房地產企業施工階段質量控制研究

馮少卿　喬石磊　楊力陽　常力月

摘要： 質量管理一直是房地產企業的重中之重，如何通過工程質量管理形成質量優勢，是我國房地產企業應該思考的問題。文章對房地產企業施工階段質量控制的系統過程和控制依據進行闡述，并詳細介紹了施工各階段的的質量控制措施。

Abstract： Quality management is the key of the real estate enterprises. How to form quality advantage in the project quality management， is the question that China's real estate enterprises should think about. This article expounds the system process and control basis of real estate enterprise construction phase quality control， and introduces the quality control measures in every stage of the construction in detail.

關鍵詞： 房地產企業；施工階段；質量控制

Key words： real estate enterprise；construction phase；quality control

中圖分類號：F284 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）07-0081-03

0 引言

隨著國民經濟增長速度下降，我國的房地產行業面臨嚴峻挑戰。房地產企業在當前的發展背景和行業狀況下，管理項目多、跨度大及資源難以協調，這些問題對房地產企業工程質量造成了很大影響，尤其對施工階段的工程質量影響巨大。房地產企業施工階段質量管理作為房地產企業質量管理的重要階段，研究房地產項目施工階段的質量控制的重要性毋庸置疑。

本文以房地產企業質量管理為研究對象，分析和探討房地產企業施工階段的質量控制措施，為房地產企業工程質量管理提供參考和借鑒。

1 房地產企業施工階段質量控制的系統過程和控制依據

1.1 房地產企業施工階段質量控制的系統過程

施工階段的質量控制是房地產項目質量控制的重點所在，施工階段從設計意圖到最終形成工程實物，這是一個復雜的系統過程。工程項目的施工由投入資源開始，通過施工生產，最終形成產品的過程。工程施工階段的質量控制就是從投入資源的質量控制開始，經過施工生產過程的質量控制，直到成品的質量控制。

按工程施工過程的階段劃分，房地產企業施工階段質量控制可分為3個階段：

①事前控制（施工準備控制）。在正式施工活動開始前，對各項準備工作及影響因素進行控制，確保施工質量。

②事中控制（施工過程控制）。施工過程中對實際投入的生產要素質量及作業技術活動的實施狀態和結過控制進行，包括作業者發揮技術能力過程的自控行為和管理者發揮監控行為。

③事后控制（施工驗收控制）。通過對施工過程所完成的具有獨立功能和使用價值的最終產品及有關方面的質量進行控制。

1.2 房地產企業施工階段質量控制的依據

施工階段工程質量控制的直接依據包含下列文件：

①工程施工承包合同及相關合同。工程施工承包合同及相關合同文件詳細規定了工程項目參與各方（特別是施工承包商及監理工程師、分包商等）在工程質量控制中的權利與義務，項目各參建方在工程施工活動中的責任等。

②設計圖紙和文件。工程施工單位履行施工承包合同必須堅持“按圖施工”的原則，必須嚴格按照設計文件和設計圖紙進行施工，設計圖紙和設計文件是施工階段質量控制的重要依據。

③工程施工承包合同中指定的技術規范、標準和規程。技術規范、標準和規程是工程施工承包合同文件的組成之一，發包人在工程承包合同文件中一般詳細明確工程施工所適用的技術規范、標準和規程，我國的工程項目施工大多數情況下選用我國相應的技術規范、標準和規程。

④國家及政府有關部門頒布的有關質量管理方面的法、法規性文件。

1.3 影響房地產企業施工階段質量控制的因素

影響施工項目質量的因素主要有五大方面，即 4M1E，指：人（Man）、材料（Material）、機械（Machine）、方法（Method）和環境（Environment），對這五方面的因素予以嚴加控制，能夠保證房地產企業施工項目的質量。

2 房地產企業施工階段質量控制的措施

2.1 施工前準備階段的質量控制措施

2.1.1 建立質量管理體系及機構

①項目成立“工程質量管理領導小組”，由建設單位總經理擔任組長，工程主管副總和項目工程部經理擔任副組長，“工程質量管理小組”由以下成員組成：

建設單位：總經理、主管工程副總、項目工程部經理。

監理單位：總監、總監代表。

承包單位：項目經理、執行經理。

②建設單位成立以項目工程部、設計管理部門、招標采購部門組成的工程質量管理體系及質量管理執行機構。

③監理單位建立監理工程質量管理體系及質量管理機構，并在進場后3日內上報給項目工程部。

④總承包商及專業承包商建立自身的工程質量管理體系及質量管理機構，并在進場后3日內上報給監理單位和項目工程部。

⑤要求對各單位工程質量管理體系圖及機構圖掛板上墻。

⑥總承包商及專業承包商必須設立專職質量檢查員，并必須持證上崗。

2.1.2 建立方案先行制度

①在收到施工圖后 10 天內，總承包商、專業承包商編制完成《施工組織設計》、《工程質量策劃》、《專項施工組織設計》，并報送監理。監理在3天內評審完成。經監理審批后的《施工組織設計》連同《監理大綱》、《監理規劃》報項目工程部備案。

