交易管理中房地產市場監測分析如何有效開展

華恒祺　劉明喜　孫冉

房地產在國民經濟中占據著舉足輕重的地位，也關系著民生，是社會所廣泛關注的。房地產市場監測分析作為一種監測現狀和分析預測的功能，在房地產市場的健康穩定發展過程中有著十分重要的作用。一方面是通過數據準確分析市場運行情況，發現問題和異常變化，提出相關建議，為政府決策提供客觀依據；另一方面加強信息公開透明，及時發布市場情況，引導輿論和預期，促進房地產市場的健康穩定發展。

無錫從2001年開展房地產市場監測分析工作，從原始的手工數據統計到建立各個信息子系統，監測分析工作也在不斷地深入和發展。不動產統一登記改革后，監測分析從原先的市場綜合管理功能中分離出來，成為一項單獨的重要職能。在新的交易管理體系下，市場監測分析面臨新的問題和新的要求，如何才能更為有效地開展市場監測分析工作，值得我們深入思考。

一、新形勢下面臨的新問題

1.系統建設的問題

房地產市場監測分析離不開信息系統的支持，由于監測分析是一項動態變化、及時性強的工作，沒有一個好的工具，很難提高效率。監測分析工作一般涉及多個系統，包括商品房合同備案系統、存量房網簽備案系統、房屋租賃備案系統。由于目前房地產市場成交仍以商品房為主，因此商品房合同備案系統是監測分析中應用最多也是最重要的一個部分。不動產統一登記改革后，在其他系統還能正常開展工作的同時，根據商品房合同管理、樓盤表建立以及統計分析的需求，需對商品房系統進行開發升級，其中統計功能尤需進一步完善，區域、房屋類型、面積、單價甚至購房人群等方面都需要重新進行梳理和功能強化，數據統計可按日、按月、按年等呈現，一改以往單一原始數據統計的繁瑣和累贅，將對監測分析工作效率的提高起到至關重要的作用。此外，監測分析工作在開展過程中，基于對系統應用和數據異常的關注，也會及時反饋至其他業務部門，在一定程度上促進了其他部門的工作，起到共同發展的效果。

2.數據采集的問題

長期以來，困擾監測分析工作的數據采集問題主要是兩方面，一是二手房價格的真實性，二是租賃信息的采集。二手房網簽備案雖然真實地采集到每一套房屋的成交信息，但是對于具體的過戶類型如家庭內部轉讓、親戚之間過戶等，以及實際的成交價格由于客觀原因并不能準確掌握。同時，房屋租賃由于一直以來缺乏相應的規范制度，目前以中介配合為主，其中不乏存在數據的真實性和完整性等問題，也缺乏良好的管理模式。這些都對市場監測分析工作的發展造成了一定的阻礙，也對分析工作提出了更高的要求。因此，市場監測分析工作一定要走出去，到市場上了解真實的情況，通過如與中介機構建立數據配合關系，與稅務部門加強溝通交流，對房屋過戶的百姓咨詢了解具體情況等形式，掌握較為客觀準確的數據，以此再對系統數據分析結果進行合理修正，縮小與市場實際情況的偏離值。

二、新形勢下如何有效開展監測分析工作

1.保持工作的延續性，繼續做好各上級部門的數據上報工作

不動產統一登記改革后，相對于其他業務的變動，市場監測分析顯得更具有良好的延續性。住建部、省住建廳以及當地住建局等上級部門的房地產市場數據都依賴于市場監測分析的及時上報，要保證好數據的準確和完整。目前，一些城市由于受不動產統一登記改革的影響而面臨部分數據缺失的困境，這就使得監測分析工作很被動，不僅影響自身工作的開展，還間接影響到條線工作的延續。

2.強化數據分析，實時動態監測，建立預警機制

監測分析作為交易管理中的一項重要職能，不應僅僅停留在以往的固化模式下，出具月度、季度和年度等分析報告，還應在常規市場監測分析的基礎上，實時監測市場動態，深入每日、每周的數據挖掘，發現異動變化時查找原因，并及時上報，以便掌握全面的市場情況，同時形成市場異動監測機制。

