對我國房地產價格調控措施的法律評析

王新廣

[摘要]作為我國經濟的重要組成部分，房地產行業的發展備受關注，其不僅對我國經濟發展產生極其重要的作用，同時，也嚴重影響著我國國民的生活水平和生活滿意度。這些影響直觀地表現在房地產價格上，影響房地產價格的因素有很多，小到建筑材料的價格，大到經濟發展的速度，為了更好地穩定房地產業健康發展，從而有效地控制我國經濟的長效健康發展，我國政府相關部門對房地產價格進行了相應的調控管理。但是，由于調控在一定程度上不能從根本上解決房地產業的價格等問題，因此，想要切實地保證房地產業健康發展，必須要從法律角度來進行更為深入的分析和思考。

[關鍵詞]房地產；價格；調控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.132

自我國政府正式取消住房分配政策之后，房地產行業以通過建造房屋創造房屋價值進而通過銷售房屋進行利潤獲取，開始興起并迅速發展。房屋價格也以其價值為基礎，同時在市場需求變化的基礎上波動，近些年，我國房價總體持續上漲，使得人們備受住房、購房壓力的困擾，同時嚴重影響了我國經濟的健康、持續、穩定發展步伐，房價以及住房問題成為人們關注的重要話題。為了穩定房地產業房價上漲過快的問題，我國政府相關部門通過頒布一系列與房地產業相關的土地政策以及房屋買賣政策，有效地控制了當前房地產業過速增長的問題，尤其是近一兩年，房地產價格有了明顯的回落和相對的穩定。

1影響我國房地產價格的原因

1.1土地價格

每一座高樓、房屋都是從平地上建起來的，而根據我國相關法律規定，房地產使用的土地必須是建設用地，并且必須是國有土地，而不能使用農業用地以及集體所有土地。首先，由于我國人口眾多，除了西部地區之外，其他地區人均土地面積較少，再加上房地產用地必須是國有土地，在一定范圍內就限定了房地產用地的范圍；其次，由于近些年來許多農村人口大量涌入城市，城鎮原本的住房遠遠無法滿足這一現狀的需求，刺激了房地產業迅猛地發展，許多房地產企業開始對城市內建筑用地進行競標爭奪，這在一定程度上使得城市的建筑用地價格開始伴隨市場需求量還增長。與此同時，由于大量人口涌入城市，城市為了滿足居民的日常生活需求，不斷進行基礎設施的建設，而基礎設施的用地也必定會使得房地產用地更加緊張。我國城市發展的程度和速度，也極大程度地影響了土地的價格，而二線、三線城市也伴隨著農村人口向城鎮的遷移，住宅用地的明顯增多，土地價格也開始持續增長。

1.2建安成本

建安成本指的是房屋在建造過程中一些材料、人工等產生的成本費用以及在房屋基本建造完成之后，一些相關設施，例如門窗、排水系統、水電等安裝設施的成本費用。一般情況下，影響房地產價格的建安成本因素通常是比較穩定的，也就是說房屋的建造成本以及安裝成本一般不會有過大幅度的變化，但是同時，建安成本也是房地產總成本的主要構成因素，占據了房地產總成本的2/3左右。近些年，伴隨著我國經濟發展過速，物價上漲過快，建安成本也出現了明顯的增長狀況，建造房屋的基本材料，例如水泥、鋼材等以及建造房屋所需的人工勞動力等成本，都出現了明顯的上漲態勢，如此就導致了整體的建安成本出現較大幅度的增長，同時，也對房地產價格的上漲帶來了很大的影響。

