房地產企業營改增后稅務風險控制策略剖析

高藝

摘要：本文從實施“營改增”的意義出發，分析了“營改增”造成企業納稅風險的原因，對房地產企業“營改增”后稅務風險的控制策略進行了探討。

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅務風險控制

房地產行業是我國的一個重點行業，國民經濟有序運行離不開房地產行業的持續健康發展。增值稅時代，房地產業由于業務復雜、價格敏感，稅負變化備受關注。

一、實施“營改增”的重大意義

（一）進一步促進稅收公平

增值稅最大的優勢在于逐環節征稅，逐環節扣稅，避免重復征稅。由于增值稅是以增值額為基礎，從而不會出現原營業稅在流轉中的重復征稅問題，全面“營改增”后，所有行業間均形成了抵扣鏈條，在制度上消除了重復征稅，使得稅收中性更加突出。在增值稅中，增值額多的多繳稅，增值額少的少繳稅，使得我國在商品流轉環節的稅收更加公平。

（二）推動經濟持續增長

一方面，“營改增”要做到所有行業稅負只減不增，僅2016 年減稅額度就將超過5000 億元。而且此次“營改增”全面實施，涉及建筑、房地產、金融、生活服務4 個行業約1000 多萬戶納稅人，廣大企業將受惠于這項改革，企業稅負得到進一步減輕；另一方面，此次“營改增”抵扣范圍進一步擴大，不動產等固定資產基本得到扣除，從而基本建立僅對社會消費資料的價值進行征稅的消費型增值稅體系，有利于進一步激發企業的投資熱情，增強市場活力，用短期財政收入的“減”換取持續發展勢能的“增”，為經濟持續發展打下基礎。

（三）倒逼財稅體制改革

一方面，全面“營改增”后，地方主體稅種消失，在財政分權的背景下，地方政府急需構建新的地方主體稅種。在我國財政分權不夠徹底的條件下，本次“營改增”可能促使中央政府開始下放稅權給地方政府，建立真正的財政分權制度；另一方面，增值稅作為中央與地方共享稅，全面“營改增”后，地方政府財政收入面臨更大的壓力，需要對當前不合理的增值稅分享模式進行調整，促進增值稅分享體制的改革。

二、“營改增”造成企業納稅風險的原因

（一）稅務風險管理意識不強

房地產企業剛剛完成“營改增”，企業內部的風險危機意識不強，大多企業還采取原有的“粗放式”經營管理模式。企業管理層及執行層納稅觀念淡薄，稅收遵從意識不強，往往只重視企業的財務風險，對稅務風險管理不夠重視，從而容易導致企業的稅務風險。

（二）稅務風險機構不健全

大多數企業沒有設置專門的稅務管理機構或稅收管理崗位，有些雖然設置了稅收管理崗位，但其職能定位主要是報稅，而沒有相關稅務風險管理職能，在稅收管理崗位的人員，一般是財務人員兼任，大部分缺乏必要的稅收專業素質。

（三）會計制度與稅法規定存在差異

會計制度與稅法之間一直存在差異，“營改增”后，稅法又出現新的問題，雖然國家稅務總局與財政部不斷出臺相關文件進行補充和解釋，但會計制度與稅法規定之間的差異更加復雜，房地產企業必須認真地對改革后的財務、稅務知識進行理解、學習掌握和運用，在實踐中不斷協調會計制度與稅法規定的差異，這無形中為房地產企業的財務人員帶來了巨大的考驗，進一步擴大了企業稅務風險。

三、房地產企業“營改增”稅務風險控制策略

（一）培養財務人員稅務風險控制管理意識

企業稅務風險管理的好壞，主要取決于企業稅務風險管理文化。首先企業治理層和管理層需樹立正確的稅務風險意識和理念。在全企業構建一種稅務風險管理文化氛圍，使財務人員做到遵紀守法、誠信納稅，使稅務風險管理工作成效和每個人的直接利益相關，如此便可有效增強企業相關人員的稅務風險管理意識。在實務操作中，財務人員要做好以下工作：加強抵扣憑證管理、規范財務核算、防范虛開發票風險、合法開展稅收籌劃及明確可抵扣及不可抵扣進項稅業務等。

（二）完善內部管理制度

從稅務風險內部控制的角度，對其在稅務風險內部控制過程中的具體問題展開分析，并提出有建設性的意見，以解決該企業的稅務風險問題。房地產企業的稅務風險管理工作通過事先、事中、事后三大模塊相互支持、密切配合，構架出一個完整的企業稅務風險管理體系。在事先預防模塊中，需要完善企業組織結構、樹立風險管理企業文化、建設企業內部控制制度三方面；在事中防范模塊中，運用財務指標分析法進行風險識別，運用定性與定量相結合的方法進行風險評估，對不同等級的風險點提出風險應對方案；在事后監督與評價模塊，通過建立信息系統進行有效溝通，對風險管理體系進行全過程監督與評估，保證企業稅務風險管理持續、有效運行。

（三）建立科學規范的稅務風險管理機構體系

所謂“沒有規矩不成方圓”，房地產企業應當首先確定稅務風險內部控制的目標，在合法性、全面性、配合與監督三原則的指導下，根據行業特征與稅收政策，從戰略及業務層面識別、分析、評估稅務風險，建立完善的企業稅務風險內部控制體系。同時，加強動態稅務風險評估管理以及加強員工涉稅培訓，更好地防范、降低、規避稅務風險，達到創造企業價值的目標。只有這樣，才能有效實施稅務風險管理。

（四）全面梳理公司業務流程和修訂合同的稅務風險

一方面對過渡期合同進行梳理，區分新建、在建、即將完工、已完工等各種完工狀態，以選擇適用的相關過渡期增值稅政策；同時，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價格、增值稅稅負承擔主體、發票的開具和取得要求、納稅義務時點等進行協商和重新確認，并簽署相關的補充協議來明確上述條款變化。另一方面對現有合同模板進行修訂：收集現有的銷售合同、租賃合同、采購合同、總包合同等模板，對合同條款根據“營改增”做出合適的修改，如合同中明確包含增值稅的價款，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務等應稅服務的情況下，在合同中分別列示服務內容、不含稅價及對應增值稅額等。

四、結束語

總而言之，“營改增”推行過程中，肯定會存在很多困難。房地產企業要在這個轉型階段，認真學習稅收政策，合理控制稅務風險，克服困難，爭取能夠在短時期內步入正軌，真正實現節稅的目的。

參考文獻：

[1]鄭雋曉.房地產開發企業稅務風險識別研究[M].云南財經大學，2015，5.

[2]康玥琪.關于房地產企業稅務風險管理及控制模式分析[J]. 中小企業管理與科技，2016，6.

（作者單位：南京國際集團股份有限公司）