中外房地產預售市場風險擔保機制比較研究

謝輝+商艷冬

摘要：房地產預售制度是國際通行的房地產市場交易制度，各國對于房地產預售市場的風險擔保與防范各有不同，本文通過借鑒國外一些國家的市場風險擔保機制，力求尋找適合我國國情的房地產預售市場風險擔保制度，使得整個房地產預售過程中產生的風險能夠得到更有效的化解和更合理的分配，推動我國大陸房地產市場的良性循環(huán)發(fā)展。

關鍵詞：房地產；預售；開發(fā)商；購房人；風險擔保

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）05-0060-02

作者簡介：謝輝（1979-），女，漢族，山西晉中人，中國政法大學，碩士，華北理工大學人文法律學院，副教授，研究方向：民商法；商艷冬（1983-），男，漢族，山東聊城人，中國人民大學，博士，華北理工大學人文法律學院，講師，研究方向：民商法。

縱覽世界各國，房地產預售制度并非只有我國才有，房地產預售制度幾乎存在于每個房地產市場發(fā)達的國家。但是，由于受政治制度、經(jīng)濟水平、法制背景的影響，各國對于房地產預售市場的風險擔保機制卻各有不同。

一、世界各國的房地產預售市場風險擔保機制類型

各個國家和地區(qū)的房屋預售管理主要分兩種類型：一類主要是亞洲國家和地區(qū)，對房地產預售市場的監(jiān)管比較嚴格，如馬來西亞、新加坡、韓國、中國的香港等，政府一般都會預先規(guī)定許多預售條件，實行預售許可制度。而另一類主要是歐美多數(shù)國家和地區(qū)，對房地產預售市場的監(jiān)管比較寬松，如英國、美國等，政府不實行預售許可制度，買賣雙方可以自行自愿簽訂合同并受合同及相關法律的約束。

二、典型國家和地區(qū)的房地產預售市場風險擔保機制

（一）美國的房地產預售市場風險擔保機制

首先，美國房地產預售僅僅收取定金，一般在房子全部建好才開始預售，即收取房價的2%—10%作為定金。其次，為保證房屋的質量，開發(fā)商拿到“入住證”以后才可以和購房人簽訂正式合同，收取房地產的銷售款。購房人只要付了房款錢，就可以馬上住房。最后，在房屋尚未完工，開發(fā)商并未取得“入住證”之前，銀行是不會放款給購房人的，銀行這樣做，既保障了貸款抵押品的安全，也保護了購房人的利益，同時也督促了開發(fā)商早日交房。

（二）德國的房地產預售市場風險擔保機制

在德國，購買預售房屋并非一次性交付全部房款。初期簽訂購房合同無需支付任何款項，待施工開始至房屋封頂?shù)母鱾€階段分期支付相應的款項。如果由于開發(fā)商的原因導致工程延時，購房人可以要求賠款。至合同規(guī)定日期尚未交房的，購房人可以要求開發(fā)商退還房款或支付違約金。

（三）法國的房地產預售市場風險擔保機制

法國購買預售房需支付定金，定金的支付額度根據(jù)工程的時間長短確定，工期越長，支付的比例越低，如若工期超過兩年則免付定金。購房合同簽訂以后，按照工程進度分期支付各階段相應的款項，直至房產交付時付清所有房款。另外，從房地產移交之日起一個月內，開發(fā)商必須對售房后的一切表面瑕疵承擔責任。

（四）韓國的房地產預售市場風險擔保機制

韓國房地產預售的條件是由保證公司保證，房地產的開放建設則由擔保公司擔保，保證公司和擔保公司雙管齊下保障了購房人的合法權益。韓國法律嚴格區(qū)分預購人購房權的轉讓和未登記轉讓，以此來分辨轉讓的性質，防止購房人為了逃避稅收而在登記前惡意進行房屋轉讓。此外，由于韓國國土面積狹小，房屋需求量大，為了防止住房投機者過度炒房，保證對房屋有實際需要的人有房可住，故施行住宅請約制度來緩解爭搶住房的局面。

（五）港臺地區(qū)的房地產預售市場風險擔保機制

香港地區(qū)的房地產預售由特殊的機構――土地注冊處同意。臺灣房地產預售制度在臺灣施行已有50余年的歷史，相關法律法規(guī)與政策措施較為健全，在諸多方面可供內地參照借鑒。臺灣與大陸房地產預售制度不同的根源主要體現(xiàn)在風險管控方面，臺灣房地產預售制度引進了建筑經(jīng)理制度，該制度對房地產開發(fā)商的預售行為起到了很好的監(jiān)管作用。

三、我國房地產預售市場風險擔保機制的現(xiàn)狀及完善

我國大陸的房地產預售制度始于1994年，20多年的時間里我國先后出臺了多部法律法規(guī)及地方性法規(guī)對房地產預售市場進行科學規(guī)范和風險監(jiān)管。如《城市房地產管理法》和《城市房地產預售管理辦法》，以及《城市房地產抵押管理辦法》和《房地產銷售管理辦法》等。房地產預售模式憑借能為開發(fā)商解決巨額資金融通問題的優(yōu)點，成為大陸房地產銷售的主要模式，對于推動房地產市場繁榮、快速滿足人民居住需求起到了積極的作用。然而，目前我國大陸的房地產預售市場風險擔保機制很不完善，買賣交易雙方的糾紛層出不窮。因此，保障購房人權益已是迫在眉睫。

第一，預售只是一種房產銷售方式而非房產企業(yè)的融資方式。嚴格使用預售資金，保護購房人的利益。有必要借鑒國外的做法，逐步改革房屋預售款的支付方式，對預售資金設立監(jiān)管專用賬戶管理，并推遲發(fā)放購房人個人住房貸款的時間。

第二，構建房地產預售履約保證體系。在房地產預售過程中適當引入履約保證機制，有利于解決預售階段出現(xiàn)的各類風險。另外，建筑經(jīng)理制度的引入能夠加強預售各參與方之間的信息交流，有利于購房人和銀行更好地掌握房地產工程的財務和質量狀況，合理地分配各參與方所承擔的預售風險。

第三，調整預售款繳納方式，將預售款一次性繳付改為分期付款。鑒于購買人在繳納首付款時，預售房地產尚未建設完成，購房人一次性付清總房款的30%風險過大，所以采用分期繳納首付款的方式有利于保障首付款的資金安全。此外，首付款的分期繳納也能緩解購房人的資金壓力。

第四，統(tǒng)一預售制度的相關法律法規(guī)。當前我國大陸房地產預售制度存在著原則性規(guī)定較多，可操作性及可適用性差等問題，在房地產預售資金監(jiān)管、預售房地產的轉讓以及房地產預售準入條件等方面都無全國性的統(tǒng)一立法，地方性法規(guī)也較為混亂，諸多方面的無法可依也是預售問題頻發(fā)的根源之一。因此必須加強房地產預售制度的法律體系建設，從法律制度上對房地產預售行為進行規(guī)范。

總之，必須改革與完善我國大陸現(xiàn)行的房地產預售市場風險擔保機制，強化對預售過程和開發(fā)過程的監(jiān)管，使房地產預售風險得到更有效的化解和合理的分配，充分地保障購房人、銀行以及開發(fā)商各自的權益，推動我國大陸房地產市場的良性循環(huán)發(fā)展。

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