+”不僅可以推動養老地產和社區服務的發展，鄉村旅游地產、體驗式的商業地產等創新型的地產模式也將被市場所看好。

“互聯網+”可以促進房地產企業主動創新，加快房地產業轉型升級。單純依靠投資驅動的房地產業會使整個房地產運作的協調功能變得不夠靈敏，已經不適合當下經濟發展的新常態。資本的天然逐利性會使其從產能落后、粗放型生產方式的行業轉出，這這樣的環境壓力下，房地產企業為了生存和發展，必須主動創新，搶抓機遇，加快房地產業的轉型升級。另外，隨著房地產市場競爭的加大，房地產企業特別是中小企業在行業大洗牌中要想站穩腳跟，不得不對自身進行戰略調整、加速轉型。而“互聯網+”為這些意識到市場的變化、早早做好充分準備的房地產企業提供了一個很好的轉型發展平臺，借助這一機遇，增加購房者對其質量、服務和設計理念的認可，提升品牌的影響力，使房地產企業經受住市場的考驗。

四、“互聯網+”在房地產去庫存中應解決的主要問題

（一）利用“互聯網+”的平臺去庫存應解決思維轉變的問題

利用“互聯網+”的平臺推動房地產業去庫存的模式對于目前的經濟發展情況來說是超前的，可供借鑒參考的成功經驗比較少。如果房地產業從業人員沒有真正認識到“互聯網+”的潛在內涵，那么借助“互聯網+”的平臺只是進行表面的噱頭炒作和湊熱鬧，不能達到利用互聯網真正的重視客戶需求、打造高品質的產品和服務的效果，達到去庫存的目的。因此，房地產業的決策者和管理者只有從思維方式上進行轉變，真正領悟“互聯網+”的巨大潛力，從產品、市場、用戶體驗、企業價值等方面進行全方位的思考，才能從源頭上將互聯網應用到房地產開發的前期、中期和后期中，有效的解決去庫存的問題。

（二）利用“互聯網+”的平臺去庫存應解決人才的供給問題

將互聯網與房地產業進行融合，是新形勢下的創新發展模式。借助“互聯網+”的平臺解決去庫存的問題，隨之而來的是人才短缺的問題。在這新的發展模式下，對于房地產業的從業人員，既要求具備豐富的房地產行業知識和經驗，又能夠領悟“互聯網+”的深刻內涵、熟練掌握運用互聯網技術。目前，我國關于這方面的復合型人才還比較缺乏，這在一定程度上制約了“互聯網+”在去庫存中的應用。

（三）利用“互聯網+”的平臺去庫存應注意風險管控的問題

利用“互聯網+”的平臺進行房地產業的融資和貸款，其中的金融風險不容小覷。一方面，互聯網的平臺可以擴大資金的杠桿作用，滿足購房者對買房資金的需求，降低籌集買房資金的難度；另一方面，互聯網提供的便利性也增加了信用的風險和道德的風險。對于金融類的創新融資方式，我國現有的法律還沒有進行明確的規定，加上信用體系制度還不夠完善，缺乏法律的保護和信用制度的保障，一旦房地產市場出現較大的波動，對于房地產企業特別是抗風險能力較弱的中小房地產企業來說將可能面臨資金鏈斷裂、破產等諸多的風險，房地產的違約率提高，導致銀行壞賬率上升，可能波及整個金融領域，造成系統性的風險。因此，不管是購房者、金融機構還是房地產開發商借助“互聯網+”的平臺進行房地產交易時，其中的市場風險、政策風險、信用風險、道德風險、網絡交易風險等都應該引起足夠的重視，注意風險的管控，創造一個安全的互聯網交易環境。

五、利用“互聯網+”加快房地產去庫存的對策建議

正確認識去庫存的目標，不僅需要地方政府的政策支持，也需要房地產企業的共同努力。在短期政策措施出臺的同時，要及時跟進政策的實施效果，注重長期政策制度的建立和完善，加快去庫存的步伐，促進房地產業健康可持續發展。

（一）地方政府加大政策刺激力度，積極制定“去庫存”的政策措施

1.加快戶籍制度改革方案的落實，激發農民工的有效需求

農民工對住房的需求還未達到平衡，是很大的潛力購房群體。要加快戶籍制度改革，加快城鎮化水平，推動產業的集聚發展，創造更多的就業機會，鼓勵農民工進城就業或創業，幫忙他們解決子女教育問題、醫療保障等方面的問題，吸引其在城市就業購房，激發其潛在的購房有效需求。對于購買商品房的農民工，通過財政補貼或鼓勵房地產商讓利以減輕他們的購房壓力，探索建立對于自愿退出宅基地的農民給予合理的補償機制，提高農民工的購房能力。[4]

2.加大住房制度改革，滿足新時期人們的住房需求

根據當前福州房地產市場庫存量大的現實情況，打通存量商品房和安置房、公租房等保障房的轉換通道，原則上不再新建或少建公租房和安置房，逐步提高房屋征收和棚改項目的貨幣補償比例，加快住房制度改革，在政策和資金上給予大力的支持，加快商品房的去庫存。積極發展住房租賃市場，鼓勵房地產商將庫存商品房轉為出租房，當地政府對其收入給予稅收等方面的優惠，既能解決庫存量大的問題，又能滿足無購房能力者對住房的需求。

