淺議優化房產項目稅收籌劃的重要性

劉晶

摘要：本文基于與房地產項目密切相關的土地增值稅概念，分析房地產項目的土地增值稅稅收籌劃內容。并結合房地產項目的具體案例對房地產項目的稅負優化實施方式進行論述，最后基于案例分析結論闡明優化房地產項目稅收籌劃的重要性。

關鍵詞：房地產項目；稅收籌劃；重要性

一、土地增值稅的概念及其特殊性

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得收入的單位，按照國家規定的扣除后的增值額部分對國家進行納稅的一種稅負。土地增值稅是房產企業負擔最重的一種稅負，其所采用的方法是超額累進稅率，這種計稅方式更增加了企業的稅收負擔，相應地，土地增值稅的籌劃對房產企業來說顯得尤為重要。合理的土地增值稅籌劃方式能夠在降低企業生產經營成本的同時有效提升企業價值。

二、房產項目的土地增值稅稅收籌劃分析

（一）普通住宅稅收籌劃

對于普通住宅項目的稅收籌劃，應當做好項目定價，把握好土地增值稅稅率變動的臨界點，定價時應當準確把握土地增值稅的稅率檔次，提高企業的稅后凈收益。普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優惠政策，依據相關計算方法將免稅的最高定價作為參考。利用土地增值稅臨界點來選擇適當的開發方案，避免因增值稅率高于起征點造成稅負增加。另外房產企業可以選擇適當的利息扣除方式，貸款利息扣除限額包括商業銀行同類同期貸款利率限額扣除以及按稅法規定的房產開發成本的10%以內扣除兩種方式。在市場可以接受的范圍內，房產企業采取適當的方式加大公共配套投入，改善項目的綠化環境，提高檔次，增加扣除項目金額，降低稅率。

（二）成本測算和分配

完善企業管理制度，合理劃分管理部門及生產部門，對房產企業的管理費用、銷售費用以及工程項目中的開發間接費用等成本測算沒有嚴格的規定，因此在實際業務中，房產企業財務部門能夠依據自身實際情況，將開發項目的行政管理、技術支持、后勤保障等與公司業務做合理的分割，在組織機構、人員編制等方面也能夠進行合理的分配，從而做到能夠將各部門費用明顯區分列支，減少因企業部門職責劃分不清帶來的費用認定風險，加大建造總成本。

三、稅負優化的可行性實施方式

以“麗景長安”項目為例，麗景長安項目由2棟保障房、7棟商品房及配套商業、地下車庫組成，總占地面積73，188m2，總可售建筑面積248，602.95 m2，其中2棟保障房可售建筑面積50，496.62m2，占比20%。商品房戶型為137m2和155m2的平均單價分別為3萬和3.4萬，每套平均售價分別約為430萬和490萬。項目取得土地使用權，建安成本已分別按照保障房、商品房、車庫、商業等進行了歸類，測算土地增值稅時，保障房和非普宅成本均按照建筑面積比例分攤計算，測算應繳土地增值稅為15.07億。

其中：1.麗景長安項目若全部銷售收入約為71.8億，其中普宅收入3.53億，非普宅收入63.14億，車庫和商業5.16億，本次測算按照非普宅收入68.3億為基數測算。

2.由于普宅部分增值額為負值，不繳納土增稅，本次測算僅考慮非普宅部分土增稅。（見表1）

非普宅增值稅計算：（見下頁表2）

依據此房產項目的具體情況，可以采用以下方式進行土地增值稅優化。

（一）按不同方式進行成本分攤

一是按照占地面積分攤土地成本，依據北京市地方稅務局公告2016年7號《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》第三十一條的規定解決占地面積和綜合經濟技術指標作為稅務機關認可的證明材料，在項目清算時使用“基底占地面積”計算分攤保障房和商品房土地成本，能夠得到稅務機關認可，此次測算預計可節約土增稅3460.18萬。（見表3）

