試析土地供給政策對房地產的影響

梁志軍

摘 要 土地資源是國家的重要資源之一，國家通過對土地資源進行管理，實現土地資源優化配置，使之更好地為國家的進步、社會的發展和提高居民的生活水平服務。土地供給政策是國家對土地資源進行管理的重要手段之一，與房地產市場緊密相關，國家對土地的宏觀調控會對房地產市場產生較大的影響。本文主要介紹了國家實行的各種土地供給政策，重點分析了土地供給政策對房地產的影響，并針對當下國內外經濟狀況和國內房地產的發展形勢提出了完善建議。

關鍵詞 土地 供給政策 房地產

一、土地供給政策的主要組成部分

當今，雖然經濟在不斷發展，但經濟危機的深層影響也在逐漸顯現，世界經濟市場可能持續動蕩，短期內無法得到明顯改善，這對我國房地產市場產生了許多負面影響。在社會主義市場經濟體制下，房地產市場波動性較大，因此我國房地產在尊重市場規律的前提下，需要政府積極進行宏觀調控，出臺相關的供給政策加以引導、規范和治理，為房地產的發展保駕護航。當下，我國政府從國內外形勢出發，出臺了一系列土地供給政策，包括拆遷補償制度、土地開發儲備制度和土地出讓制度等。

（一）土地拆遷補償制度

目前，我國關于土地拆遷補償的政策和制度主要包括《土地管理法》《房地產管理法》和《城市拆遷管理辦法》及其相關管理規定。土地拆遷主要有兩大特點，即強制性和補償性。因國家建設需要，拆遷具有強制性，所以在拆遷范圍內必須把國家政策和利益放在首位，遵守國家頒布的關于土地拆遷的相關制度。在拆遷過程中，為保證居民利益，國家需要給予居民一定的補償，而具體的土地拆遷補償計算公式如下：

土地補償費=被征地畝數×年產值×補償倍數

安置補助費=需要安置的人數×年產值×補償倍數

需要安置的人數=被征地數÷征地前人均分配耕地數

另外，拆遷補償還包括青苗補償費，安置人數，大中型水利、水電工程建設征地補償等。

（二）土地開發儲備制度

我國土地開發儲備制度主要包括《中華人民共和國土地管理法》《市區縣（自治縣、市）投資土地開發整理項目管理實施辦法》《市土地開發整理項目庫管理暫行辦法》和《市土地開發整理項目竣工驗收管理暫行辦法》等有關法律規章規定。國家通過收購、置換土地的辦法來進行土地的開發儲備，并對土地進行調控管理。通過對土地進行開發儲備，可以有效規范房地產市場；通過調整土地的供求關系，可以穩定房地產市場。在土地的開發儲備中要遵循以下幾大原則：實現耕地占補平衡和耕地總量動態平衡；科學安排，規范審查；實事求是，嚴格辦事程序。

（三）土地出讓制度

土地出讓制度主要包括《經營性用地出讓管理辦法》《協議出讓管理辦法》及其相關管理規定。國家通過無償劃撥土地的方式來進行水利、軍事、交通等大型基礎設施建設，或者通過有償出讓的方式進行，具體有拍賣、招標、掛牌等形式。

二、土地供給政策對房地產的影響

（一）對房地產數量的影響

首先，土地供給政策對房地產市場的影響體現在對房地產數量的影響上。土地供給是房地產的基礎，當土地供給政策比較寬松時，房地產的數量會比較多。其次，土地的供給還會影響房地產市場的預期和生產，他們之間的關系由容積率（項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值）來反映。設房地產增量為QR（平方米建筑面積），土地供給量為QL（平方米土地面積），容積率為F，則有QR=F×QL。由此可見，當容積率不變時，土地供給量與房地產增量呈線性正相關關系；容積率越大，單位面積土地上的建筑容量即建筑面積就越大。但當房地產市場出現炒房、囤積時，土地的供給量對房地產市場的調控管理就不能完全發揮作用；由于部分開發商盲目追求經濟利益，不遵守市場規律，即使在土地供給量比較大的情況下，用于市場交易的房地產總量也會相對減少。

（二）對房地產價格的影響

上文提到，土地供給政策對房地產市場的影響首先體現在對房地產數量的影響上，通過影響房地產的數量，房地產的價格也會受到較大的影響。當土地供給量較大時，房地產的數量會增加，房地產的供應數量也會增多。這時，房地產市場可能會出現供大于求的現象，此時處于買方市場，所以房地產的價格會比較低。反之，當土地供給量較小時會出現賣方市場，房地產的價格會比較高。由此可見，土地供給政策通過調整土地供給數量來影響房地產市場的供給關系，進而進一步影響房地產市場的價格。

三、土地供給政策的完善措施

（一）保障低收入人群的利益

在制定土地供給政策時，要始終把人民的利益特別是低收入人群、弱勢群體的利益放在首位。土地供給制度和其他制度應按照兼容性、互補性和關聯性的原則進行完善。從制度的兼容性來講，主要是重新界定所有權、土地使用權和發展權，建立制度兼容的土地產權制度，促進土地使用權按照市場價格流轉。從土地供給制度與其他制度的互補性來講，應將房地產產業的稅收政策、金融政策、房地產產業政策聯系起來，形成一個完整的體系。從土地供給制度的關聯性來講，只有將土地的計劃管理、城市規劃管理、土地儲備開發和土地出讓制度聯系起來，共同組成一個制度體系，才能對房地產市場產生影響。

（二）完善經濟適用房、限價房和廉租房等有關政策

在完善經濟適用房、限價房和廉租房等有關政策時，應該把目光集中于中低收入人群。從市場需求的實際狀況出發，可以適當降低經濟適用房的數量，加大廉租房的比例，如可以出臺相關政策，對低收入人群的購房和租房行為加大優惠支持力度。此外，應打擊投機行為，穩定房地產市場秩序，保障中低收入人群的利益。

四、結語

在當下的經濟形勢下，房地產市場狀況往往是一個國家經濟的晴雨表，而國家出臺的土地供給政策會對房地產產生深刻的影響。本文主要介紹了國家實行的各種土地供給政策，重點分析了土地供給政策對房地產市場特別是對房地產數量和價格的影響，并結合我國現狀對今后房地產政策的制定提出了建議，以期為房地產的發展提供一定參考。

（作者單位為肇慶城際軌道實業有限公司）

參考文獻

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