關于工業地產開發企業財務管理與稅務策劃的分析

馮嘯

摘要：社會經濟的發展，帶動了房地產行業的迅猛發展，房地產行業屬于資金密集型行業，自身具有財務風險高、融資困難大和開發周期長等特點。近年來，地產行業數量持續增長，工業地產是房地產的重要組成部分，面對激烈的市場競爭環境，要想獲得持續發展，必須要提高自身的財務管理水平，實行科學有效的稅務策劃，最大限度的降低企業的管理成本，提高資金的利用效率，提高工業地產的核心競爭力。

關鍵詞：工業地產；財務管理；稅務策劃

工業地產是房地產中的重要組成部分，主要是指用于工業類土地使用性質的熟地、毛地和在該類土地上的建筑物和附屬物，與商業、住宅和各類綜合用地之間有著明顯的差異。工業類土地用途較為廣泛，主要用于物流倉庫、廠房和工業研發樓宇的制造。工業房產的土地批租年限為50年，在獲得工業用地后，需要按照產業企業的需求開展工業廠房建設項目，與已確定主題的產業企業強強聯合，提高企業的項目收益。

一、工業地產開發企業財務管理與稅務策劃的關系

稅務籌劃是財務管理工作中的重要組成部分，財務管理和稅務籌劃在工業地產開發企業中兩者具有密切的聯系。稅務籌劃是判斷企業財務管理水平的標準，確保企業財務管理工作的科學合理，對減少稅收支出，實現地產財務管理戰略目標，提高資金的利用效率具有重要作用。同時，房地產行業作為一項資金流動較為密集性的行業，強化稅務籌劃，對提升企業的財務管理水平和經濟效益具有重要作用。稅收籌劃在執行過程中，需要嚴格按照稅法規定的要求，結合企業的實際財務管理情況，將稅收籌劃納入到稅法規定的范圍內，達到推遲納稅時間和降低企業稅收支出的目的，促進企業的利益最大化[1]。并且工業地產企業的財務管理和稅務籌劃的目標具有一致性，都是企業理財行為的充分展現，能夠保證企業各項財務管理工作的有效開展。工業地產企業的財務管理工作內容主要包括投資、融資、利潤和經營，需要將稅務策劃融入到企業財務管理工作的各個環節中去。工業地產企業的財務管理工作受稅收體制影響較大，財務管理目標的實現與企業的納稅成本有直接關系，管理者需要深入了解納稅成本和企業受益之間的關系。

二、工業地產開發企業的財務管理與稅務策劃存在的問題

（一）財務管理存在的問題

1.資金來源單一，融資難度大

本公司的工業地產項目主要是建標準化廠房，主要經營項目為開發廠房出售或者出租，需要有大量的資金作為支持。但是由于標準化廠房建設是一項高風險、資金密集型和長周期的行業，企業的資金周轉率較低，資金回收速度較慢。企業的資金來源主要依靠債券、銀行貸款和合作開發等形式來實現，但是僅能夠滿足企業的日常運營支出。通過調查分析可知，工業地產企業有60%以上的資金主要是來源于銀行貸款，對銀行有著較高的依賴性，導致企業在發展過程中，面臨著利率波動風險、償債風險和再籌風險等問題，容易出現資金鏈斷裂現象，給工業地產企業的經營發展造成較大的影響[2]。

2.不重視全面成本管理，成本控制力差

工業地產企業是一項復雜的系統工程，在實際的工作過程中涉及到審批、融資、建設和銷售等多個環節，導致資金的預算控制和管理存在較多的問題。合同管理是企業控制管理工作的關鍵，各大經濟活動的開展都需要依靠合同來完成，一旦出現與合同要求不符情況，勢必會增大成本控制難度。全面成本管理要求工業地產企業在發展中需要實現多層次、全過程和全方位的成本管理，但是企業在實際的運營發展中，忽視了項目策劃、設計、建設和銷售環節一體性的重要性，沒有意識到全過程成本核算工作的重要性，導致成本管理偏離預算，出現財務部門信息不完整現象，影響成本控制效果。

（二）稅務策劃存在的問題

1.涉及稅種多，在開發成本中占較大比例

工業地產涉及到的主要稅種有企業所得稅、房產稅、土地增值稅和印花稅等內容。企業在實際的發展過程中，承受著沉重的稅收負擔，要想降低企業的稅收負擔，需要對稅收籌劃進行科學、合理的規劃，提高企業的收益，提高企業的市場競爭優勢。但是由于工業地產行業發展的時間較短，各項法律政策還不健全，影響著企業稅務籌劃各項工作的有效開展[3]。

