特德羅高爾夫球場稅基評估的爭議

肖良生

美國的高爾夫產業極其發達，不論是高爾夫球場的數量，還是與之配套的設施、服務、管理，都是其他很多國家至今難望其項背的。美國有兩萬多個高爾夫球場，其中75%的球場都是不以營利為目的的公共球場。在美國，高爾夫球的從業者和打球者占到全國人口總數的9.74%。一些高爾夫球場長期蜚聲海外，例如佐治亞州的奧古斯塔（1933年）， 加利福尼亞州的柏樹點（1928年）等；有的高爾夫球場已經有100多年的歷史，例如賓夕法尼亞州的奧克芒（1903年）、賓夕法尼亞州的美濃（1912年）、新澤西州的松樹谷（1918年）和紐約州的美國國家高爾夫林克斯（1911年）等。

美國球場一般分三種：政府擁有方式、公共會員俱樂部方式、純粹會員方式，這三種高爾夫球場依次從大眾普及型到私人服務型遞增，對應的費用也從幾十美元至幾千美元不等。

最近走紅的共和黨候選人特朗普就擁有很多高爾夫球場，據美國聯邦選舉委員會發布的財產清單中，特朗普與高爾夫相關的16個產業價值5.5億到6.75億美元，這構成了他凈資產的一大部分，這也側面說明美國高爾夫球場的普及性。

高爾夫球場作為重資產，是財產稅征收必不可缺的組成部分，這使得高爾夫球場的稅基評估成為不動產評估的常態業務。

因為高爾夫球場不同于住宅那樣交易活躍，也不同于一般的商業那樣容易尋找交易規律和案例，所以在進行稅基評估時，容易出現評估偏差。下面以美國俄勒岡州的特德羅高爾夫球場的稅基評估爭議來加以分析。

一、案例

俄勒岡州是美國的一個州，位于美國的太平洋沿岸，該州南面為加利福尼亞州，北面為華盛頓州，氣候溫和，季節分明。俄勒岡州的經濟極為發達，人均GDP高達8.7萬美元，是美國重要的高科技中心和金融中心。俄勒岡州擁有眾多高爾夫球場，包括全球最頂級高爾夫球場美國老麥克唐納高爾夫球場（Old Macdonald），高爾夫運動是比較常見的體育運動。

2008年夏天，特德羅高爾夫球場開業。當時一家金融機構對特德羅高爾夫球場進行了貸款抵押相關的評估，當時評估價值為1000萬美元。2009年2月，現在的業主以總價1050萬美元購買了該球場。其中，包括以350萬美元購買了高爾夫球場，以700萬美元購買會員收費權利。俄勒岡州德舒特縣評稅機構認為該物業的價值等于購買價格，收取會員費的權利是該物業自身的一個收入潛力，其銷售額是代表該物業價值一個很好的指標走向。

2012年，特德羅高爾夫球場有限責任公司在俄勒岡州稅務法庭起訴俄勒岡州德舒特縣評稅員及俄勒岡州稅務局，針對被告在2009年10月和2010年11月納稅年度對其公司的高爾夫球場的評估價值偏高，及2010年11月對其高爾夫球場附近的住宅地塊評估價值提出質疑。要求俄勒岡州稅務法庭重新確定2009年10月和2010年11月高爾夫球場真正的市場價值，以及2010年11月高爾夫球場住宅地塊的真正市場價值。

二、爭議焦點

1.收益是否計算進入不動產稅基

特德羅高爾夫球場有限責任公司認為，首先2009年10月該球場的價值應該是低于或等于銀行的評估價格，因為銀行評估的價值時點非常接近稅基評估基準日（前5個月）；其次，特德羅高爾夫球場有限責任公司在轉讓這個球場時，這種購買行為并不是一種完全公平客觀的交易，而是帶有情感色彩的交易，銷售額是情感因素的產物。因此，不宜考慮該物業的銷售額等價于該球場納稅的稅基。

