中小房地產企業財務管理問題淺析

林曉軍

（廈門夏商房地產有限公司，福建廈門361000）

中小房地產企業財務管理問題淺析

林曉軍

（廈門夏商房地產有限公司，福建廈門361000）

房地產行業在我國持續升溫，已經歷了二十多年的繁榮。但從前幾年開始政府逐步加大對房地產行業進行調控，部分中小房地產企業在財務管理方面面臨很多困難。本文分析了中小房地產企業財務管理問題，并提出了幾點管理對策。

中小房地產企業；財務管理；問題；對策

一、引言

隨著房地產行業在我國持續升溫，已經歷了20多年的繁榮。在此期間，房地產市場一直處于賣方市場，房屋銷售供不應求，房價居高不下，房產泡沫日益嚴重，政府部門意識到問題的嚴重性，從前幾年開始，已逐步加大對房地產行業進行調控，先后出臺多項有關房地產政策，房地產企業暴利時代宣告結束，利潤開始逐步下滑。在此背景下，房地產企業開始認真反思如何獲取利潤，如何從管理上下功夫，并逐步提到議事日程上。部分中小房地產企業開始從財務管理方面著手，并從中尋找對策。本文從多個方面分析中小房地產企業財務管理方面面臨的問題和采取的管理對策。

中小企業是一個相對的概念，是指與本行業大企業相比生產規模較小的企業；中小房地產企業一般指的是營業收入在80000萬元以下或資產規模在80000萬元以下的中小企業。中小房地產企業具有在開發規模和資金實力方面都較小、資金回籠快等特點。另外，相對于大型房地產企業而言，中小房地產企業比較靈活，適合在中小城市開發項目，以滿足部分消費者的市場需求。由于中小房地產企業規模較小，資金實力不足，抗風險能力薄弱，在財務管理方面會遇到許多問題。

二、中小房地產企業財務管理問題

中小房地產企業在經營過程中，會遇到很多問題，其中一個比較突出的問題是財務管理問題。中小房地產企業財務管理問題主要有自有資金量少、籌資方式單一、財務管理不規范和財務人員素質不高等。

1、自有資金量小

中小房地產企業顯著的特點是：企業規模小，自身資金量不足、企業信譽不高、信用等級普遍較低。一方面，中小房地產企業可用于抵押的資產少，進而影響到企業的借貸信譽。另一方面，我國的金融機構沒有面向中小房地產企業貸款的政策優惠，完全靠企業個人信用，因而導致利息過高，使得中小房地產企業采用貸款形式獲得融資成本高，風險相對來說要大得多，造成籌資困難。從而會造成中小房地產企業的資金嚴重不足，阻礙自身的可持續發展。

在房地產開發過程中，主要經歷四個階段：項目立項階段、項目前期準備階段、項目建設階段和項目銷售以及售后服務階段，在這四個階段中，前三個階段需要使用大量資金。在我國，中小房地產企業自有資金量嚴重不足，需要大量籌資才能滿足日常經營所需。

2、籌資方式單一

中小房地產企業的經營資金主要依靠自有資金，另外還有銀行抵押貸款和房屋預售款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，還可以把部分市場風險轉移給購房者，但是房地產企業單純依靠內部融資不能滿足全部資金需求，更多的資金需要通過外部融資獲得。通常情況下，中小房地產企業需要通過銀行貸款才能解決自身資金不足問題，但由于企業規模小，信譽不足，很難從銀行貸款。貸款之前需要用土地使用權作為抵押條件才得以貸款，但貸款數量有限，風險高。

3、財務管理不規范

在當今，許多中小房地產企業的老板或高層管理人員特別重視工程部門和銷售部門，不重視財務部門和人事部門，把工程部門和銷售部門看作一線部門，而把財務部門和人事部門放在次要位置，甚至是二線部門。在重大事項中，比如經營決策、招投標、合同簽訂中，不讓財務部門人員參加，只把財務人員看作是“賬房先生”，只是記賬而已，沒有意識到財務部門的重要性，沒能意識到財務人員能為高層決策提供重要信息支持。

中小房地產企業的管理模式通常是所有權和經營權相統一，企業的所有人又是經營人。這種模式給財務管理帶來不利的影響，具體體現在：集權式領導、家族式管理、企業領導人缺乏財務管理的理論和實務知識、財務管理部門受到企業領導人干涉較多、財務管理混亂、信息失真等。在項目立項階段、項目前期準備階段、項目建設階段和項目銷售以及售后服務階段等過程中，不能系統規劃每個階段需要的成本支出，以及項目資金預算，致使資金投入有時過量有時不足，造成工期延誤、資金使用效率低、風險高。另外，企業所有人為了少繳稅，對財務工作干涉過多，導致出現“兩套賬”現象，向稅務部門提供虛假的財務信息。

