物業服務企業營改增后相關賬務處理的探討

包志偉

摘要：隨著我國“營改增”政策在全國全面推行，物業服務企業也由原來繳納營業稅改為繳納增值稅。本文以某物業服務企業實施“營改增”后實際發生的經營業務為案例，從會計賬務處理的視角，詳細闡述了“營改增”后物業服務企業主要賬務處理過程，為物業服務企業賬務處理提供參考。

關鍵詞：物業服務企業 營改增 財務處理 探討

自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。隨之財務相關賬務處理也發生了較大的變化，本文主要以一般納稅人為例闡述了“營改增”后物業服務企業主要賬務處理。（連續不超過12個月應稅服務營業額超過500萬元的納稅人認定為一般納稅人，增值稅稅率為6%，連續12個月應稅服務營業額未超過500萬元的納稅人認定為小規模納稅人，增值稅稅率為3%。）

某物業服務企業屬物業服務一級資質企業，主要為住宅小區、商業購物中心等場所提供物業服務，2016年5月1日起改征增值稅，被核定為增值稅一般納稅人，該企業以權責發生制確認所屬當期的各項收入和成本費用；本文以2016年5月份發生的各項經營業務為賬務處理依據，只考慮營業稅及增值稅的影響，相關附加稅不予考慮；每個案例中相關數據只是為了讀者理解相關賬務處理；營改增后對物業服務行業的整體稅負影響非本文討論議題。