俄勒岡州德舒特縣評稅人員認為應該調高稅基評估價格，因為除了球場的正常交易價之外，還需要考慮到評估基準日生效的37名成員一個假設性的轉售。評稅工人員認為特德羅高爾夫球場沒有考慮現有會員的存在，所以認為他們評高了。事實上，現有的37名成員，在估價基準日即2009年1月1日之后以每個成員3萬美元的價格出售，這部分價格應該計算在內。這樣，除了球場本身的收入，加上會員的會費的收入，總數額應該是111萬美元，這才是代表最初收入價值。

法院認為被告沒有任何權威或市場的證據證明其在分析過程中應用現有成員轉售的主張，并認為作為初始會員付款，不會反映在銷售指標當中，也不會反映在收入指標當中，這種付款僅可能反映在評估價值時的成本指標當中，在某種程度上，這種款項應用來改善該物業。法院進一步認為，評估機構是一家與高爾夫沒有一點兒關系的銀行，金融機構沒有任何經濟或者其他利益需要高估該球場的價值。金融機構的評估是客觀的、公平的。法院的結論傾向于高爾夫球場的價值應與銀行評估以及2009年2月該物業的銷售額范圍一致。

2.原告和被告的舉證責任

特德羅高爾夫球場有限責任公司認為，2010年10月高爾夫球場的市場價值為278.5萬美元。特德羅高爾夫球場有限責任公司認為，俄勒岡州德舒特縣評稅機構對其物業評估太高，除非有該區域內存在大量的可比物業的銷售，或者在2010年1月這一評估日期更接近的物業銷售的案例，再來評估其高爾夫球場的價值才是可接受的。

法院認為原告特德羅高爾夫球場有限責任公司所提供的評估價值多少是沒有證據和觀點支持的。首先，原告所提出的可比銷售指標，故意不將山景高爾夫球場作為可比案例，動機是值得懷疑的，因為山景高爾夫球場價值顯然比一般球場高出很多。其次，原告在分析關鍵元素時，未能承擔其舉證責任。原告所述在2009年幾乎所有高爾夫球場市場價值都有所下降，但是原告并沒有證據支持其所陳訴的觀點，也沒有指出高爾夫球場整體價格水平到底下降了多少。

同時，法院也認為俄勒岡州德舒特縣評稅機構在評估過程中使用的收入指標中包含許多假設，法院認為這不是特別可靠的。被告沒有提出2010年1月1日的評估價值，沒有承擔其舉證責任，僅提出一個趨勢分析，認為高爾夫球場的價值下降在5%范圍之內。原告和被告都沒能承擔舉證責任。

法院從該物業的實際出售情況來看，該物業的價值更可能的情況是趨向低價，這也符合高爾夫球場估價的基本經驗。“高爾夫球場就像新車”，高爾夫評估師社團創始人及高爾夫產業分析公司（Golf Property Analysts）總裁拉里-黑希（Larry Hirsh）說，“你一旦將它開出停車場，它就只值一半了”。盡管特德羅高爾夫球場不可能貶值一半，但在作為二手物業出售時，它的價值確定是貶損的。因此，法院結論是高爾夫球場2010年1月1日的價值相比2009年1月1日的價值確定是下行的。

3.商業不動產和住宅不動產區分處理

對于高爾夫球場住宅的評估，特德羅高爾夫球場有限責任公司和俄勒岡州德舒特縣評稅機構持有明顯的不同意見。

原告特德羅高爾夫球場有限責任公司認為2010年1月1日，住宅地塊（有高爾夫景觀）的評估價值為20.5萬美元，住宅地塊（無高爾夫景觀）的評估價值為14.5萬美元。被告俄勒岡州德舒特縣評稅機構認為住宅地塊（有高爾夫景觀）的評估價值為26萬美元，住宅地塊（無高爾夫景觀）的評估價值為20.6萬美元。雙方差距很大，雙方堅持已見，分歧難以調和。