3.完善土地供給的均衡機制，優化房地產業的投資結構

要準確掌握目前房地產不同類型用房的供給和需求的情況，根據市場的需求，合理控制土地的供給數量和結構，提高土地的供給均衡化水平。對于庫存比較大的城郊區域，要控制土地的供給，以消化庫存量為主要的任務，實行有彈性的土地出讓模式。對于出讓土地的用途，應根據市場的需求和變化，進行合理的調整，將商品住宅用地、辦公用房、商業營業用房和其他用房的投資比例控制在合理的范圍內。已經出讓還未進行開發的用地，房地產企業根據市場供需情況，可按照規定的審批程序進行土地用途的調整，合理引導房地產企業轉型利用未開發的投資用地，使房地產業的投資結構達到市場的最優。建立健全土地出讓后的監督、管理和服務機制，保證出讓土地的按時、按質交付，保證出讓土地項目的開工建設。

（二）充分利用“互聯網+”的平臺，促進房地產業的轉型升級，加快“去庫存”

1.建立住房金融體系的平臺，完善風險管控制度

在利用“互聯網+”的平臺促進房地產企業資金融通的同時，也存在著許多潛在的風險。房地產商應在控制風險的前提下，積極的利用互聯網的大數據和技術，使房地產業與互聯網金融更好的融合。為了鼓勵房地產企業積極創新，加快房地產業轉型升級，當地政府應該為完善住房金融體系出臺相應的措施，保障互聯網金融在房地產業的良好運用。金融部門應提供相應的融資支持和金融服務，支持這種新的借助互聯網解決住房融資的模式。[5]

2.優化稅收優惠政策，鼓勵房地產企業兼并重組和轉型升級

通過稅收的優惠政策，支持房地產企業的兼并重組和轉型升級。鼓勵信譽良好、品牌較大的大型房地產企業兼并重組規模較小、開發成本高、生存壓力大的房地產企業，促進企業做大做強和轉型升級。降低稅收可以有效的減少房地產企業的成本，減輕其生存的壓力，對于房企的并購重組，當地政府可以出臺增值稅等方面的優惠措施，提供專項的資金支持，使房地產企業做大、做優。支持房地產企業順應市場的消費需求，優化調整產品的結構，創造和激發新的消費需求，提供低碳環保、多元化的高品質住房，促進房地產業的轉型升級。

3.加快人才的引進和培養制度，為房地產業輸送新鮮的“血液”

專業人才是一個行業發展的靈魂，是最重要的生產要素。在利用“互聯網+”的平臺促進房地產業可持續發展的同時，需要采取優惠的政策和措施，積極引進既懂互聯網的大數據平臺的潛在資源又具有房地產行業的專業知識的復合型人才。不僅要積極吸引高端的復合型人才，而且要注重人才的培養，為房地產業的可持續健康發展源源不斷的輸送新鮮的“血液”。

（三）提升當地政府的服務水平，營造良好的房地產市場發展環境

1.加大領導的重視和組織協調，落實責任主體

加強組織領導，建立部門聯席會議制度，分解工作任務，落實各責任主體，提升政府的服務水平。對于房地產庫存的實時數據、房地產市場的交易情況以及已發布的房地產政策措施的實施效果應建立互聯網的監測平臺，利用“互聯網+”的強大數據收集和處理功能，完善房地產市場的信息監測系統，根據市場的變化及時調整房地產的政策措施。

2.完善基礎配套設施建設，提高樓盤的吸引力

對于庫存量高的城郊地區和新區的房地產業，由于缺乏相應的配套設施，交通和生活不便，很難吸引更多的購房者在此置業。[6]當地政府要加大財政的投入力度，加快交通網絡和相應基礎配套設施的建設，鼓勵教育、醫療、養老、超市等與生活密切相關的配套設施的進入，促進產城融合發展，方便居民的生活和交通出行，提高購房者對樓盤的吸引力，釋放更多的住房需求。

參考文獻：

[1]劉海英.“互聯網+”背景下房地產業的機遇與挑戰[J].建筑經濟，2015，36（10）：129-132.

[2]海菁，馬國強.房地產新政背景下的海南房地產業發展分析[J].南海學 刊，2015（4）.

[3]戴維.淺析房地產擁抱互聯網[J].經營管理者，2015（12）.

[4]徐勇.化解房地產庫存的對策建議[J].中共石家莊市委黨校學報，2016，18（6）：31-34.

[5]高聚輝.“去庫存”進程加速 房地產市場尋求再平衡[J].中國發展觀察，2016（1）.

[6]陳志強.福建房地產業發展的調查與分析[J].福建論壇·人文社會科學版，2016（5）.

作者簡介：葉娟惠（1988-），女，福建建甌人，福州市社會科學院研究實習員，碩士研究生，主要從事技術進步與經濟增長研究。