加強縣級行政事業單位房地資產管理的思考

曾憲華

摘要：近年來，縣級行政事業單位房地資產管理和營運效益得到了顯著的提高。但在管理上還存在有底子不清、權屬不明、效用不高、責任不分等問題。本文以某縣調查分析情況為例，建議相關部門采取規范管理、完善兩證等措施，以充分發揮行政事業單位房地資產效益，更好地為縣域社會事業發展和經濟建設服務。

關鍵詞：行政事業單位 房產管理 調查思考

一、行政事業單位房產現狀

長期以來，由于管理監督機制的不完善和受計劃經濟時期管理模式的影響，對于國有房屋土地資產，部分行政事業單位的管理較為松懈，且不成系統，嚴重地威脅著國有資產的安全。

根據對某縣2014年縣直行政事業單位房屋土地資產管理專項調查結果表明：在調查范圍內的82家行政事業單位中，共有房產192宗，總計房產面積約15.46萬平方米，其中經營性房產3.67萬平方米，非經營性房產11.79萬平方米。有入帳房產總價值8185.29萬元，未入帳房產64宗，占被調查房產總宗數的33.33%，涉及房產面積約3.48萬平方米。“兩證”齊全的房產只有53宗，僅占被調查房產總宗數的27.6%，涉及房產面積約5.74萬平方米；僅有“單證” 的47宗房產，占被調查房產總宗數的24.5%，涉及房產面積約4.80萬平方米；“兩證”全無的有90宗房產，占被調查房產總宗數的46.9%， 涉及房產面積約4.91萬平方米。

二、問題及其成因

（一）資產賬目和實際情況出入嚴重

根據相關法律制度規定，單位固定資產中必須設置明細，體現土地、房屋資產等，通過“固定資產登記簿”和“固定資產卡片”核算。調查中發現，有部分單位賬面管理與實物管理嚴重脫節，存在房屋土地資產會計核算不健全，也沒有設置“固定資產登記簿”和“固定資產卡片”，無法對賬，談不上賬賬、賬實和賬卡相符。

（二）房屋、土地“兩證”不全

要想從根本上推進落實行政事業單位資產管理工作，首先就要確保土地、房屋擁有完備的兩證。根據調查結果看，單位房屋產權“兩證”不全現象極為普遍，究其原因：一是單位經費緊張，不愿辦理“兩證”。部分單位由于經費長期入不敷出，雖然相關手續齊全，但一直未辦理產權證； 二是管理層責任感、權屬觀均有待進一步提高。政府無償劃撥、撥款建造，是大多數行政事業單位取得土地、房屋使用權的主要途徑，但部分單位負責人并未在思想上引起足夠的重視，或者存在“我不會一輩在這里（任職）”，使有相當一部分單位占有使用多年但始終未辦理過“兩證”；三是未做竣工驗收，資料不全，產權證無法辦理。部分單位由于拖欠工程款或與房屋承建方存在其它經濟糾紛原因，建成后未進行竣工驗收即搬入新樓辦公，導致資料不全，“兩證”至今未能辦理；四是還有部分單位在建設資料檔案的管理上存在一定的隨意性，時間一長或經辦人更替后，造成相關手續到辦證時已無從查找，最終未能按規定辦理產權證。

（三）房屋、土地處置程序不嚴

按照國有資產相關管理條例，只有在財政部門許可的情況下，才能處理如土地、房屋等大項資產。然而，在現實生活中，沒有得到許可即擅自對此類資產進行處置的情況并不罕見，這樣給管理工作的開展增加了一定的難度。其影響因素具體有：首先，尚未針對相關不法行為，建立強有力的處罰體系；其次，各個部門如財政、建設、國土等之間尚未建立足夠暢通的溝通渠道，造成出讓、過戶等業務的辦理甚至無需處置許可手續即可進行，導致行政事業單位在處置資產時，出現有手續與否均無區別的錯誤認知；第三，在資產管理方面，個別單位管理者認知不足，把“國有”資產當成“單位自有”資產，以解決單位的經費問題而隨意處置國有資產。

（四）經營性國有房產租賃管理機制不夠完善

由于監管力度等因素，國有經營性房產出租管理存在不少問題，出租房產行為與相關制度規定不符，歸納起來主要有以下幾個方面：

一是對于經營性房產，未能建立有序的權屬管理機制。按照該縣有關行政事業單位房地資產管理的規定，經營性房產必需將產權過戶到縣國投資公司名下，實行統一經營。但是多數單位因資料缺失，無法辦理“兩證”過戶到國投公司，有關部門也沒有拿出有效的實質性的解決辦法，使得多數行政事業單位經營性房地產仍在原單位管理；而又有少部分單位未辦理過戶，也直接委托到國投公司經營。多種方式并存，造成管理的無序和漏洞。