二是專屬建安成本的方式，根據北京市地方稅務局公告2016年7號《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》第三十一條（三）。使用該種方式需要房產公司提供足夠的證據支持建安成本可以按受益對象直接歸集，通過溝通讓稅務機關認可企業建安成本專屬于某項成本對象的真實性、準確性、完整性。而其他開發成本包括前期費用和基礎設施費，還包括與開發產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用及其他間接費用不能獨立核算的成本，需按建筑面積比例去分攤；如果方案落地實施階段能夠全部順利解決，此次測算建安成本如果不按建筑面積分攤由原基礎數據扣除項目總額29.36億增加到30.67億，預計可以節約土增稅7869萬。

三是車位和商業自持或打包銷售的方式，該項目車位計稅成本1.3萬/M2，車位的可售面積平均34 M2/個，以此計算車位的可扣除成本約為30萬/個。市場銷售價格為25萬/個，因此該項目車位為負增值。根據北京市地方稅務局公告2013年第8號第二條的規定，土地增值稅的計算統一采用“二分法”，非普通住宅、車位、商業統一作為其他商品房合并計算土地增值稅。土地增值稅清算前存在大量未售車位，按照我公司的數據，目前未售車位361個，商業8套，市場價格車位25萬/個，商業4萬/平，按照銷售部門預測，剩余車位和商業不能實現銷售，如果打包銷售，可以給予適當的銷售折扣，按照車位20萬/個，商業3萬/平測算，預計節稅62.06萬，如自持車位的負增值將無法在本次清算中使用，從而加大了項目增值幅度。

四是優化公司現售樓處成本分攤，根據《土地增值稅暫行條例細則》第七條（二）的規定，獨立建造、使用后拆除的售樓處，不屬于開發間接費用的范圍，不允許在計算土地增值稅時扣除。如不建設售樓處，而是使用配套商業進行銷售工作，在產品規劃支出前就做好相關預案的話，現售樓處已發生的500萬成本就能夠作為扣除項目進行扣除，預計可節約土增稅324萬，從而也起到了節約銷售成本的目的。

五是優化期間費用與開發間接費用的轉化，可以通過合理的方法，作為項目開發成本扣除，根據《土地增值稅暫行條例細則》第七條（二）的規定，直接組織、管理開發項目的人員工資、福利費，允許計入開發間接費用，并加計扣除20%。實施條件是費用支出與項目工程建設直接相關，如關聯方具有工程管理能力和資質，對工程管理派遣工程人員的工資薪酬和免收的工程項目等有關費用，在實際管理的開始日雙方應簽訂工程管理服務合同和工程項目有關服務合同，發生相關費用可計入開發間接費而不歸集為管理費用，優化后的歸集分攤方法可以增加商品房開發成本1100萬，預計可節約土增稅1035萬。

具體優化成本分攤節稅的方式見表4：

以上優化方案共計節稅1.89億，籌劃方案落地，進行土增稅清算時，還需要與主管稅務機關進行充分溝通。

（二）合理制定項目售價

合理制定項目銷售目標，通過大數據的匯總分析項目成本、市場定位以及項目銷售情況，配合項目稅收籌劃測算，參照土增稅階梯累進計算的特點，找到本項目有利的稅率臨界點，進行效應測試，從而起到對銷售價格定價的輔助指導，避免因缺少稅收籌劃數據的支持盲目定價，產生的高售價反而比相對略低售價收益低的情況發生。

（三）利用利息支出方式減輕稅收負擔

合理運用利息支出方式能夠有效抵扣所需納稅額，稅法規定利息支出能夠按轉讓房產項目計算分攤，并提供金融機構證明，允許按照實際情況對稅收部分進行扣除，房產開發費用按照取得土地使用權所支付的金額和房產開發成本之和5%進行扣除；凡是能按照房產開發項目計算分攤利息支出都能按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。在此案例中，保障房利息計稅成本7，120.65萬，商品房20，668.40萬，車庫5，671.77萬，商業1，595.27萬，資本化利息支出總額為35，056.09萬，有效利用利息支出方式能夠減輕房產項目開發商的稅收負擔。

參考文獻：

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（作者單位：北京住總房地產開發有限責任公司）