2.稅收籌劃無標準，導致風險增加

工業地產企業在運用稅務策劃時，不同的財務人員提出了不同的稅務籌劃方案，可知，稅務策劃沒有固定標準和方法，主要依賴于財務人員對稅法的了解程度。在實際的納稅過程中，納稅人和納稅機關存在權利和責任不對等情況，導致征納雙方對稅收籌劃的認定存在較大差異，增加了納稅風險。稅收籌劃涉及執法風險、信譽風險、法律風險和心理風險等方面的內容，納稅人需要考慮這些風險因素，加大風險應對能力，來降低風險。

三、解決工業地產開發企業財務管理與稅務策劃問題的對策

（一）財務管理措施

1.構建多元化融資渠道，完善金融秩序

構建多元化融資渠道，完善金融秩序是當前工業地產企業提高財務管理水平的有效手段，需要結合當前工業地產企業的實際發展情況，積極推進證券、信托和抵押等融資方式的發展，實現企業的金融產品創新，降低企業的融資成本，提升企業的融資管理效果。工業企業要想在激烈的市場競爭中取得良好的發展，需要積極與國外企業進行合作，將先進的財務管理經驗融入到企業的融資中來，在企業內部構建多元化的融資模式，將項目預算與其他部門有機的融合起來，確保風險防控系統的完善和發展，對企業的各項融資進行準確的評估和預測，合理調度資金，加大資金管理，提高資金的周轉率[4]。

2.重視成本管理，實行全面成本控制

內部成本控制是工業地產財務管理工作的重要組成部分，需要做好全方位、多層次和全員參與的成本管理意識，做好項目投資估算、設計預算和工程造價管理工作，在根源上強化企業內部成本控制管理。同時，企業需要結合實際的發展情況，構建完善的成本管理體系，明確責任主體和考核范圍，嚴格按照考核指標的要求開展各項考核工作，嚴格貫徹落實考核指標，對考核結果進行系統分析，對考核結果進行反饋和完善。嚴格按照財務管理規章上的內容，開展各項成本控制工作，確保數據填寫的準確性和真實性，嚴格審核賬務，定期對賬務進行清查，并及時做好會計實務登記工作，不給貪污腐敗人員機會，實現對企業成本的全面控制[5]。

（二）稅務策劃措施

1.房地產各個環節的稅務籌劃措施

立項審批、施工建設、土地征收是工業地產在融資和項目開發階段的重要工作內容，企業的土地增值稅降低，所得稅基礎提高，稅務籌劃空間增大。工業地產企業在實際的發展過程中，當執行發行債券、資金拆借或向金融機構貸款時，產生的利需要在所得稅前扣除，主要用于抵銷土地增值稅。如果利息稅額較大，證明據實扣除，如果利息稅額較小，可以不計算分攤利息，需要將工程竣工后的利息費用，納入到企業所得稅中。

2.調整應納稅額，加大成本控制

定價、交易等銷售環節的稅務籌劃是工業地產企業中的重要工作內容，對企業營業稅和增值稅的支出會造成較大的影響，對工業地產企業的發展造成了較大的影響。房地產定價策略在實施過程中，需要嚴格按照土地增值稅標準進行，需要嚴格按照四級累進稅率制進行分析，如果增值稅稅率未超過20%，需要實行免征增值稅優惠政策，需要對影響增值稅應納稅額的項目進行調整，提高稅收臨界點方法的使用力度。同時，企業還可以通過銷售公司或組建裝修公司的形式，來分散銷售收入，達到減免營業稅和增值稅的目的，做好成本控制工作[6]。

四、結論

本文對工業地產企業財務管理和稅務策劃進行簡要介紹，重點分析財務管理工作存在的問題及解決策略。工業地產企業在經營發展中具有風險高、見效慢和融資難等財務問題，對企業的財務管理工作和稅務策劃帶來了較大的影響。要想促進工業地產企業的可持續發展，需要確保財務管理工作的科學性和合理性，通過稅務籌劃，促進企業納稅收益額的提升，強化企業財務管理效果，降低企業的納稅成本收益，使企業在激烈的市場競爭中取得良好的發展。

參考文獻：

[1]包書銘.基于商業地產開發企業財務風險管理[J].財經界（學術版），2015，05：135+137.

[2]蔡芳芳.稅務策劃在現代企業財務管理中的運用及意義探微[J].經營管理者，2015，15：39.

[3]梁彥博.加強商業地產開發企業的財務控制分析[J].財經界（學術版），2015，14：291.

[4]劉珺.商業地產企業存在的財務風險與加強財務預警研究[J].現代經濟信息，2015，18：161+163.

[5]劉珺.商業地產企業存在的財務風險與加強財務預警研究[J].經濟研究導刊，2015，24：132-133.

[6]王洪濤.商業地產（城市綜合體）開發企業的全面預算管理[J].經貿實踐，2016，10：33-34.

（作者單位：合肥工投工業科技發展有限公司）