我國房地產稅收法律制度研究

趙桂欣

摘 要 我國稅收制度是我國財政收入的主要來源，是我國進行社會建設的基礎，同時也是國家對社會各行業進行宏觀調控的有效手段。對于房地產行業來講，房地產稅收法律制度，不僅增加和擴寬了我國稅收收入的來源，同時，也為更好的穩定房地產發展，有效遏制其過速發展提供了有效方法。雖然我國政府相關部門不斷根據房地產發展實情，進行房地產稅收法律制度的改革和修整，但是目前為止，我國房地產稅收相關的法律制度體系仍然不夠完善，其中仍然存在著一些問題或缺陷。

關鍵詞 房地產 稅收 法律制度

中圖分類號：D922.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.318

一、當前我國房地產稅收法律制度概述

當前《中華人民共和國房產稅暫行條例》（以下簡稱《國房產稅暫行條例》）是我國依法制定了有關房地產稅收的法律制度，但是由于該條例制定于1986年，因此在當時社會背景條件下，該條例相關內容排除了外國組織、企業以及個人等納稅主體，一直到2008年，我國房地產稅相關法律制度才實現了境內外的統一。但是具體來講，一直到2010年截至，雖然針對房地產稅收相關法律制度一直被我國政府列為需要改革的項目，同時，也一直針對其問題提出相應的意見和建議，但是始終處于未完全實行階段。自2013年我財政部在《關于深化收入分配制度改革的若干意見》中專門提出了“改革完善房地產稅。完善房產保有、交易環節稅收制度，逐步擴大個人住房房產稅改革試點范圍，細化住房交易差別化稅收政策，加強存量房交易稅收征管”，以及在十八屆三中全會《關于全面深化改革若干重大問題的決定》中強調“加快房地產稅立法并適時推進改革”。自此，才真正意義上提出了將我國一直以來沒有完全實行的房地產稅收正式推入法制角度，也肯定了我國政府對于房地產稅收的重視和對其改革的肯定。

二、當前我國先行房地產稅收法律制度存在的問題

伴隨著社會經濟以及社會生產力的發展，相關的政策法規必須按照社會具體情況進行相應的改革，從而更加適應當前社會發展。但是作為我國一直以來房地產稅收法律制度的《房產稅暫行條例》，自1986年制訂開始，其內容幾乎完全始終停留在最初制定的十一項中，導致其中大多數內容存在許多現實問題，不僅早已不適應我國當前房地產行業的發展要求，同時也完全落后于當前我國經濟發展的步伐。

（一）稅費征收的范圍狹隘

根據《房產稅暫行條例》第一條規定：“我國房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征稅。”該條例雖然明確表明了房地產稅費的征收范圍，但農村地區明顯未被納入房地產稅費征收范圍內，在當時完全摒棄農村的房地產稅收范圍是可以理解的。但是伴隨社會經濟的快速發展，我國城鎮化水平的不斷提高，我國農村的城鎮化率不斷提高和增長，這也就意味著我國農村的工業化水平在不斷的提升，在這種情況下，伴隨著農村經濟的快速發展，農村的房產數量也在快速的增多。有些房地產企業為了躲避一定的房地產稅收，也緊緊抓住了該條例的這一漏洞，將其經營性房產遷移到農村地區，從而利用了法律漏洞來進行合法的逃稅。一直到目前為止，我國的房地產征稅范圍仍然沒有將農村納入其中，這不僅給我國稅收收入帶來了極大的損失，同時，該條例現如今也已經完全無法適應當前農村的經濟發展步伐。

（二）免稅政策的不合理

根據《國房產稅暫行條例》第五條第4項規定：“對個人所有非營業用的房產免征房產稅。”該條例明確表明了在我國，個人自住房是不需要繳納房地產稅費的，該免稅政策頒布的主要原因是我國在建國初期，住房都是統一征收繼而進行統一分配的，當該政策廢除之后，仍然有計劃經濟體制之下的福利分房制度，因此，這也就意味著房屋成為了分配品，而并非商品，因此，該免稅政策在當時社會背景下是合理的。但是伴隨我國經濟的發展，現如今的住房幾乎都是作為商品而存在的，尤其是對于城市來講，城市住房購買的幅度大范圍提升，于此同時，伴隨著房地產多年的發展，許多人都看到了房屋的保值和增值特征，尤其是一些收入較高的人群，其通過個人所有非營業用的房產免稅這一規定，使得房地產投機行為越來越嚴重。

