房地產(chǎn)如何去庫存

周剛?cè)A

從2015年“3·30新政”至今，中央到地方打出了一系列鼓勵和支持購房需求的政策“組合拳”，取消一些限制性政策、房貸利率優(yōu)惠面擴(kuò)大、央行多次降準(zhǔn)降息、下調(diào)除北上廣深之外地區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營業(yè)稅等，房地產(chǎn)市場交易逐步激活。2015年浙江省房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模擴(kuò)大明顯，商品房銷售面積和銷售額都大幅增長。從商品房銷售面積來看，增長十分明顯。2016年上半年全省商品房銷售面積為3848.72萬平方米，同比增長50.0%。其中，商品住宅銷售面積3339.96萬平方米，同比增長50.5%；辦公樓銷售面積136.75萬平方米，同比增長74.7%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積181.76萬平方米，同比增長7.3%；其他房屋銷售面積190.25萬平方米，同比增長91.4%。從全省商品房銷售額來看，增長也十分顯著。2016年上半年全省商品房銷售額為4248.91億元，同比增長91.4%，其中，商品住宅銷售額3788.03億元，同比增長59.1%；辦公樓銷售額150.33億元，同比增長91.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額232.53億元，同比增長23.8%；其他房屋銷售額78.03億元，同比增長89.8%。

雖然2016年上半年全省商品房銷售規(guī)模擴(kuò)大，各級政府持續(xù)出臺的去庫存政策初顯成效。但是要看到，由于前期政策作用“釋放”和市場需求“透支”，加之熱點(diǎn)城市紛紛出臺抑制市場過熱的政策，房地產(chǎn)如何去庫存仍然是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場面臨的重大現(xiàn)實(shí)問題。本文圍繞“房地產(chǎn)如何去庫存”這個(gè)主題，以浙江省為例，首先分析浙江省商品房庫存的結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)，然后結(jié)合市場供求關(guān)系變化趨勢分析，從政府、企業(yè)、消費(fèi)者、媒體等方面提出相應(yīng)對策和建議，以供大家參考。

一、房地產(chǎn)市場庫存的結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)

1.總體庫存量仍然較大

2016年上半年雖然房地產(chǎn)政策環(huán)境較為寬松，房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模擴(kuò)大，但由于受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下降以及房地產(chǎn)市場庫存量較大等因素影響，全省總體庫存壓力仍然較大。根據(jù)浙江省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年上半年全省商品房待售面積增幅為14.6%，與2015年全省商品房待售面積增幅21.4%相比，全省商品房待售面積增幅有所下降，這主要得益于2016年上半年房地產(chǎn)政策寬松和市場銷售活躍。從近幾年商品房待售面積增幅來看，2013年、2014年、2015年和2016年上半年全省商品房待售面積增幅分別為43.8%、46.4%、21.4%和14.6%，雖然增長幅度總體趨勢下降，但其增幅全部為正增長，這表明每年待售商品房建筑面積總量持續(xù)增加（見圖1）。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的定義，商品房待售面積是指已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。也就是說上述數(shù)據(jù)只是商品房待售面積的一部分，若考慮已經(jīng)開始銷售還未竣工、新拿土地未開工、閑置未開工等方面的潛在庫存，全省商品房庫存還要更多。

2.城市和區(qū)域庫存分化明顯

從全省房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)來看，全省房地產(chǎn)市場的各個(gè)維度分化加劇，城市之間、區(qū)域之間、產(chǎn)品之間以及開發(fā)商之間都表現(xiàn)出分化態(tài)勢。

一是城市分化。隨著高速公路、高鐵的日益發(fā)達(dá)，以及大城市聚集了優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療等資源，大量具有較強(qiáng)購買力的人群選擇到大城市買房，而一些三四線城市由于購房需求面臨著大城市“抽血”和特色化小鎮(zhèn)“截流”的雙重壓力，商品住房去庫存壓力加大，使得城市房地產(chǎn)市場分化明顯加劇。例如，2016年上半年杭州市、溫州市等城市商品房銷售面積增長幅度分別達(dá)到67.8%和65.7%，而一些三四線城市商品房銷售面積增長幅度不大；再如，麗水市、紹興市商品房銷售面積增長幅度只有9.5%和21.2% （見表1）。可見，城市之間房地產(chǎn)市場分化已經(jīng)非常明顯。