一、關于收取物業服務費的相關賬務處理

（一）當月收取業主交來物業服務費3000元，其中2016年4-6月份各1000元

1、開具增稅稅發票

借：銀行存款 3000

貸：應收賬款-業主 1000

主營業務收入-業主 943.40

預收賬款-業主 943.40

應交稅費-應交增值稅-銷項稅 113.20

借：主營業務稅金及附加 50

貸：預付稅費-營業稅 50

2、不開具增值稅發票，開具收據

借：銀行存款 3000

貸：應收賬款-業主 1000

主營業務收入-業主 943.40

預收賬款-業主 1000

應交稅費-應交增值稅-銷項稅 56.60

（二）確認房產公司代付業主物業費

1、當期確認應收房產公司空置房物業費1000元

借：應收賬款-房產公司 1000

貸：主營業務收入-房產公司 943.40

應交稅費-應交增值稅-銷項稅 56.60

2、收到房產公司銀行轉賬支付1000元代業主支付的物業費

借：銀行存款 1000

貸：應收賬款-房產公司 1000

3、確認業主因工程質量問題欠費，轉由房產公司代業主支付物業費

借：應收賬款-房產公司

貸：應收賬款-業主

（三）收取業主裝修押金

1、收取業主交來裝修押金1000元

借：銀行存款 1000

貸：其他應付款-物業押金 1000

2、返還業主裝修押金1000元

借：其他應付款-物業押金 1000

貸：銀行存款 1000

（四）收取業主未及時繳納物業費的滯納金50元

借：銀行存款 50

貸：營業外收入 50

二、關于收取社區經營收入的相關賬務處理

收取業主住戶卡、業主卡、藍牙卡工本費、垃圾清運費、有償服務及公共場地出租收入等收入。

（1）業主辦理藍牙卡，收取工本費1000元。

借：銀行存款 1000

貸：主營業務收入-社區增值收入 943.40

應交稅費-應交增值稅-銷項稅 56.60

（2）出租某一部分社區公共場地給某商家作為廣告張貼區，取得出租收入1000元，存入銀行。

借：銀行存款 1000

貸：主營業務收入-社區增值收入 283.02

應交稅費-應交增值稅-銷項稅 16.98

其他應付款-公共區域收支 700

三、關于出租物業公司接管不動產相關賬務處理。

（1）出租2016年4月30日前物業公司取得管理權的停車位，當月取得相關收入1050元，存入銀行。

借：銀行存款 1050

貸：主營業務收入-社區增值收入 1000

應交稅費-應交增值稅-銷項稅 50

（2）出租2016年5月1日后物業公司取得管理權的停車位，當月取得相關收入1110元，存入銀行。

借：銀行存款 1110

貸：主營業務收入-社區增值收入 1000

應交稅費-應交增值稅-銷項稅 110

四、代收業主費用（代收水費、電費、垃圾費、電梯分攤等）的會計處

代收業主的費用（代收水費、電費、垃圾費、電梯分攤等），供水局或供電局等開具發票給物業公司，再由物業公司開具發票給業主。

（1）銀行存款支付當期電費1170元給供電公司，取得專用發票，增值稅170元。

借：其他應付款-代收款項-雜費 1000

應交稅費——應交增值稅-進項稅額 170

貸：銀行存款 1170

（2）收取代業主支付的電費1060元，并開具發票給業主。

借：銀行存款 1060

貸：其他應付款-代收款項-雜費 1000

應交稅費——應交增值稅-銷項稅額 60

代收業主的費用（代收水費、電費、垃圾費、電梯分攤等），供水局或供電局等直接開具發票給業主個人。

（1）銀行存款支付當期電費1170元給供電公司，取得普通發票，發票名頭為業主。

借：其他應付款-代收款項-雜費 1170

貸：銀行存款 1170

（2）收取代業主支付的電費1170元，并開具收據給業主。

借：銀行存款 1170

貸：其他應付款-代收款項-雜費 1170

五、采購辦公用品及維修材料

采購維修用材料一批，價值1000元，增值稅170元，用銀行存款支付。

借：原材料 1000

應交稅費-應交增值稅-進項稅 170

貸：銀行存款 1170

六、保潔、綠化、垃圾清運委外

（一）本月確認保潔公司的成本1060元

借：主營業務成本-保潔委外 1060

貸：應付賬款-保潔公司 1060

（二）保潔公司開來發票一張金額1000元，增值稅60元，用銀行存款支付

借：應付賬款-保潔公司 1000

應交稅費-應交增值稅-進項稅 60

貸：銀行存款 1060

七、當月員工成本

（一）計提當月員工工資

借：主營業務成本-一線人員 1000

管理費用-二線人員 1000

貸：應付職工薪酬（社保、福利） 2000

（二）支付員工工資

借：應付職工薪酬 （社保、福利） 2000

貸：銀行存款 2000

八、員工報銷差旅費、辦公費、郵寄費、水電費、取暖費、汽車費用、交通費等

（一）維修部報銷辦公區水電費1000元，進項稅170元，銀行存款支付

借：管理費用-水電費 1000

應交稅費-應交增值稅-進項稅 170

貸：銀行存款 1170

（二）員工食堂用水電費117元，進項稅轉17元

借：主營業務成本（管理費用） 17

貸：應交稅費——應交增值稅-進項稅額轉出 17

九、不動產出租

一般納稅人出租不動產2016年4月30日前取得的可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額，2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法11%計稅。

出租2016年4月30日前物業公司取得管理權的停車位，當月取得相關收入1050元，存入銀行。

借：銀行存款 1050

貸：主營業務收入-社區增值收入 1000

應交稅費-應交增值稅-銷項稅 50

出租2016年5月1日后物業公司取得管理權的停車位，當月取得相關收入1110元，存入銀行。

借：銀行存款 1110

貸：主營業務收入-社區增值收入 1000

應交稅費-應交增值稅-銷項稅 110

十、增值稅結轉、繳納

（1）月末轉出當月發生的增值稅銷項稅、進項稅差額 1000元。

借：應交稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）1000

貸：應交稅費——未交增值稅（一般計稅） 1000

（2）下月申報稅金并交納1000元

借：應交稅費——未交增值稅（一般計稅） 1000

貸：銀行存款 1000

以上有關增值稅會計處理方法均是指一般納稅人，小規模納稅人只需在“應交稅費——應交增值稅——小規模納稅人”科目核算。

參考文獻：

[1]中國注冊會計師協會.會計[M].北京：中國財政經濟出版社，2016

[2]財政部，國家稅務總局.關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知財稅〔2016〕36號，2016

[3]國家稅務總局.關于發布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告[S].國家稅務總局公告2016年第16號，2016

[4]王洪濤.淺析營改增對物業服務企業的影響和作用[J].企業導報，2016（13）.95