二是單位房屋出租行為不規范。部分單位出租沒有進行公開招租、承租人隨意轉租、合同逾期、協議租金遠低于市場價等等。

三是租賃合同不規范。部分租賃期限過長，不利于經營性房產的市場化運作；有些單位遠期許諾給承租人過頭的優惠條件，為后期糾紛埋下極大隱患，危及資產安全；有的內容過于簡單，未明確雙方應承擔的責任和義務，容易產生法律糾紛。

四是租金收入管理不規范。部分單位存在隱瞞、轉移和坐支收入的情況，經營性房產收益不按規定納入“收支兩條線”管理，由使用單位自行支配，滋生“小金庫”現象。

（五）房地資產被他人長期占有無償使

部分單位因房改或企業改制等環節存在一些爭議問題未及時全面解決，造成房地資產長期被占有占用。

（六）辦公場所不穩定，缺少長遠全局性規劃。

根據實際情況來看，各行政事業單位的辦公場所比較分散，也不均衡，部分單位辦公場所嚴重不足，為了改善辦公條件，如候鳥般經常性搬遷，致使辦公場所不固定，不方便服務群眾，同時又浪費了大量的辦公經費。

三、加強管理的建議

建立規范完善的管理體系，有效解決賬目和實際情況脫節的問題。在行政事業單位房地資產的管理上，財政部門是職能機構，需從政策入手通過開展各種形式的宣傳培訓活動，引導各單位明確了解自身的具體職責，敦促相關單位貫徹落實資產管理的各項規定。應設置房屋、土地等明細核算，并建立內容全面的登記卡片，定期進行資產盤點、清查，做到賬實相符。

加強組織協調，集中辦理“兩證”。房管、國土等相關部門應積極支持配合，財政部門加以督促，集中時間統一辦理房產“兩證”。對于辦證材料齊全的或可以補全的，各行政事業單位應抓緊限時辦理“兩證”；對于辦證資料缺失而又難以補全的，各行政事業單位應在限期內提交情況說明及相關佐證材料，提交問題清單。同時建議政府召開專題會議，召集相關部門對“問題清單”進行聯合論證，結合實際情況，對其產權給予確認，辦證單位可憑此政府專題會議紀要對這些遺留問題予以一攬子解決；對于部分辦證資金問題，建議給予一定的補助或適當減免；對于具備條件而以在規定期限內沒有辦妥的，要追究單位負責人責任，以確保行政事業單位房產“兩證”齊全。

嚴格房產處置程序。建立部門聯動機制，加強國土、建設、財政部門之間配合，從根本上解決擅自處置國有資產的問題。

強化督查，加大違規處罰力度。財政資產管理部門要對行政事業單位房產實行動態監管，并與紀檢、審計等部門配合，將行政事業單位房產管理納入審計、監察范圍，使之成為常規的監管手段。加強執法力度，對那些管理意識淡薄、隨意處置單位房產，造成國有資產嚴重浪費、流失的單位和個人，要堅決進行處理，以維護國有資產權益。

加強經營性房屋土地資產的經營管理。進一步落實經營性房屋土地資產必須歸口到國投公司進行經營管理，統一由國投公司對外招投標或議價。單位所支配使用的房屋若出現空置，或者有“非”轉“經”等情況，應上報財政國資部門，不得隱瞞或自行處置。同時，國投公司應建立健全房地資產經營管理機制，實現國有資產出租的“陽光操作”，房屋出租公開、公正、透明，杜絕部門權力尋租行為，確保國有資產保值增值。同時，房屋出租收益納入財政收入預算，實行收支二條線管理。

建立綜合辦公樓，集中辦公，實行資產統一管理。一是為了充分發揮各行政事業單位的職能作用，使各單位更方便地服務于社會，服務于縣域經濟發展，最大限度地節約開支；二是出于優化使用國有資產效益的考慮，統一管理非經營性房產，積極探索發揮國有資產效益的新渠道，從非經營性向經營性轉變，變資產為資本，建立國有資產融資平臺，以更好地為縣域經濟建設和社會事業發展融通資金提供有力支持。