超值的房子長什么樣

李偉

購房的價值體系始終在辨別一件事情：“活著”還是“生活”。未來的房子會成為一個生活系統，

一個承接“資源”的平臺

如果撇開政策的因素，人的一生需要買幾次房子？

來自一家中介機構研究部的數據顯示，20歲-30歲購房者占到28.7%，31歲-40歲購房者占到34.6%，40歲以上占到36.7%。很多人會在20多歲買第一套房，30歲-40歲實現第二次置業。中國房產市場的發展才30來年，規模化的第三次置業還沒體現出來。

按生命周期確定購房次數的理論，將中國人的住房需求劃分為單身、新婚、撫育子女、退休四個階段更為現實。由此，除去房改、拆遷等外界因素，以生活需求為出發點，中國人應該有4次置業需求。如果年輕人在單身時租房住，那么一生中則要買3次房。

如果從財富積累的角度看，房子的更迭周期可能是這樣的：事業起步時第一次置業；結婚后以家庭為購買主體進行改善性購買；財務自由后，尋找自己理想的居所，開始享受生活。風調雨順，5年-10年會是一個購買周期，這個速度幾乎與私家車更新的步調相似。在這個意義上，買房子的周期也符合了馬斯洛的需求理論——生理、安全、社交、尊重和自我實現，依次由低級向高級不斷發展。這種潛在的意識，最終將從生活方式和價值觀上體現出來。

房子當然是一個剛性的載體。但判斷房子的價值又是困難的，因為它的存續時間太長，甚至會超過我們的預期壽命，而我們的整體經驗又太少了，就算從1984年深圳開始有商品房算起也才30來年的時間。不同時代對好房子的標準是不同的，不同人生階段和財富等級的人對好房子的認定也不同。在這個意義上，討論“超值的房子”，其標準注定是相對價值，對應的坐標系因時代、財富和人生階段而不斷變動。

“活著”還是“生活”

中國房地產市場出現后，關于“超值”的標準變化得更加劇烈，其特征在于內涵不斷擴張。看面積——50平方米和150平方米的區別；看裝修——簡裝和豪裝；看地段——中心區和郊區；看風景——公園與湖泊。

在這之后的價值體系開始不斷社會化。房子首先與土地價格相聯系，由于級差地租而具有重要的經濟特征。空間地域與周圍的環境相聯結，從而產生了“劣勢環境資源”與“優勢環境資源”的差距。房子的空間不僅意味著房子直接占有的領域，而且包括這一空間所聯系的諸多“可及資源”。

于是，房子使人們進入到一個比較穩定的社會網絡：風景、鄰居、社區、學校、醫院、商店、體育休閑設施等。隨著財富的增長，人們的生活質量與幸福感，更多取決于這些完善、友好的社會網絡。

購房的價值體系一再發生變化，通俗地說，這個價值體系始終在辨別一件事情：“活著”還是“生活”。房子的價值已逐步突破了居住功能，而成為一個生活系統，一個承接“資源”的平臺。

在這個意義上，房子的評價標準與其鏈接的資源質量息息相關。這些資源包括建筑與舒適性、自然景觀、社會服務體系、社區關系與社區文化等。

未來的開發商，注定不再是一個建筑或社區的提供者，而是一個資源注入者。他們將各種外部資源注入社區中，形成了某種生活體系，從而構建了房子的整體價值。

如同貝聿銘所說的：“最初是我們創造了建筑，后來是建筑改造了我們。”在他看來，房子給人帶來的最大收益莫過于生活收益。

“資源”的質與量則決定了房子的價值。“超值”意味著以更低的價格得到了更多的資源，可能是更好的學區，或是獨有的景觀，抑或是和諧的社區氛圍。房子本身只是這個體系的一部分，更值錢的是其所承載的資源系統。這些“資源”不僅構造了好的生活，還使房子的價值更有生命力。

人性化與智能化

在房子的價值體系中，舒適與人性化始終是最基本的要素，也是評判的基礎。

從城市人居住的角度說，富人社區、窮人社區、中產階層社區的消長與轉化，都是對城市居住空間的爭奪。住宅的面積不斷擴大、社區活動范圍的擴展，是在放大住戶的私有空間。即使是在同一套公寓里，不同的家庭成員也擁有共有和獨立的空間，客廳是共有的，但各自的臥室又帶有一定的私密性。從社會學角度看，享用什么樣的住宅空間，在一定程度上體現了人的經濟地位和社會價值。

過去人們對住宅面積擴大、居住空間放大及美化的追求，一直呈加速度增長。在升級換代中最看重的是內部功能區的不斷延展：衛生間由一個增為兩個或多個；房廳由原來的一個分為客廳和飯廳，各自有功能定位；房間由原來的大一統，設計為朝向、面積適合的書房、兒童房、客房等，復式的大套型的住房，則還有儲藏間、家務間、保姆房等。每一處分隔出來的空間，都發揮獨有的功能。從家庭內部成員的日常起居、看書學習以及對外交往等，各個功能都可在這個居住空間里有條不紊地得到完成。擁有這樣居住空間的家庭，各成員之間的關系既密切又互不干擾，構成了過上幸福生活的物質前提。

現在，小面積也開始回歸。現代的住宅設計更注重空間的彈性和可持續性：戶型靈活隔斷，一些能夠移動、伸縮的物料代替了傳統的空間劃分界限——墻，住戶隨心所欲地組裝自己的房子，從而獲得多樣化的功能。房間可以是臥室，也可以是工作室、陳列室，只要你愿意用心創造，就會毫不費力地用30平方米的面積獲得起居、辦公、聚會、貯存及其他種種功能。面積已經不再是制約舒適度的障礙，聰明的設計使得豐富的內涵比奢華的排場更讓人接受。

現在，人們則更重視房子的科技含量，以提高舒適度：門窗的密閉性開始越來越好；保溫材料的使用越來越普遍；照明、通風、取暖、制冷、加濕、加負離子等設施的功能日趨完善。“新風系統”能夠使空氣中的濕度保持在30%至70%，同時，室外的空氣經過外部新風系統的除塵、過濾、殺毒、調節溫濕度等流程的處理，然后以低于室溫2℃、以0.2米/秒的速度進入室內，風從房間底部緩緩送入室內，沒有噪音，人基本感覺不到風吹，但室內空氣會如“郊野”一樣清新。

未來的房屋則會向無限智能化發展，電影里的各種未來場景，都可能在不遠的將來成為我們的日常生活。

人類樂此不疲地為自己制造舒適，而科技又為這種可能性提供了永恒的保障。旅美作家林達在《居所》中寫道：“人類對于居所舒適的追求，終于被高科技迎合，沒有節制。房子，從這一刻起，不再是一個簡單庇護所，也不僅是一個建筑藝術品。它演變為一個次環境，演變為人的外沿。”