②結合施工組織設計，根據工程項目自身特點，承包商應編制《施工方案編制計劃表》。

③施工方案的編制時間至少應該在該分項工程施工前15天編制完成并上報監理，監理2天內完成審批并上報項目工程部。

④需專家評審的施工方案或需提前進行材料準備的分項工程，需增加評審時間或材料加工周期。

⑤經批準的《施工組織設計》、《施工方案》須對所有管理人員進行方案交底并填寫《方案交底記錄》。

2.1.3 建立交底標準

①經批準的《施工組織設計》、《施工方案》需對總承包商、專業承包商工長以上的管理人員進行方案交底并填寫《方案交底記錄》。

②施工工藝需由專業工長（或技術人員）對班組長及操作工人進行技術交底，交底需填寫《技術交底記錄》，技術交底記錄需在操作面掛牌。

③技術交底必須采取口頭交底及書面交底2種形式，監理及項目工程部專業工程師不定期參加交底過程。

④建立施工圖紙會審標準。工程開工前，項目工程部組織由設計管理部門、設計單位、監理、總承包及分包商人員參加的施工圖紙會審，并形成《圖紙會審記錄》。

⑤建立材料設備進場檢驗、試驗標準。

1）承包商或供應商按進場計劃組織材料設備進場后，應填寫《材料、設備進場檢驗記錄》，需向監理申報，當為A類材料設備或B類材料設備首批（首件）必須同時申報項目工程部。項目工程部、監理工程師負責審查資料、現場檢查并監督取樣送檢。材料設備分類方法詳見《材料設備分類清單》。首批設備、材料進場，項目工程部應招集公司相關職能部門共同參與，以確定未來管理過程中的標準統一。

2）進場材料根據檢驗、試驗狀態做好掛牌標識，標識分為“未驗”、“已驗待定”、“已驗合格”、“已驗不合格”四種狀態。

3）產品的相關證明材料在驗收前需由施工單位或者供應商提供，包括生產許可證、合格證、檢驗報告、檢測報告、說明書、保修書等，施工單位或供應商需要保證所提供證明材料的真實性以配合驗收。

4）驗收過程中，應嚴格對比材料各項特性，并保證進場材料與樣品材料的一致性。除必要廠商資質文件和產品說明文件外，檢查包括但不限于以下內容：材料設備的數量、型號、觀感、規格、表觀質量等。

5）對于需要進行試驗測試的材料，建設單位可要求供應商提供相關證明，或要求施工單位對材料、設備進行試驗或送檢，該過程需由監理單位受委托人員進行見證取樣并參加送檢。

6）對于驗收通過的材料，由監理單位填寫《材料、設備進場檢驗記錄》，批準施工單位使用。對于甲供材料，該記錄表明將材料、設備及相關資質證明移交給施工單位進行使用。

7）對不合格的材料，原則上應拒收，并要求 24小時內退場。退場及重新送貨的所有費用，甲供材料應由供應商負擔，甲指乙供或乙供材料應由施工單位承擔。

2.2 施工過程階段的質量控制措施

①實行樣板先行標準。用于工程的材料、設備須進行審批及封樣，關鍵工序及重要環節必須制作樣板。

②實行工程巡檢標準。項目工程部專業工程師、監理工程師每天需對現場進行巡檢，并定期組織相關質量檢查活動。

③實行旁站監督標準。對關鍵工序、重點工序、質量通病頻發工序，項目工程部專業工程師、監理工程師應采取旁站監督管理。

④推行質量例會、專題會標準，實行質量周例會、專題質量例會、不定期質量總結會標準。

1）每周結合監理例會召開質量周例會，質量例會由總監理工程師組織，項目工程部及總承包商、分包商相關人員參加。

2）質量周例會對質量問題小結，要求提出質量問題必須明確部位、制定整改措施，限制整改時間、落實責任人，并及時跟蹤反饋。

3）當發生重大質量問題或發生頻繁的質量通病應及時召開質量專題會，制定專項措施方案，并設專人監督執行效果。

4）質量專題會總監理工程師及項目工程部經理必須參加。

5）質量總結會一般每月召開一次，由總監理工程師主持，項目工程部及總承包商、分包商相關人員參加，對前階段質量情況進行分析總結，對質量管理措施的運行提出意見，并形成《質量總結報告》。

⑤實行實測實量管理標準。根據國家標準及客戶對工程質量的認知，對結構、抹灰、涂飾、裝修四個階段的過程產品，就其取樣、測量、數據處理等具體步驟，建立產品質量評價體系。實測實量范圍為所有在建項目，要求施工單位對所有實測區域進行100%的實測實量，并建立分戶分層實測檔案。工程實測實量實施細則如下：