二是區(qū)域分化。以杭州市房地產(chǎn)市場為例，2016年上半年杭州市蕭山區(qū)的奧體城、錢江世紀(jì)城等板塊，由于G20峰會和亞運(yùn)會舉辦所帶來的利好預(yù)期，商品房市場交易異常活躍。同樣，余杭區(qū)的未來科技城板塊，由于夢想小鎮(zhèn)和城西科創(chuàng)大走廊等大型項(xiàng)目建設(shè)，商品住宅交易規(guī)模也大幅度上升。而杭州市區(qū)的臨平、下沙、九堡、閑林等板塊，雖然經(jīng)過多年發(fā)展，但商品房交易量卻表現(xiàn)一般。

三是產(chǎn)品分化。“商冷住熱”的現(xiàn)象仍然持續(xù)。由于前幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得商業(yè)地產(chǎn)積累了較大規(guī)模的庫存量。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)市場在整體經(jīng)濟(jì)形勢低迷、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)類型的蠶食、電商等新經(jīng)濟(jì)體的沖擊下，銷售整體低迷。房地產(chǎn)去庫存政策刺激下雖然房地產(chǎn)市場有所回暖，但總體上以商品住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)的去化速度有限，商業(yè)地產(chǎn)供過于求的問題越發(fā)嚴(yán)重。

四是企業(yè)分化。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售量、市場份額、產(chǎn)品駕馭能力、品牌影響力、顧客美譽(yù)度等方面差距拉大，優(yōu)勢企業(yè)在從商品房市場和土地市場的集中度進(jìn)一步提高。根據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院分析，2016年上半年杭州市區(qū)銷售前10大開發(fā)企業(yè)總銷售金額達(dá)到658億元，占市區(qū)總銷售額的42%，其中，綠城集團(tuán)銷售額達(dá)160億元，濱江房產(chǎn)銷售額121億元。

3.非住宅庫存問題較為突出

近幾年，由于受城市發(fā)展戰(zhàn)略、國家房地產(chǎn)調(diào)控政策以及房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等眾多因素的影響，非住宅項(xiàng)目發(fā)展較快（特別是商業(yè)綜合體的開發(fā)），先后開發(fā)建設(shè)了許多大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而造成非住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目庫存量較多的狀況。

以杭州市為例，根據(jù)浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心測算，截至2016年4月底，市區(qū)非住宅商品房待售面積約為2060.03萬平方米（見表2）。若按照2016年1-4月市區(qū)非住宅商品房年均274.20萬平方米銷售速度計(jì)算，市區(qū)非住宅庫存去化周期約為7.51年。按照近1年市區(qū)非住宅年均銷售面積179.40萬平方米計(jì)算，市區(qū)非住宅庫存去化周期約為11.48年。按照近兩年市區(qū)非住宅年均銷售面積162.25萬平方米來計(jì)算，市區(qū)非住宅庫存去化周期約為12.70年。分區(qū)域來看，各城區(qū)非住宅商品房庫存量也非常大。主城區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)和富陽區(qū)非住宅商品房庫存去化周期（按照近1年市區(qū)非住宅年均銷售面積）分別為8.19年、14.23年、20.47年和6.46年。各城區(qū)去化周期都非常長，其中余杭區(qū)非住宅去庫存壓力最大。