（三）稅率和稅基的單一

根據《房產稅暫行條例》第三條和第四條的相關規定，我國房地產稅收的依據是房產原值一次性減除10%-30%之后的余值進行繳納的，稅率為1.2%；而當房屋出租的時候，則以具體的房屋租金為稅收基準，稅率為12%。也就是說當前我國房地產稅收的繳納依據只有這兩種，而對應的稅率仍然采用的是定額稅率的方式。雖然該規定在當時的社會歷史時期內，起到了規范房地產行業發展的作用，但是社會經濟發展至今，該條例已經完全無法滿足當前房地產稅收的要求，房地產市場所呈現除了越來越多復雜多變的情況，而該單一的稅率和收稅基準完全無法滿足其要求。

（四）房產稅稅制結構的不合理

簡單來講，我國有關房地產相關的稅收并非只是單一的房產稅，也就是說由于房地產的開發、交易以及保有這三個環節上，都涉及到了相應的房地產稅費，就目前為止，與我國房地產實際稅收相關的稅種有十多種，有城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、房產稅、銷售不動產營業稅、城市維護建設稅、教育附加費、房地產契稅、城市房地產稅以及企業必須繳納的個人所得稅、企業所得稅、印花稅等。這一系列稅收充斥在房地產各個環節，據相關統計，2015年我國財政稅收中，房地產稅收的收入比往年增長了7.6%，可謂是增長速度較快，但是房地產稅收占稅收總比重僅為1.7%，相比之下與其他稅收相比較低。不可忽視的是，由于房地產各種稅收的頻繁與稅率的較高，不僅導致企業壓力過大，同時加上一些出現重復征稅的狀況，不僅嚴重阻礙了房地產行業的快速發展和完善，同時也在一定程度上使得房地產價格的不斷增長。

（五）房地產稅收征收管理體系的不完善

稅收的征收和管理都需要有一套具體完善的征管體系，從而保證整體稅收制度的規范和合理，但是由于當前我國房地產稅收的法律制度體系并不完善和成熟，也在一定程度上導致了房地產稅收征管體系出現了一系列的問題：首先，沒有一個完善的房產評估機制。目前，我國仍然按照房產歷史成本價值作為稅費征收的基本依據，但是伴隨著我國市場經濟體制的不斷深入和發展，這一征稅標準根本無法從本質上體現當前房產市場值的變化以及損耗的變化；其次，不動產登記制度有待完善。為了更好的完善個人財產登記制度，我國于2015年頒布了《不動產登記暫行條例》，同時于2016年初通過完善頒布了《不動產登記暫行條例實施細則》，這些條例和規定針對登記類型、登記權利、不動產登記機構的審查職責、登記錯誤的賠償職責甚至對不動產登記人員的資格等方面都作了明確規定。這兩個規定的頒布，從根本上解決了我國不動產相關登記等活動混亂，無根據的現狀，使得具體登記措施有法可依，但是條例和細則的頒布并非是完全肯定了當前我國不動產登記的具體流程，伴隨著社會經濟的發展以及信息技術的發展，相關登記制度和明細仍然需要不斷的完善和發展；最后，我國房地產稅收征管體系的不健全，同時專業人才缺乏。由于當前我國房地產設計的具體住房種類居多，在產權問題上可能出現一定程度的模糊，稅收較分散，再加上當前并沒有一個十分完善的登記、征收、評估等體系，因此，極大程度的阻礙了我國房地產稅費的征收以及管理。同時，由于稅收相關問題較復雜，專業知識技能的人員的不足，又進一步加重了我國房地產稅收征管問題的出現。