3.及時發布數據，正確引導市場

由于當前市場上研究機構眾多，數據口徑不一，數據打架、偏差較大等問題經常出現，而媒體報道習慣性引用更及時公布的數據，如果數據不夠準確，對市場影響較大。因此，作為政府部門，要積極引導好市場輿論，建立好針對媒體的數據發布機制，加強溝通交流。以定期新聞發布會議形式和網絡公開信息為主，不斷提高工作效率，努力成為數據分析的第一發布。

4.加強與橫向部門和同行業單位的交流學習

由于房地產市場分析中數據的多樣性，不僅有商品房等基礎數據，還涉及到政策、經濟、金融、人口、產業甚至市政建設等領域，這就需要我們加強與橫向部門之間的數據交流，如統計、銀行、住房公積金管理中心、國土等部門，全面了解市場相關數據，從而進一步深入分析研究房地產市場。同時，積極開展與社會專業研究機構的合作，借助社會力量，進一步加強房地產市場分析中的大數據和專業課題研究等。

5.創新思維，提高課題研究和建設模型能力

監測分析除了基礎數據的加工分析，還要通過建立模型等方法完成專業性的課題研究和后市預判等，這是對于房地產市場中一個點的挖掘放大，也是對于市場發展中一些方面提出的深度思考，有利于對政府決策提供依據，也給相關橫向部門提供一定的參考。如無錫之前開展過土地存量和住房存量的分析、住房需求的預測、非住宅問題的研究，還有地鐵對周邊樓盤的影響等。隨著房地產市場的發展變化，監測分析需要進一步創新思維，采取多樣的分析手段，探索房地產市場分析模型，進行專項性課題研究，不斷適應新形勢下對于監測分析工作的新要求。

三、市場監測分析展望

隨著交易管理體系的健全，對市場監測分析將會提出更高的要求，而交易管理體系的健全發展又能為市場分析提供更為詳實可靠的基礎數據，同時在高新科技的支持下，市場監測分析的手段也將更加先進豐富。

1.市場監測分析系統建設

市場監測分析需要不斷創新系統建設。地理位置是影響房地產市場的主要因素之一，因此在進行房地產市場統計分析時通常會以地理區域作為條件，基于GIS技術的房產信息管理系統能夠為使用者提供直觀形象而又具體的房產信息，將GIS技術應用于監測分析系統，就能根據區域要求精準地分析特定區域的市場情況，以更加靈活的手段分析局部市場與整體市場的情況。監測房地產市場異動情況也是市場監測分析的重要任務，目前主要是依靠人工統計的方式才會發現市場的異動情況，為加強監測力度可以在系統中針對成交量、成交價格等敏感因素設置異動條件，系統的實時統計結果一旦觸發異動條件就發送提示短信，這樣就能更加及時地掌握市場動態，對特殊情況進行及時的分析處理。

2.不斷提高統計分析方法

價格是房地產市場的重要因素，預判價格走勢也是市場監測分析不可回避的話題，根據匹配本地市場的專業價格判斷模型，結合本地歷史數據和各類影響因子，形成較為科學的價格模型，為價格走勢預判提供科學依據。

3.建立廣泛的互通共享和合作交流機制

為了更為系統地分析房地產市場運行情況，不光需要了解房屋交易系統內部的數據，還需要通過對金融、統計、住房公積金、公安、評估等多方面的數據進行整合分析。而公安、稅務、金融等部門的工作開展也需求房地產市場相關數據的支持。為了適應社會發展的需求，提供更為便捷高效的社會服務，這就需要包括房屋交易管理在內的各個政府職能部門之間，利用“互聯網+”等信息化新技術實現數據互通共享，建立更為廣泛的合作交流機制，從而為廣大群眾辦事提供便利。

在逐步健全的房產信息系統和日益完善的統計分析方法的支撐下，市場監測分析將更加全面準確地分析房地產市場情況，向社會及時發布市場動態，為房地產市場的發展指引道路，為政府制定房地產相關政策提供依據。市場監測分析承擔的責任重大、意義深遠，需要每一位分析人員創新思維、開拓進取，為監測分析工作的發展貢獻力量。

陳品祿/責任編輯