從典型區(qū)域調(diào)查來看，也存在非住宅商品房過剩問題。以杭州市區(qū)城東新城為例，根據(jù)規(guī)劃城東新城將建造八大商業(yè)綜合體，這八大城市綜合體總用地面積約為116.75萬平方米，約占城東新城可利用土地的1/3。按3.2容積率進(jìn)行計(jì)算，城東新城這八大綜合體商辦用途用地的總建筑面積約為267.8萬平方米（不含東站交通樞紐綜合體的建筑面積）。根據(jù)城東新城控制性詳細(xì)規(guī)劃，還有部分規(guī)劃商辦用地分散分布在城東新城區(qū)域內(nèi)，這部分建筑體量約為120萬平方米。也就是說，城東新城區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的商辦用地總建筑面積將達(dá)到387.8萬平方米。而同樣是交通樞紐節(jié)點(diǎn)的上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)南北片區(qū)規(guī)劃總建筑面積約為166.7萬平方米，其中，商業(yè)及商務(wù)辦公總量約為138.1萬平方米。根據(jù)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)查，目前上海虹橋商務(wù)區(qū)商務(wù)辦公樓供大于求，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營壓力較大。上海虹橋商務(wù)區(qū)作為一個(gè)國際化的商務(wù)中心，其商務(wù)辦公樓的需求量應(yīng)遠(yuǎn)大于杭州城東新城，杭州市作為一個(gè)區(qū)域性的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心，其功能輻射范圍應(yīng)比上海范圍小。而城東新城規(guī)劃的商辦建筑面積約為387.8萬平方米，已經(jīng)大于上海虹橋商務(wù)區(qū)166.7萬平方米的建筑面積。雖然城東新城這八大綜合體功能定位有些區(qū)別，在規(guī)劃綜合體功能時(shí)，明確了各個(gè)綜合體的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成和特點(diǎn)。但與上海虹橋新城相比，城東新城的商務(wù)辦公供應(yīng)量過大。

二、房地產(chǎn)去庫存的對策建議

在經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大的背景下，作為橫跨消費(fèi)與投資兩大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對穩(wěn)增長具有舉足輕重作用。中共中央政治局在研究2016年經(jīng)濟(jì)工作的會議通稿中提出“要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。引起社會各界的高度關(guān)注，再次凸顯房地產(chǎn)業(yè)在本輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用，也指明了房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題和宏觀政策調(diào)整的方向。總體來看，房地產(chǎn)去庫存需要社會各界共同努力，才能促使房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

1.政府層面：加快供給側(cè)改革，加速房地產(chǎn)去庫存

一是要摸清家底，全面公開信息。要摸清存量房源利用情況的家底，核查庫存數(shù)據(jù)，找出庫存的根本原因，才能因地制宜對癥下藥。1984年全國曾開展過第一次住房普查，基本查清了當(dāng)時(shí)我國城鎮(zhèn)房屋狀況和居民居住水平，為隨后各級政府安排城鎮(zhèn)建設(shè)、住房制度改革和住宅商品化推進(jìn)等提供了重要的科學(xué)依據(jù)。30多年來，我國各地都沒有再次開展住房普查，從而造成政府對城鎮(zhèn)房屋狀況和居民居住水平情況不清，各方盲目決策。因此，建議政府有關(guān)部門進(jìn)行一次全省范圍內(nèi)的房屋大普查，包括商品住房、各類辦公商業(yè)用房、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、10%留用地項(xiàng)目等房屋情況，從而為政府合理供地，同時(shí)也為開發(fā)企業(yè)理性拿地提供決策依據(jù)。

二是堅(jiān)持分類調(diào)控、因城施策的原則。目前我國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇與2009年政策救市后的報(bào)復(fù)性上漲性質(zhì)完全不同，當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體上趨于飽和，需求已經(jīng)從“量”向“質(zhì)”的方向發(fā)展。同時(shí)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)蘇過程中商品房成交規(guī)模雖然擴(kuò)大，但各城市差異巨大，“市場分化”將是未來房地產(chǎn)市場的主旋律，區(qū)域之間、城市之間、板塊之間、項(xiàng)目之間、產(chǎn)品之間都會延續(xù)分化走勢。因此，房地產(chǎn)去庫存一定要區(qū)別對待，不能千篇一律，要根據(jù)不同城市做具體方案設(shè)計(jì)，同時(shí)手段上要多樣化。政府相關(guān)部門要站在“新常態(tài)”和“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的宏觀背景下，把“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大任務(wù)聯(lián)系起來，制定的房地產(chǎn)政策應(yīng)該堅(jiān)持“分類調(diào)控、分城施策”的原則，避免“大水漫灌”，同時(shí)，還要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識，促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級。