1）施工單位編制工程實測實量執行細則并報監理單位、工程管理部審批，方案通過審批后，由施工單位對實測實量操作人員進行交底，并形成交底紀要。

2）施工單位按照審批通過的《工程實測實量執行細則》，對所有樓棟按分戶對所有實測區域進行100%實測實量，建立分戶/分層實測檔案。

3）監理單位對施工單位實測數據按不低于 30%的比例進行復測，審核施工單位分戶/分層實測檔案。

4）項目工程部對監理公司復測數據按不低于 30%的比例進行復測。

5）項目工程部按照合同約定質量標準及獎罰措施，對施工單位進行評比，依據評比結果進行獎罰、通報施工單位總經理、監理單位總經理。

⑥推行第三方工程質量評估管理標準。

1）第三方工程質量評估介紹。

第三方工程評估是指具有足夠業務能力的咨詢機構受房地產開發企業的委托，它獨立于甲方、施工方、監理方和政府質檢部門，作為工程評估管理主體，按照第三方工程評估企業的質量檢查標準或根據委托方當前管理的側重點制定統一的質量檢查標準，對委托方所有受檢項目的工程實體質量、質量體系、安全文明、質量行為進行科學、客觀、公正的評估。

2）為了避免第三方工程評估在實際運行中淪為形式，尋租腐敗，必須堅持第三方工程評估的公正性、獨立性、科學性的原則。

⑦推行成品保護標準。

1）在工程建設過程中須制定專項成品保護方案，方案經監理單位、項目工程部審批后實施。

2）成品保護劃分責任區，設定責任單位（責任人），制定專項成品保護措施，總承包商、監理單位、項目工程部監督落實。

⑧實行質量信息上報標準。

1）承包商、總承包商每周、每月均必須對上周、上月質量情況通過《周工程簡報》、《月工程簡報》形式進行總結，對存在的質量問題應制定整改措施，確定整改責任人及整改時間。

2）當在施工過程中出現質量事故時，承包商應在第一時間采取有效措施進行緊急處理并同時通知監理及項目工程部，并填寫《建設工程質量事故報告書》。

3）重大質量事故項目工程部必須立即通知公司領導及相關部門。

4）監理應及時跟進、處理，并填寫《建設工程質量事故調（勘）查記錄》項目工程部審核并提交給建設單位。

2.3 施工驗收階段的質量控制措施

2.3.1 推行“三檢”驗收標準

對工程所有工序推行“三檢制”，即班組自檢、互檢、專職質量人員檢查的“三檢”標準，經“三檢”合格的工序才可報監理工程師驗收。

2.3.2 推行“交接檢”驗收標準

①督導并推行“交接檢”標準，即下道工序操作人員須對上道工序完成情況進行檢查，并辦理交接檢手續，避免掩蓋或遺留質量隱患。

②當兩個或以上承包商交叉施工時，前道工序承包商必須對后道承包商的單位進行工序交接，并且填寫《交接檢查記錄》，此記錄須監理工程師進行見證。

③交接檢并不能對承包商自身施工的工序的質量責任進行豁免，只能證明在交接時工序質量符合規范要求，不會對后道工序產生質量隱患。

④對后道工序施工完成后，若需證明后道工序施工未對前道工序造成破壞，則需重新與前道工序承包商辦理交接（如精裝與防水工程）。

2.3.3 推行質量報驗標準

當各分項、分部工程完成并經“三檢”合格后，填寫《隱蔽工程驗收記錄》、《檢驗批質量驗收記錄表》報監理工程師驗收，A類控制點及樣板工序需經項目工程部工程師聯合驗收，經驗收合格并簽署相關資料后方可進行下道工序施工。

2.3.4 實行質量保修管理標準

①工程竣工交付后，項目工程部協同監理公司、物業公司及各參建單位共同制定工程保修方案及質量管理體系，明確負責人、聯系人、聯系電話等項目，提前準備好各工種技術人員、材料、設備。

②對維修項目必須保證24小時內查勘現場并向客戶說明維修方法，48小時內開始維修，根據工程量與客戶明確維修完成時間，對復雜項目維修，監理公司必須審核維修方案，旁站監督驗收維修結果。

③對維修項目必須進行至少1次回訪。

2.3.5 實行質量獎罰管理標準

所有獎懲措施的發起和落實，必須建立在客觀公正的基礎上。獎懲措施是為了起到鼓勵先進、樹立榜樣、鞭策后進、共同進步的作用，獎罰需措施只是工程質量管理的輔助手段，不宜過分依賴。

3 應用實例

在長期的實踐積累中，A地產公司建立了如上所述的施工階段質量控制措施，并首先將這一理論應用在B項目中。

B項目包括4棟15層住宅，住宅帶有單體地下室，單體地下室與地下大車庫連通，總建筑面積為155135平方米，其中住宅面積110120平方米，精裝交付。上述控制措施的應用對B工程的質量提升起到了很大的促進作用，該工程的第三方工程質量評估成績為85.27%，較之A公司以前所建項目的平均成績71.68%，有了極大提高。質量的提升，足以證明控制措施是可行的。

4 小結

房屋質量的影響因素眾多，作為住宅開發重要主體之一的房地產開發公司，其施工階段的質量控制水平直接影響工程質量。從工程質量管理的角度來說，建立健全的施工階段質量控制措施，將會對房地產企業的工程質量水平起到重要促進作用。相信未來伴隨著房地產行業的不斷完善和發展，越來越多精細化的質量管理措施將被采用，房地產企業的工程質量也將得到質的飛躍。

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