全面預算管理在房地產企業的問題分析及對策

張美萍

摘要：首先對全面預算的定義及特點進行闡述，從缺乏全面預算的全員性、預算的依據不足、缺乏與企業的戰略目標相聯系三個方面，解析全面預算管理在房地產企業中存在的主要問題，在此基礎之上，針提出相應的解決的對策。希望通過本文的闡述，可以給相關領域提供些許的參考。

關鍵詞：房地產企業；全面預算；問題及對策

自從2014年6月分開始，我國房地產產業開始朝著城市化方向發展，宏觀經濟開始呈現下降趨勢。因此，我國相關部門開始將房地產調控政策從原始的短期調控逐漸轉變成長效機制，從而保證房地產產業穩定的發展。但是，隨著房地產市場開始步入發展階段，競爭逐漸激烈起來，這也導致房地產企業的營利空間逐漸減小，怎樣才能將全面預算管理合理的應用到房地產企業的內部管理中來，提升房地產企業的整體經濟效益，提升房地產企業的核心競爭里，是目前房地產企業首要解決的問題。本篇文章就以全面預算管理在房地產企業中的應用為重點，全面分析了當前房地產企業全面預算管理中存在的問題以及解決對策，由此推動房地產企業可持續發展。

一、全面預算的定義及特點

（一）全面預算的定義

所謂的全面預算主要是指，在企業核心發展戰略的指引下，全面思考企業的生產方向以及發展目標，以企業的營業預算為標準，以企業的經濟效益最大化為最終目標，對企業的生產、運行、發展等過程進行全面預算管理，從而實現企業人力、物力、成本、信息一體化，推動企業更好發展。

（二）房地產企業全面預算的特點

全面預算主要具備三種共性，第一種是全過程性；第二種是全員性；第三種是全方位性。房地產企業除了具備全面預算的三種共性之外，同時還具備兩種特點，第一種是全程一新進流預算為根本；第二種是全程以工程項目預算為主旨。下面，我們將對這兩種特點進行全面的闡述。

1.以現金流預算為根本

由于房地產企業具備三種特性，第一為高收益性；第二為高負債性；第三為高風險性。因此，使得維持房地產企業不間斷發展的關鍵環節就是現金流。換句話說，在進行現金流預算表的繪制時除了要注重企業的利益表的繪制外，同時還要重視資產負債表的繪制。

2.以工程項目預算為主旨

導致房地產企業在進行全面預算管理時，以工程項目預算為主旨的因素有五方面的原因，其中包括開發成本高、預算標準繁瑣、施工項目多、施工時間長、成本分攤大。

二、當前房地產企業全面預算管理中存在的問題

（一）缺乏全面預算的全員性

在全面預算管理當中，最重要的特性就是全員性，這種特性在房地產企業中尤為凸顯。但是，大多數的房地產企業員工普遍認為，負責全面預算管理的主要部門就是房地產企業中的財務部門，只要財物部門做好企業的財務支出和規劃工作，就可以很好的落實全面預算管理工作。而執行全面預算管理工作只需要由財務部門全權負責就可以，無需其他部門的參與和執行。由于缺乏全面預算的全員性，導致全面預算管理工作無法在房地產企業中順利的開展，從而導致房地產企業的發展目標如同擺設，無法發揮其真正的作用。

（二）預算的依據不足

為了保證全面預算管理工作可以在房地產企業中順利的落實，首先就需要具備大充足、真實、可靠的根本資料，但是，大多數的房地產企業為了在這個充滿競爭力的市場中占據一席之地，總是會存在邊修改圖紙邊施工的情況。這種現象導致的最終結果就是，設計預算標準、施工預算標準以及施工結束預算標準都遠遠高于實際的預算標準。而導致這種結果出現的主要原因就是設計方案的變化，導致追加計劃逐漸增多，變化的預算遠遠高于計劃的預算，人人都沒有按照預算的標準進行施工，導致預算喪失原本的意義，這不僅給房地產企業增加了施工成本，同時還影響了房地產企業的未來發展。

（三）缺乏與企業的戰略目標相聯系

應用全面預算管理的主要作用就是落實房地產企業的發展策略目標。但是，大多數的房地產企業在應用全面預算管理的過程中，往往忽略了這一重要要素。這主要是因為我國的房地產企業在應用全面預算管理處于起步階段，我國相關部門還沒有樹立明確的管理標準和方法，因此，大多數的房地產企業都是遵循自己之前積累的經驗來進行預算的編制。編制的標準是按照企業年度經營情況進行編制，因此缺少長遠性。再加上房地產企業主要關注企業的年度預算，卻忽略了企業的項目開發預算，從而導致企業的策略發展目標缺少穩定數據的支持，使得企業的預算缺乏與企業的戰略目標相聯系，進而影響了房地產企業的核心競爭力。

三、針對當前房地產企業全面預算管理存在的問題應采取解決的對策

（一）全員參與，相互溝通與協調

實現全面預算管理的全員參與性，不僅可以保證房地產企業各個部門之間的緊密聯系性，給及時掌握真正可靠的數據提供了便利條件，同時，也促進了房地產企業各個部門之間更好的溝通與協調。例如，在落實全面預算管理工作時，房地產企業的財務管理部門、人事部門、技術部門以及研發部門可以進行及時的溝通和商榷，最終制定完善的管理方案，這樣可以保證全面預算管理的科學性，同時也防止出現推卸責任的現象。此外，全面預算管理部門還要和房地產企業的上級領導進行及時交流，讓房地產企業的上級領導可以即使了解企業的經營情況，同時也給房地產企業的上級領導作出重要決策和安排提供了有利的條件，從而保證企業的穩定發展。

（二）做好全面預算的基礎性工作，使預算具有嚴肅性

所謂的預算就是指，對企業的未來運用情況進行預測和評估，給企業的未來發展提供依據。在應用全面預算管理時，房地產企業要結合自身具備的特點，做好全面預算的基礎性工作，這也是保證預算工作順利開展的前提條件。首先，做好各項數據的記錄工作，例如，企業的項目開展數據、施工數據、竣工數據以及企業的運營數據等。其次，還要保證各個數據的真實性和牢靠性，給預算編制提供準確的數據分析。最后，還要定期安排企業的全面預算管理員工進行專業知識的培訓和考核，提高企業全面預算管理員工綜合能力。只有做好全面預算的基礎性工作，使預算具有嚴肅性，才能防止在進行預算時存在頻繁改動的情況，從而保證預算的真實性和準確性。

（三）改變預算的編制方法，使預算與戰略緊密相連

通常情況下，房地產企業在進行預算編制的過程中，總是按照“由上至下”的順序進行編制，使得預算編制的結果缺少合理性。而導致這種現象出現的因素有三種，第一個是房地產企業存在較長的周期性；第二個是房地產企業存在較多的不確定因素；第三個是房地產企業涉及的項目種類比較廣泛。因此，我們可以根據這三種因素，來改變房地產企業的預算的編制方法。我們可以將原始的“由上至下”的編制順序，逐漸改變成“由上至下或者上下結合”的編制順序進行預算的編制，這樣不僅可以把房地產企業中的開發項目的預算融入進去，同時也結合房地產企業的發展策略目標，使得預算結果不僅具備全面性的特點，同時也具備完善性的特點。此外，還要提高預算的預警能力，保證預算結果高出實際預算時，及時開啟預警標志，從而提高房地產企業各項風險抵御能力。

四、結束語

在進行房地產企業的全面預算管理時，不僅要保證全員參與，同時還要做好全面預算的基礎性工作，進而保證全面預算更好的落實，推動房地產企業穩定的發展。

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