三是強(qiáng)化源頭控制、建立匹配供地機(jī)制。受土地財(cái)政的影響，各地政府對土地出讓都有內(nèi)在的沖動，對房地產(chǎn)市場的心理是怕冷不怕熱，一旦房地產(chǎn)市場回暖，就開始大規(guī)模供地。因此，要控制好房地產(chǎn)用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏，穩(wěn)定土地市場預(yù)期，必須要從制度設(shè)計(jì)上遏制地方政府脫離市場消化能力的大規(guī)模供地機(jī)制。建議浙江省政府相關(guān)部門根據(jù)各市（縣）前3年商品房平均成交規(guī)模、新增人口、庫存量等因素，分配各年商品房用地供地的上限規(guī)模，對庫存量特別大、去化周期特別長的地方必須停止給予供地指標(biāo)。地方政府應(yīng)根據(jù)不同層級的區(qū)域與板塊市場銷售量、庫存量、合理的去化速度科學(xué)安排規(guī)劃指標(biāo)和供地節(jié)奏，提高供需匹配度，從供地的源頭防止供給的過量。

四是實(shí)施貨幣安置政策，打通保障房與商品住房對接通道。在商品房供大于求的城市，政府要下決心停止建設(shè)保障房，全面推進(jìn)貨幣化補(bǔ)貼和貨幣化安置政策。根據(jù)民生證券對北京市棚改貨幣化安置帶來商品住宅需求模擬結(jié)果，北京市棚改貨幣化安置能夠帶來至少50%商品住宅需求。因此，庫存量較大的城市可以通過棚戶區(qū)貨幣化安置形式對城市進(jìn)行改造，政府將實(shí)物建設(shè)的資金轉(zhuǎn)化為居民的購房補(bǔ)貼或租房補(bǔ)貼，居民拿錢直接到市場上購房或租房，既減輕政府建設(shè)與管理壓力，又加快去庫存。另外，對于必須實(shí)物安置保障房項(xiàng)目的城市，也可以通過回購商品房作為保障房，打通保障房與商品住房對接通道，這樣既能更好地滿足住房保障需求，也能有效地消化房地產(chǎn)庫存。

五是提高供給住房的質(zhì)量，增強(qiáng)住房宜居性。政府相關(guān)部門要提高商品房交付的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施要求，加強(qiáng)對施工環(huán)節(jié)質(zhì)量的監(jiān)管，全面建立開發(fā)商與施工企業(yè)誠信體系。同時(shí)，政府要加快住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施的建設(shè)，公交、菜場、學(xué)校、社區(qū)醫(yī)院等同步建設(shè)、同步交付，特別要重視優(yōu)質(zhì)教育資源的均等化，增強(qiáng)可居住性。

2.房地產(chǎn)企業(yè)：管控風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)型升級和創(chuàng)新發(fā)展

在政策引導(dǎo)的同時(shí)，市場倒逼機(jī)制正在發(fā)揮作用。對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，生存環(huán)境的壓力和風(fēng)險(xiǎn)越來越大，在管控風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)健經(jīng)營的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)型升級和創(chuàng)新發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略方向。

一是轉(zhuǎn)變思路，創(chuàng)新模式。“新常態(tài)”意味著國家發(fā)展進(jìn)入了新的階段，高速度、數(shù)量型、外延擴(kuò)張的時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，創(chuàng)新性、可持續(xù)、內(nèi)涵發(fā)展成為時(shí)代主題。與此對應(yīng)的是房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整企業(yè)經(jīng)營思路，告別原來的業(yè)務(wù)模式，形成新時(shí)期企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。在這個(gè)階段，無論企業(yè)大小強(qiáng)弱，都站在新的起點(diǎn)，每個(gè)企業(yè)家都要深入思考自己企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀和未來，明確自己的定位和目標(biāo)，并由此引領(lǐng)企業(yè)發(fā)展方向和模式創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)“內(nèi)生性”可持續(xù)發(fā)展。

