房地產相關研究分析

李巖

[摘要]自改革開放以來，我國的銀行、證券、股票等金融市場日益繁榮，房地產、土地等實物形態的投資市場也不斷發展。為研究各地區的商品住宅價格變動的特征，文章把地區分成發達地區和非發達地區，并研究發達地區和非發達地區的房價的相互影響關系。此外，分析了房價與其他資產價格的關系。

[關鍵詞]房地產；商品住宅價格；房價

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.108

1研究背景

在房地產市場中，我國住宅投資長期占總投資的20%左右，占GDP比重的10%左右（陳杰，2016），不難看出房地產市場對于我國國民經濟的重要性，對于我國國民經濟的影響之深遠。為了社會穩定以及國家利益，對于房地產價格的調控非常重要。

2各省市自治區商品住宅價格變動分析

2.1數據選取與預處理

商品住宅價格用商品住宅銷售額除以商品住宅銷售面積得到，發達（X）與非發達（Y）地區的住宅價格用各自代表的城市的平均價格來表示。文中采用的數據是1999年一季度到2016年一季度的數據，數據來源于中弘數據庫。為消除季節因素引起房價的變化，對數據進行價格平減。

2.2發達地區與非發達地區的房價的相互關系

為了研究發達地區的房價是否對非發達地區的房價有影響，或者非發達地區的房價對發達地區的房價是否有影響，需要對兩類地區的房價進行格蘭杰因果檢驗。而格蘭杰因果檢驗的前提是變量之間存在長期協整關系。所以在進行格蘭杰因果檢驗之前應該檢驗數據的平穩性。兩個房價變量的平穩性結果見表1。

通過上述結果可以看出發達地區和非發達地區的房價都是一階單整，即原時間序列數據非平穩，進行一階差分以后的數據平穩。說明這兩個變量之間存在協整的可能性，即這兩個變量之間可能存在長期均衡關系。接下來檢驗二者的因果關系，格蘭杰因果檢驗的結果見表2。

根據表2可以發現發達城市房價的變化會引起非發達城市的房價變化。

3房價與其他資產價格關系分析

3.1房價與其他資產價格趨勢關系分析

3.1.1指標選取

文章在研究房價與其他資產價格關系分析時，選用全國平均房價、實際利率、上證綜指進行研究。

3.1.2數據選取及預處理

為了研究房價與實際利率、上證綜指的關系，文章選用1999—2015年全國平均房價、實際利率、上證綜指的季度數據進行分析。商品住宅價格與上證綜指直接就能得到，但是為消除一定程度的季節變動影響，將商品住宅價格與上證綜指轉換為同比發展速度來分析，即用增加量進行研究。而對于年實際利率，用名義年利率減去相對的CPI得到。

3.1.3房價同比發展速度與實際利率關系

利用房價的同比發展速度和實際利率做折線圖，就可很直觀地分析出房價同比發展速度與實際利率的關系，結果見圖1。

從圖1可以看到，房價同比發展速度與實際利率之間呈現一定的聯動趨勢。實際利率的波動性比較強，央行對于名義利率的調整每隔幾個季度調整一次，但是由于CPI每個季度都不同，所以每個季度的實際利率會出現不同幅度的波動。房價同比發展速度也是一直處于波動狀態。從2003年開始，國家每年針對房地產市場都會出臺相應的政策，但是效果不是很明顯，雖然房價的同比發展速度上下波動比較大，但是房價總體依然處于上升趨勢。從圖中看比較明顯的是在金融危機的時候，國家為了刺激市場，多次下調利率，提高投資者的投資熱情，使得房價的發展速度大幅上升。而分析兩者之間的協同關系，可以發現既存在實際利率上升，房價同比發展速度上升的情況，也存在實際利率上升，房價同比發展速度下降的情況。

3.1.4房價同比發展速度與上證綜指關系

利用房價的同比發展速度和上證綜指同比發展速度做出折線圖，分析房價與上證綜指的關系，結果見圖2。

從圖2可以看到，房價同比發展速度與股價同比發展速度之間也呈現出一定的聯動態勢。我國股價的波動性很大，因而股價的同比發展速度的波動性也較大，呈現一定時間段連續地上升與下降態勢。在2005年下半年我國股市出現了一次大牛市，上證綜指出現了大幅度上漲，2007年第二季度，我國股票市值第一次超過了GDP，股價對宏觀經濟及樓市的影響開始顯現，股價與房價之間的關系也越來越密切。從圖中看到，房價同比發展速度與股價同比發展速度大致呈現出同漲同跌的情形。

3.2房價與其他資產價格相關關系分析

上述對房價與實際利率、上證綜指的趨勢及關系進行了描述，但商品住宅價格與實際利率、上證綜指價格之間的相關程度還尚不明確。下面通過簡單相關系數進行描述，分析房價與實際利率、上證綜指的相關關系，結果見表3。

從表3可以看到，房價同比發展速度與實際利率同比發展速度以及上證綜指同比發展速度有一定的相關性，其中與實際利率同比發展速度的相關性為負，沒有通過顯著性檢驗。這與上述分析有一定的契合，房價與利率之間的聯動關系并不是很明顯，但如果從短期來看，供給對于利率的反應是遲鈍的，而需求對于利率的反應卻是敏感的，因而利率的提高在短期來看是會使房價下降，即利率與房價呈現負相關關系。這一結論從表3可以看到，房價同比發展速度與上證綜指同比發展速度具有很強的正向相關關系，且通過了1%的顯著性檢驗。這也印證了上述分析，房價與股價呈現同漲同跌的協同關系。

綜上所述，房地產價格同比發展速度與實際利率以及股價同比發展速度之間存在一定的關系，其中與實際利率之間存在一定的替代關系，從短期看實際利率上升，房地產價格會出現一定的下滑，實際利率下降，房地產價格會出現一定程度的上升。與股價同比發展速度之間同漲同跌關系比較明顯，替代關系不明顯，只在少數季度出現了反向關系。

參考文獻：

[1]位志宇，楊忠直，王愛民.房地產價格與宏觀經濟基本面研究的新視角[J].系統管理學報，2007（5）.

[2]李建.推動房價上漲的貨幣因素[J].金融研究，2011（6）.