一方面，原告和被告評估師主要的意見分歧是關于本德地區哪些住宅可以作為該物業可比案例。原告把與該物業有一定距離的物業的銷售價格計算在內。被告則使用了更多元的銷售案例，包括該物業以及鄰近破頂高爾夫公司（Broken Top）的類似物業。在法院看來，雖然被告的分析更為全面一點兒，但確實沒有太多依據區分這兩個評估的分歧孰優孰劣。但在確定住宅地塊的市場價值時，原告和被告評估師主要的意見分歧是關于本德地區哪些住宅地塊銷售額應該被當作該物業可比案例。原告把與該物業有較遠距離的物業的銷售價格考量在內，說服力受到較大的影響。而被告使用了更多的銷售案例，更類似的銷售案例，包括該物業以及鄰近破頂高爾夫公司（Broken Top），所以更具有真實性和可靠性。

另一方面，在評估案例中，物業價值是否要扣除會員費。原告在評估過程中，將可比案例應用于比較法評估時，考慮了所需的會員費。為了得到一個獨立、完整的不動產的銷售價格，原告從可比地塊的銷售價格中扣除了會員費，進而使用調整后的銷售價格去評估待估地塊的價值。不僅如此，原告還采取了額外的扣除，扣除金額為3萬美元，即購買特德羅公司地塊的會員費，最后得出地塊的評估價值。

這種方法被認為是一種不恰當的雙重扣除。如果消除原告不恰當的雙重扣除，及該住宅地塊（無高爾夫景觀）的評估價值為17萬美元，住宅地塊（有高爾夫景觀）的評估價值為23.5萬美元。這個結論同樣被布拉頓評估組（The Bratton Appraisal Group）支持，其評估價值與消除不恰當雙重扣除后的結果一致。

法院認為該地塊的價值應在消除不恰當雙重扣除后的基礎之上再上調5000美元每個地塊，考慮到德舒特縣區域其他一些更好的可比案例。法院認為2010年1月1日評估基準日，該住宅地塊的正確評估值為：無高爾夫景觀的住宅地塊為18萬美元；有高爾夫景觀的住宅地塊為24萬美元。

4.法院裁決

2012年7月，經過法庭審判，法院最終裁定：2009年10月，特德羅高爾夫球場真正的市場價值為960萬美元；2010年11月，特德羅高爾夫球場真正的市場價值比2009年低5%，為912萬美元；2010年10月，特德羅高爾夫球場住宅地塊真正的市場價值為18萬美元（無景觀地塊）以及24萬美元（有景觀地塊）。

三、爭議啟示

高爾夫作為一項休閑性體育運動，改革開放后在我國也慢慢繁榮起來。未來我國如果開征房地產稅，對于高爾夫球場稅基的評估可以此為參考。通過本案例分析，我們至少可獲得以下啟示：

其一，對于有異議的不動產稅基，可以先擱置爭議，先納稅、后追溯。從本案可知，特德羅高爾夫球場有限責任公司在2012年才提出異議，從稅基確定到提出訴訟，時間已經過去3年多。法院并沒有因為時過境遷而拒絕立案。這說明在制度設計上，美國就已經給納稅人以充分的保障權利。如果法院判決需要調整稅基，則稅務局多收取的稅費，應該依法院裁決，如數退還給納稅人；當然，如果判決的結果是稅基偏低，原告敗訴，則原告需要補繳稅款。

其二，非常重視證據，盡力還原當時價格時點的真實情況。原告所述在2009年幾乎所有高爾夫球場市場價值都有所下降，但是原告并沒有證據支持其所陳述的觀點，也沒有指出高爾夫球場整體價格水平到底下降了多少。與此同時，法院也沒有完全采信被告的觀點。法院認為俄勒岡州德舒特縣評稅機構沒有提出2010年1月1日的評估價值，沒有承擔其舉證責任。僅提出一個趨勢分析，認為高爾夫球場的價值下降在5%范圍之內。原告和被告都沒能承擔舉證責任，所以法院均未采信。

其三，高爾夫球場的價值評估問題。因為高爾夫球場大多采用會員制，會員的會費收入是否計入高爾夫球場的價值或潛在價值，這是稅基評估的技術和標準問題。一般做法是將會員的會費收入扣除，再計算出高爾夫球場的凈值。但在本案例中，特德羅高爾夫球場采用雙重扣除法，法院不予以支持。

李求軍/責任編輯