二是盤活資產(chǎn)，穩(wěn)健經(jīng)營。戰(zhàn)略思考和模式調(diào)整是一個(gè)痛苦的過程，一切皆有可能，一切都有風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的選擇千差萬別。在這個(gè)過程中，會出現(xiàn)很多搖擺、波動和風(fēng)險(xiǎn)，保持企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定十分關(guān)鍵。為此，企業(yè)應(yīng)該對企業(yè)資產(chǎn)狀況進(jìn)行評估，做好財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流規(guī)劃，盤活資產(chǎn)，穩(wěn)健經(jīng)營，管控風(fēng)險(xiǎn)，謀求長遠(yuǎn)發(fā)展和可持續(xù)經(jīng)營。

三是多元投資，分享發(fā)展。在經(jīng)歷“黃金十年”后，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都完成了“原始積累”，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和資金實(shí)力比較雄厚，為轉(zhuǎn)型升級和模式創(chuàng)新奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)投資業(yè)務(wù)難度增加、風(fēng)險(xiǎn)提高的情況下，應(yīng)該逐步從“開發(fā)商”向“投資商”轉(zhuǎn)變，積極探索多元化投資機(jī)會。但是也必須看到，在科技進(jìn)步加速、市場需求多變、商業(yè)模式顛覆的今天，投資機(jī)會層出不窮，投資風(fēng)險(xiǎn)變幻莫測，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入任何新的領(lǐng)域都要十分謹(jǐn)慎。除了資產(chǎn)規(guī)模大、資金實(shí)力強(qiáng)、資產(chǎn)質(zhì)量好等優(yōu)勢外，多元化投資要以“外行”思維，選擇優(yōu)秀的專業(yè)性投資標(biāo)的，適當(dāng)分散風(fēng)險(xiǎn)，分享其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利。

四是創(chuàng)新產(chǎn)品，開拓“藍(lán)海”。經(jīng)過20多年的大規(guī)模快速開發(fā)，多數(shù)城市住宅和商業(yè)地產(chǎn)都趨于飽和，傳統(tǒng)產(chǎn)品的市場空間越來越小。但是，這并不意味著房地產(chǎn)成為夕陽產(chǎn)業(yè)。正如張瑞敏所言，“沒有疲弱的市場，只有疲軟的產(chǎn)品”。對于堅(jiān)守房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，如果能夠針對城市發(fā)展、人口轉(zhuǎn)換、生產(chǎn)方式變革和生活方式演化等所出現(xiàn)的新需要，細(xì)分市場，針對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、商業(yè)業(yè)態(tài)變革和家庭消費(fèi)升級，開發(fā)創(chuàng)新性產(chǎn)品，構(gòu)建企業(yè)核心競爭力，房地產(chǎn)的“藍(lán)海”就會不斷出現(xiàn)。

3.購房消費(fèi)者：加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，理性購買房產(chǎn)

一是要深刻了解房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。中國人歷來有存錢、蓋房、置業(yè)和為兒孫積攢家產(chǎn)的文化傳統(tǒng)，而房產(chǎn)就是家庭中最大的一項(xiàng)資產(chǎn)。購房本身是一種投資行為，購房投資存在三重風(fēng)險(xiǎn)。其一，這種投資數(shù)額較大，通常需要依靠銀行貸款，那么必須要連續(xù)性投資（還款），否則前期投資就會受到損失，所以對購房者的收入的積累和工作的穩(wěn)定要求較高，積累少、工作不穩(wěn)定、收入變動大的群體，一旦失業(yè)，還款壓力陡增，失房風(fēng)險(xiǎn)極大。其二，這種投資的變現(xiàn)相對股票等證券復(fù)雜程度較大，稅費(fèi)、時(shí)間等交易成本較高，變現(xiàn)較難，一旦因考慮不周購房不適當(dāng)，再更換住房成本很高，特別是在人口流動性小的城市更是如此。其三，利率上升或房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，如，利率大幅快速上升，房價(jià)出現(xiàn)大跌，許多家庭出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn)，斷供失房就大量出現(xiàn)。

