繼承類房產登記繼承公證書的必要性

趙鈺　李一超

案例：張某向法院起訴要求陳某歸還到期的16萬元借款，法院判決陳某還款，因其下落不明，無法執行。陳某與妻子劉某共有住房一套，產權登記在劉某名下，1998年4月11日劉某去世后，無其他繼承人，陳某以劉某名義將房屋賣給蔣某，并辦理了房屋產權過戶手續，蔣某領取了房屋所有權證。張某得知此情況后向法院提起訴訟并訴稱，房屋登記機構在辦理產權過戶時審查不嚴，錯誤發放所有權證，影響了其債權實現，要求撤銷已頒發給蔣某的所有權證。

法院經審理后認為，作為原告提起行政訴訟的“與具體行政行為有法律上利害關系人”的條件，應當符合《行政訴訟法》第二十七條的規定，即行政主體作出的具體行政行為，對其權利義務產生影響。原告張某與陳某之間存在債權債務關系，債權效力所及范圍只限于特定的債務人；債權從性質上講屬于對人權，債權人只能向特定的當事人行使請求權。張某對陳某享有債權，就是屬于對人權。而被告作出的具體行政行為是對不動產所有權轉移的許可，是物權變更行為，物權屬于對世權。張某對陳某以劉某名義出售的不動產，不享有所有權，也未設置用益物權和擔保物權，因此張某對該房產不享有追及力。所以，原告張某與被告房屋登記機構許可交易的不動產之間，沒有法律上的直接聯系。是否許可該不動產轉移，對原告向第三人陳某實現債權，沒有法律上的利害關系。張某不符合作為有利害關系的第三人參加行政訴訟的條件，不具備原告的訴訟主體資格。依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第四十四條第一款第（二）項的規定，裁定駁回原告張某的起訴。

一、該房屬于陳某與劉某的共同財產

我國《婚姻法》規定，夫妻在婚姻關系存續期間的財產，歸夫妻共同所有，夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第十九條規定，由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。因此，本案中登記在劉某名下的房屋是屬于陳某和劉某的共有財產。

二、登記機構不能為死者辦理交易過戶登記

我國《民法通則》第九條規定，公民從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。所謂自然人的民事權利能力是指自然人依法享有民事權利和承擔民事義務的資格。自然人的民事行為能力是指自然人能以自己的行為取得民事權利、承擔民事義務的資格。劉某去世后，其民事行為能力自動終止，繼承開始。其財產應由繼承人繼承，在辦理繼承轉移登記后由新的權利人與第三人蔣某進行房產交易才符合《繼承法》和房產交易的有關規定。陳某以劉某名義出售房屋無法律依據，房屋登記機構給蔣某直接辦理權屬登記是錯誤的。按照《物權法》第二十九條的規定，因繼承或受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。第三十條規定，依照第二十九條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

所有權人死亡后，未按照規定申請繼承登記，直接以產權人名義申請交易過戶的轉移登記，造成登記錯誤，這類案件實踐中比較常見，法院一般會判決撤銷轉移登記。

發生這種登記錯誤的情形主要有以下幾種：一是繼承后又要辦理過戶手續的情況下，當事人為圖省事，少交繼承登記發生的手續費、公證費等相關費用，直接以被繼承人名義辦理過戶交易手續；二是繼承人有多人的，其中某個繼承人為了侵占其他繼承人的份額，直接以被繼承人名義辦理交易手續，試圖一人獨占全部售房款；三是繼承人有多人的，其他繼承人默許一個繼承人以被繼承人名義辦理交易手續，后來由于家庭內部或繼承人內部糾紛和矛盾出現，其他繼承人再明確表示反對；四是依據其他部門出具的文件或資料辦理登記手續，后來發現該文件或資料錯誤而導致登記錯誤；五是債務人將房產證、身份證、土地證等資料交給債權人，后來債務人死亡，在債務人的被繼承人沒有辦理繼承登記的情況下，債權人持有關證件直接以被繼承人名義辦理過戶手續。

三、蔣某的權利應受到保護

張某與陳某之間的借貸關系屬于民事法律關系中的債權債務關系，且張某未對陳某與其妻共有的房屋設定抵押，因此對陳某處置的房屋無優先受償權。根據最高人民法院《民法通則意見》第九十六條規定，“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償”。如果蔣某系該房屋的善意有償取得人，則其合法權益應該受到保護。《物權法》中關于善意取得的條件也對蔣某的權利予以了認可。

四、不告不理

我國行政訴訟實行“不告不理”原則，即當事人不起訴，人民法院不能主動受理。本案中，房屋登記機構未盡審查職責，違法辦理了房產權屬登記，其具體行政行為存在過錯。張某不具有作為利害關系人的訴權，但如果與此過錯存在利害關系的行政相對人沒有向法院起訴，法院不能主動受理，即只有當事人起訴，法院才受理。

陳品祿/責任編輯