1.3房地產稅費

當前，我國房地產稅有以下幾種：第一種是城鎮土地使用稅，該稅是結合房地產需要使用土地的特征，對其使用的無論是國有土地的單位或者個人征收的稅收形式，城鎮土地使用稅的主要稅收依據是納稅人占用了多少面積的土地，從而具體實行差額稅收；第二種是土地增值稅，該稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，在按照和依據以轉讓其所獲得的一切形式的收入除去法定扣除項目金額后的增值額以征收的稅費，其具體實行超額累進稅率。需要注意的是，土地增值稅所指的通常是有買賣活動的土地房產行為，并不包括繼承、無償轉讓以及贈予的方式；第三種是耕地占用稅，耕地占用稅簡單來講就是對占用耕地進行其他活動，一般是建房或進行其他建設的稅收，而耕地占用稅的具體稅收標準是以縣為基礎單位，進而按照人均占用耕地的具體來收取相應的稅費；第四種是房產稅，房產稅指的是以具體房屋租售的價值為基礎，按照具體房屋的租金以及余值向房屋所有權人或者管理者征收的稅費，通常情況下房產稅的具體要根據租金或房產余值來具體征收，分別為1.2%、12%；第五種是銷售不動產營業稅，銷售不動產營業稅是指土地使用權或者建筑物轉讓的過程中，向土地使用權轉讓者或者是建筑物出賣者征收的稅收，其一般是根據銷售不動產的營業收入的5%進行征收；第六種是城市維護建設稅，城市維護建設稅是為了維護和建設城市而進行的稅收，同時也是城市建設資金來源的一部分，而城市維護建設稅一般根據所處地區不同，根據地區具體情況及稅收設置進行征收；第七種是教育附加費，教育附加稅與城市維護建設稅有一定程度的相同，其是政府為了更好地籌集教育經費的一種稅收手段，一般教育附加稅稅率為3%；第八種是房地產契稅，所謂房地產契稅指的是房屋在買賣、贈送或者交換過程中以及土地使用權在出讓、轉讓過程中，向產權受讓人征收的一種稅費，具體根據面積增收稅費，當前我國一般情況下為1%～3%；第九種是城市房地產稅，一般這種稅費所針對的是外企或者外商投資的企業所征繳的稅費，一般稅率為1.8%。這些稅收一般都是針對房地產行業的稅收，而除去這些稅收，還有一般作為企業或公司所必須繳納的稅費及印花稅、企業所得稅、個人所得稅等。無論房地產稅費高低，其最終一般情況都是間接或直接轉移到消費者身上。

1.4供求關系

根據價值規律可以看出，影響價格的除了商品本身的價值之外，還會受到市場供求關系的影響，當供過于求時，那么商品的價格就會降低；當供不應求時，商品的價格就會隨之提升。而對于當前房地產而言，其作為一種商品，其價格不僅受到了本身價值量的影響，同時，也受到了市場供求關系的影響，當人們對房屋需求量過大，而房地產有限的同時，房地產價格就會提升；而當人們需求有限，房地產出現大量剩余時，房地產價格就會降低。

就目前為止，我國影響房地產市場供求關系的原因主要有以下幾個方面：第一，城鎮化水平的不斷提升。就是在我國當前經濟的快速發展條件下，生產力水平與人民生活水平不斷提升，在這樣的條件下，以農業為主的鄉村型社會開始向以服務業與工業為主的現代化城市發展。城鎮化的發展，帶動了我國房地產市場的快速發展，人們開始對房地產有了更大程度的需求，從而使得房地產市場需求量增加；第二，我國居民收入水平以及思想理念的不斷提升。伴隨著社會經濟的發展，我國居民的生活水平有了極大程度的提升，在生活水平提升的同時，人們的消費理念和消費水平也有了轉變，同時人們開始對生活質量有了更高的要求，在這樣的條件下，許多人都通過不斷提高自己的住房質量，來進行生活要求的提升，人們的購房需求被更大程度地激發出來，這也就刺激了房地產的銷售和發展；第三，投資性以及投機性購房的增加。對于房地產市場而言，需求是其發展和銷售的根本，而一般情況下，房地產的銷售都是用于普通的居住或者辦公等，而伴隨社會經濟以及房地產的發展，尤其是我國房地產價格的飛速增長，許多人意識到房產有保值和增值的作用，也意識到了利用房價差能夠賺取利潤的方式，因此，導致了近些年來我國出現了許多炒房現象。