二是要理性消費(fèi)。消費(fèi)者的理性消費(fèi)和整個(gè)房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展，是相互作用的關(guān)系，非理性消費(fèi)會助推房價(jià)上漲，而理性的消費(fèi)則來自對市場穩(wěn)定的預(yù)期。因此，作為消費(fèi)者更要從自身做起，減少房地產(chǎn)市場非理性消費(fèi)行為，消費(fèi)者可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行著手：一方面，明確消費(fèi)目標(biāo)，加強(qiáng)消費(fèi)的計(jì)劃性。作為消費(fèi)者首先要有一個(gè)明確的消費(fèi)目標(biāo)，這種目標(biāo)是和自身的經(jīng)濟(jì)收入水平相適應(yīng)的，既不超前也不滯后，再通過計(jì)劃性消費(fèi)減少沖動消費(fèi)行為。另一方面，培養(yǎng)合理的消費(fèi)習(xí)慣，提高消費(fèi)水平。消費(fèi)習(xí)慣對消費(fèi)者理性消費(fèi)，減少非理性消費(fèi)具有重要的意義，這要求消費(fèi)者對國家房產(chǎn)政策和消費(fèi)者個(gè)人的收入水平以及自身的消費(fèi)偏好有一個(gè)清醒的認(rèn)識，從而量力而行，合理安排各項(xiàng)消費(fèi)支出。

4.新聞媒體：客觀報(bào)道，引導(dǎo)輿論正確導(dǎo)向

房地產(chǎn)市場是社會各方高度關(guān)注的敏感話題，房地產(chǎn)市場總體上不確定因素仍然較多，特別需要各級各類新聞媒體從有利于房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定角度出發(fā)，進(jìn)一步發(fā)揮作用，加強(qiáng)正面宣傳引導(dǎo)。

一是要有利于促進(jìn)市場預(yù)期穩(wěn)定。輿論的正確導(dǎo)向，對房地產(chǎn)市場預(yù)期具有十分重要的影響，只有引導(dǎo)市場預(yù)期不斷趨于穩(wěn)定，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。新聞媒體對房地產(chǎn)市場的預(yù)測、分析或傾向性報(bào)道，具有很強(qiáng)的傳播性、導(dǎo)向性，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場短期內(nèi)的較大波動。因此，迫切需要廣大新聞媒體從有利于促進(jìn)市場預(yù)期穩(wěn)定的角度出發(fā)，客觀、公正、全面報(bào)告房地產(chǎn)有關(guān)事件，正確引導(dǎo)消費(fèi)者的住房消費(fèi)。

二是要有利于維護(hù)社會和諧。房地產(chǎn)市場復(fù)蘇期，也是矛盾糾紛的多發(fā)期，廣大新聞媒體要多做理性和道義文章，積極引導(dǎo)和化解矛盾，更好地為民生服務(wù)。新聞媒體要關(guān)注現(xiàn)象，剖析表象，不僅僅要做市場信息簡單的傳播，還要從經(jīng)濟(jì)社會的全局出發(fā)，做真正意義上的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，傳播有意義的信息，傳播有價(jià)值的信息，杜絕以訛傳訛、傳播小道消息和未經(jīng)證實(shí)的消息，避免渲染“日光盤”、搶購、崩盤等一起恐慌的情緒化信息，從而造成不必要的緊張氣氛。

三是要有利于推動行業(yè)發(fā)展。客觀來講，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的位置，房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展，對我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展都起著非常重要的作用。為此，新聞媒體等要加強(qiáng)全省房地產(chǎn)市場的正面引導(dǎo)，深入解讀政策措施，客觀報(bào)道房地產(chǎn)市場形勢，加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳報(bào)道，正確引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的商品房消費(fèi)觀念，規(guī)范房地產(chǎn)市場信息發(fā)布行為，增強(qiáng)投資和消費(fèi)信心，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?fàn)I造良好的輿論氛圍。

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李求軍/責(zé)任編輯