4、財務人員素質不高

中小房地產企業財務部門的人員組成中，可能部分財務人員以前做過房地產行業，具有較高的專業和行業知識，但大部分財務人員缺少與房地產企業有關的專業知識，對房地產企業會計制度不熟悉，缺乏現代財務管理的觀念，業務技能欠缺，導致財務管理工作處于無章和混亂狀態。比如，出現不依法建賬，突擊做賬，兼職做賬，以票代賬，白條抵現等問題。另外，出現審計不嚴，監管不到位，暗箱操作，會計信息失真時有發生；更嚴重的是，由于業務不熟，出現漏稅或多繳稅等現象，給企業帶來信譽損失。

三、中小房地產企業財務管理對策

針對上述四個方面的問題，中小房地產企業在財務管理方面可采用下列四個對策。

1、加強企業合作，提高自有資金

在財務管理上，中小房地產企業經常遇到的問題是自有資金量小，容易發生資金鏈斷裂危險，影響企業可持續經營。為了提高自有資金量，各個中小房地產企業可聯合起來，共同出資，這些共有資金可作為單個企業經營過程中急需使用，使用之后及時償還，但需支付利息，利息多少可借鑒銀行利息，各個出資方也可共同討論決定利息多少。這種合作模式，可緩解中小房地產企業的燃眉之急，但在合作過程中，需要制訂詳細的合作協議，在協議中明確規定合作方應履行的義務和享受的權利。

2、拓寬融資渠道

中小房地產企業在融資手段上，主要依靠銀行貸款，但銀行貸款會遇到很多問題，主要表現在：貸款之前需要抵押、手續復雜、時間長等；作為中小房地產企業，應積極開拓多渠道融資模式，以拓寬融資渠道，比如可以采用民間借貸，這種融資方式手續簡單，時間短，容易操作，但也有缺點，主要表現在利率高，風險大，不適合長期貸款。因此，中小房地產企業可根據經營需要，采用多種融資模式，以保證企業可持續經營。

3、提高財務管理水平

針對中小房地產企業財務管理不規范問題，應采取相應措施。首先，作為企業老板和高層管理人員，要重視財務管理，要轉變財務管理理念，把財務管理作為企業核心管理對待，努力加強中小房地產企業財務管理水平，要認清財務管理的重要性，確立財務管理在企業管理中的中心地位。同時，高層管理人員還需要強化企業法人的法律意識，明確企業負責人對本單位的會計工作和會計資料的真實性和完整性負責。其次，應建立現代財務管理制度，詳細制訂各個崗位的操作流程，嚴格按流程辦事，特別是在資金的使用上，更應按照審批程序操作，避免不必要的費用開支。再次，要制訂科學合理的財務管理計劃，通過制訂科學的計劃，把一些不確定因素變得可以控制，減少可能產生的風險，變被動為主動，減少不確定性的產生。最后，要建立責權利財務運行機制，使得每位財務工作人員的責任義務和權利相匹配，充分調動財務人員的積極性和主動性。

4、多渠道提高財務人員素質

中小房地產企業財務人員素質不高的原因主要有兩個：一是企業在經營過程中，老板擔心會泄露商業機密，往往采用家族式管理模式，財務管理人員、會計、出納主要由親戚朋友擔任；二是企業老板不重視財務人員素質的培養，缺少培養財務人員素質的觀念。針對財務人員素質不高的原因，可采用的對策有：引進人才和內部培訓。作為企業負責人，要能拋棄家族式管理的想法，從外部引進一些高素質的財務人員補充到現有的財務隊伍里面。另外，要加大內部財務人員的培訓力度，使其掌握現代財務理論知識和實踐技能。

在引進人才方面，中小房地產企業可用高薪聘請有過大型房地產企業財務管理經驗的財務管理人員，這部分人員具有豐富的與房地產企業財務管理有關的理論知識和業務技能，不需培訓，即可上崗，并且可以給企業財務管理提供新的思路；在內部培訓方面，主要讓內部財務人員學習一些前沿的財務理論知識和與當前工作緊密相關的實踐技能。中小房地產企業可通過與高等院校建立合作關系，派財務人員到高等院校進修學習，掌握一些前沿的財務理論知識。另外，可以與大型房地產企業聯系，派財務人員到大型房地產企業學習一些與當前工作緊密相關的實踐技能；當然，需要給高校和大型房地產企業相應的培訓費用。

四、結語

總而言之，我國中小房地產企業財務管理不規范，還需要進一步完善，才能逐步向現代化財務管理制度邁進，以實現中小房地產企業財務管理的科學化。只有這樣，中小房地產企業的經營才能實現可持續發展。

[1] 虞巍青：我國中小房地產企業財務管理問題研究[J].中國管理信息化，2015（8）.

[2] 孫軍利：房地產企業財務管理中的問題及對策[J].財會研究，2013（6）.

[3] 馮志艷、魯忠軍：我國中小房地產企業財務管理中存在的問題及對策分析[J].中國集體經濟，2010（9）.

（責任編輯：徐悅）