2我國調控房地產價格的法律制度

2.1土地法律制度

土地成本是影響我國房地產價格的重要因素，在我國相關土地管理法上已經規定了房地產用地必須是國有建設用地，同時土地的所有權和使用權是分離的，房地產相關企業只擁有土地的使用權。為了更好地發展地方經濟，一般情況下的土地出讓金都歸地方政府所有，這不僅擴寬了地方政府的收入來源，也為地方建設提供了資金支持。2007年開始，我國土地有償使用費在原本費用的基礎上漲了一倍，在這種情況下，也就意味著房地產價格勢必會隨之增長，在這種情況下，為了更好地遏制我國房價的快速增長，我國開始不斷地調整城市土地的供給結構，同時要求房地產行業在申報住宅用地的同時，其廉租房、經濟適用房、中低價位普通商品房、中小套型等不能低于70%，尤其對于一線城市而言，要更加嚴格控制土地供給結構。

2.2價格法律制度

為了更好地控制我國房地產價格的過速增長，有效保證房地產行業平穩健康發展，有效維護我國居民的住房權益，減輕我國居民住房壓力，根據《價格法》，我國在由房地產市場決定房地產價格的同時，通過具體宏觀調控的方式，來更好地穩定房價。我國政府確定了由相關價格主管部門來限定一定的房屋價格范圍，以及價格浮動的具體程度。我國發展速度較快的城市和地區，尤其是一線城市，其房地產價格現已高出了國際標準，因此，通過國家宏觀調控及法律手段來有效遏制房價的過速增長，是順應社會發展需要的。

2.3金融法律制度

雖然伴隨著社會經濟的發展，我國居民生活水平有了很大程度的提高，但是，我國社會生產力仍然處于欠發達階段，人們的收入通常不是很高，而房屋的購置所需要的資金一般都比較龐大，人們想要購置房地產，通常是進行貸款。針對房地產而言，我國有商業性貸款以及政策性貸款，所謂政策性貸款就是為了更好地對房地產產業進行調控而進行的貸款，一般有住房公積金貸款、經濟適用房建設貸款等，而商業貸款則是一般情況下通過銀行進行借貸的貸款方式。房地產價格的高低與銀行放貸程度有明顯的關系，當銀行放寬借貸條件的時候，房地產買賣就能更簡單地完成，從而使得房地產能夠出現頻繁的買賣，同時資金回流到房地產市場，就會使其更為快速地發展；而當銀行嚴格控制放貸條件的時候，房屋購置就會出現一定程度地減少，那么也就會導致房地產價格的降低。

2.4稅收制度

稅收制度是我國政府利用其職權調節財政收入的分配活動，在這種條件下，針對房地產行業，我國制定了一系列與其相關的稅收制度，從土地使用稅到房屋買賣的契稅等，在一定程度上，更好地遏制了由于投機性及投資性購房的出現，在一定程度上有效地調節了房地產市場的供求關系。

2.5市場管理法律制度

為了更好地控制房地產市場的發展，按照我國《反壟斷法》《反不正當競爭法》《消費者權益保護法》《產品質量法》等相關規定，有效地保護了在房屋買賣過程中，消費者被動出錢的局面，有效地保障了消費者的切身利益。同時，為了更好地維護房地產價格的穩定，我國頒布了房屋限購條例，規定一般情況下，每人最多只能擁有兩套房子，而當超過的時候，銀行不允許進行借貸等，同時在購買第二套房的同時增加其契稅基準；為了保障經濟條件困難的居民有住房權力，我國政府專門建設保障性住房，解決了家庭條件困難的用戶的住房問題，也有效降低了房地產市場的需求數量。

參考文獻：

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[2]侯欣佳.房地產價格泡沫與貨幣政策調控[J].中國市場，2016（47）.