（六）房地產稅收的立法體系存在問題

首先，根據我國《國務院批轉國家稅務總局工商稅制改革實施方案的通知》有關稅收征管制度改革中的第七項規定“中央稅和全國統一實行的地方稅立法權集中在中央。”這就導致了稅收的具體立法權在中央，而地方稅收的立法權和征管都受到了一定程度的限制，但是由于我國地方差異較大，地方經濟水平、人均生活水平等差異較大，不根據地方具體實情的房地產稅收制度一般情況下都不太適用于當地的房地產發展，從而極大程度的降低了稅收的作用；其次，房地產稅收的立法和權威性有限。一直以來，我國房地產稅收法律制度的相關規定都存在于《房產稅暫行條例》，該條例自頒布起在我國已經實行三十年，其內容幾乎沒有變動過，而我國社會經濟發展狀態以及社會整體現狀已經發生了翻天覆地的變化，因此，在這種情況下，該條例的許多內容早已經不太適用我國當前房地產行業的發展現狀。

三、完善我國房地產稅收法律制度建議

（一）優化房地產稅收的結構

一直以來，房地產從開發、交易銷售以及保有等環節中，存在了各式各樣繁多的稅收設置，十多種的稅收導致了我國房地產呈現出稅費繁多、征稅重復現象嚴重的狀況。因此，在房地產稅收的復雜結構上，要對其進行有效的優化和整合，將一些類似或可以合并的相關稅收制度進行統一的整合，同時結合當前房地產行業發展以及社會經濟發展現狀，取消不合理的稅收制度，有效減輕當前房地產企業的稅收壓力，從而解決當前我國房地產價格過高的問題，有效控制我國當前房地產價格過高過快增長。同時，優化房地產稅收結構，有效調節重流轉、輕保有的房地產稅制，能夠更加有效的加快和實行我國房地產稅收改革的步伐，同時有效增加房地產的持有成本，從而有利于提高房屋的使用率，降低房產空置率。

（二）擴大房地產稅收的征收范圍以及征收對象

首先，要擴大房地產稅收的征收范圍。一直以來，在《房產稅暫行條例》的相關規定下，我國房地產稅收的征收范圍始終保留在城鎮、以及工礦區，極大程度的忽略了農村房地產稅收的征收工作。伴隨我國當前社會經濟以及農村經濟的快速發展，應當根據具體的地區特征，擴大房地產稅收的征收范圍，不能僅僅將其范圍局限在狹隘的城鎮地區，要將農村地區納入其中，在加大政府財政收入的基礎上，不斷提高農村經營性住房的規范性以及刺激農村城鎮化步伐；其次，要擴大當前房地產稅收的征收對象，根據《房產稅暫行條例》的規定，我國當前房地產稅收的征收對象始終停留在經營性房產，對個人自住房的房地產相關稅收完全處于免稅狀態，因此，征稅的對象相對來說十分單一。由于當前征稅對象的單一，出現了許多投機倒把的購房行為，因此，擴大我國房地產稅收的征收對象，是當前房地產稅收法律制度得以完善的重要內容。尤其要將個人自住房納入相關房地產稅收對象中來，有效保障我國當前的增量房與存量房，同時優化我國社會財富的重新分配，有效調節貧富差距。

（三）完善房地產稅收的計稅依據以及制定靈活的房地產稅收稅率

首先，對于當前我國房地產稅收的計稅依據而言，其單一性完全無法滿足當前房地產的發展和需求，也無法體現當前社會環境下房產的真正實時價值。要加大完善房地產稅收相關的評估機制，通過有效的房地產評估來使房地產稅收的計稅依據更加完善。想要更好的完善房地產的評估機制，可以根據具體的地區進行具體的房地產評估標準。各地區要根據當地經濟發展水平以及房地產發展水平，結合人們收入等多方面要素，根據具體的情況來對當地的房地產首先進行統一的評估值，同時，也要根據經濟發展狀態進行房地產價值的重估，從而有效改變房地產交易價格作為稅基導致的稅負不公平現狀；其次，要制定靈活的房地產稅收稅率。我國房地產稅收的稅率，尤其是房產稅稅收的稅率，同樣也要結合地區以及人均需求來制定更加靈活的稅收稅率，從而滿足當地財政以及房地產的發展。

參考文獻：

[1]葛婧.我國房地產稅收法律體系研究.哈爾濱工程大學.2011.