非熱點二線城市或成房企新方向

宋慧芳

熱點二線房價明顯上漲，隨著收緊政策的接踵而至，二線城市領頭羊已經不再是“四小龍”，其范圍已經擴大到十個二線城市。

今年以來，中國各大城市房價一路高歌猛進，最先吹響號角的是深圳，然后是上海和北京，而南京、蘇州、廈門和合肥，這四個城市比深圳上海北京還要猛！進入7月份，房價上漲的勢頭依然沒有停歇，分化的態勢也依舊在擴大。

國家統計局8月18日公布的《2016年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》數據顯示，2016年7月份，70個城市中，有54個城市房價上漲或止跌。其中廈門、合肥、南京、石家莊、無錫五個城市的房價環比增幅最大。當然，包括天津、杭州、武漢、鄭州和深圳的增幅也較大，位列前10位。

政策收緊進行時 供需兩端發力

在房價、地塊瘋狂上漲后，調控隨之而來。7月26日中央政治局召開會議，在整體定調去庫存的同時首次提出抑制資產泡沫。但是在土地供給受限的情況下，一二線城市的地王層出不窮，地產依然高燒不退。不排除監管層對房企資金渠道進行管控的可能性。地方層面上，行業政策繼續呈現分化，其中熱點城市在供給端提高土地出讓金首付比例，平抑土地市場過熱現象，同時加強商品房預售管理，而在需求端，一些熱點二線城市限購政策重新回歸。

土地市場熱火朝天是今年的常見現象，為避免過度競爭，控制土地成交價格，南京與蘇州政府出臺了土地限價熔斷機制，南京出現了一天八塊土地七塊熔斷的尷尬局面。8月 11 日南京和蘇州兩地修改土地招拍掛政策，南京土地或將通過搖號決定競得方，蘇州土地或將在報價中取最接近平均值的作為競得方。

各城市信貸政策差異化成為“因城施政”的主要著力點，熱點城市信貸政策逐步收緊。此前商業貸款方面，南京、蘇州、合肥都通過銀行提高了首付標準，希望通過提高購房門檻來限制投資客。同時，官方已經強調防范資產泡沫的繼續放大，抑制投資投機，證監會也收緊了上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地。

“從當前熱點城市房企拿地來看，房企拿地首付配資的現象越來越多，比如政府規定土地出讓金的首付款必須50% ，那么，對于開發商來講只要首付25%，通過金融機構場外配資25% 或者更多比例“加杠桿”方式進行拿地，這樣，一旦市場進入調整期，這些地塊的風險會增加，這樣的風險不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構，甚至金融機構背后的個人投資者。因此政府將從不同層面進行調控。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示。

除了供給端調控外，在需求端方面，2016 年 3 月北上深出臺了史上最嚴限購政策，其中上海的限購政策非常復雜，按現有房屋的購房時點/戶籍/社保期限/婚否/父母購房是否加名/是否已有住房等條件多層次劃分，甚至專門制作了明細表用以確認購房資格。進入8月份，南京和蘇州收緊政策落地，除收緊信貸政策外，8月11日蘇州出臺《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》，重啟非戶籍限購政策，即針對非戶籍家庭申請購買第二套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明，買第三套住房則受限，也因此成為二線城市限購第一城。

易居研究院智庫研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，“此次政策是在供給側結構性改革的精神指導下而制定的，也充分體現了對蘇州下半年以及未來幾年房價管控的決心和信心。此類政策提出了‘穩房價、控地價、保自住、扶租賃、去庫存的復合型目標，符合預期，也顯示出后續穩定市場調結構的政策導向。而蘇州首次開啟的二線城市限購2.0版本，對其他城市也有啟示意義。”

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從政策面走向來看，蘇州、南京等城市樓市出臺新政后，三季度其他房價上漲幅度超過10%的熱點城市樓市調控已經進入“限貸”政策出臺的“前夜”，重啟“限貸”甚至“限購”已經是大概率事件了。

嚴躍進也直言到，從調控的動向來看，二線熱點城市基本上會出臺此類嚴厲的政策，主要是10個城市，包括天津、濟南、鄭州、武漢、合肥、南京、蘇州、杭州、廈門和合肥。此類城市房價上漲過快，后續或者說第三季度會有收緊政策的出現。而隨著收緊政策的逐步出現，而對于支持國家GDP的房地產業會有什么變化呢？

非熱點二線城市崛起正當時

國家統計局數據顯示，7月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比下降城市有16個，上漲城市有51個，持平城市有3個。環比價格變動中，最高增幅為4.6%，最大跌幅為1.1%。其中廈門最高4.6%、合肥4.2%、南京3.6%、石家莊、無錫均為2.7%。當然，包括天津、杭州、武漢的增幅也較大，鄭州、深圳則也均已漲幅2%，站在了環比價格漲幅第9、10名位置。

從不同地區房地產走勢來看，易居研究院根據國家統計局數據測算得出，7月份，一二三線城市新建商品住宅價格指數環比增幅分別為1.6%、1.1%和0.3%，而6月份分別為2.3%、1%和0.3%。可見，三類城市中，一線城市房價增幅有所收窄，二線城市房價增幅有所擴大，而三線城市增幅持平。其實，從新房價格環比漲幅居前的城市多為二線城市已有體現。

國家統計局新聞發言人盛來運解釋稱，由于前期的購房需求集中釋放，加之近期部分城市的房地產政策有些收緊，近2個月房地產價格有所回落，但分化特征比較明顯，一線、二線城市房價相對比較堅挺，三四線城市的房價這一輪漲得不是很多，主要是庫存量比較大，價格最終取決于市場供求關系。

嚴躍進也對此進行分析到，一線城市的房價偏高，部分投資投機資金開始撤出一線城市，進而進入二線城市，這使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。目前包括合肥、廈門、南京、蘇州都已出臺購房收緊政策，后續其他一些房價上漲過快的二線城市或也會跟進。

然則，需要注意到的是，像長沙、石家莊這樣不溫不火的城市，過去房價走勢平淡，但7月份突然進入了前十強。

對此，嚴躍進預測后續此類城市的市場時說道，房價會翻番走，甚至在后續的房價排名上會超過熱點城市。對于此類城市，后續房價或朝1.2萬元左右的價格發展。就長沙而言，這幾年房價幾乎沒有上漲，但預計今年第四季度或開始出現房價起飛即從不漲到開始跳躍式的上漲。

嚴躍進認為，出現這些現象很大程度上是因為投資者給長沙、石家莊等此類城市添加了一個標簽，即洼地。所以這個時候部分房價低于1萬元的城市，實際上都會成為購房者或投資者積極進入的城市。尤其是對于此類城市來說，本身后續成長性是比較好的，包括高鐵建設等，都容易使得后續房價出現上漲。所以此類城市會面臨比較多的炒房資金的進入。另外對于此類城市來說，也是省會城市，所以本身也存在一定的城市居住價值。

而對于投資者來說，其心理很簡單，太貴的房子既有高風險，也很難以承受，而此類城市，房價遠遠低于合肥等市場，性價比非常好且房源多。所以此類購房者近期會加快到長沙、石家莊等此類城市購房。

對于此類市場的隱憂，嚴躍進也表示部分城市雖然限購了，但炒房資金依然不減，反而炒高了其他城市的房價。所以后續對于資本管制的重要性，甚至要大于對單個城市的限購的重要性。各類資金一定要把控好，尤其是信貸市場需要設置高門檻，防止資金過多進入房地產市場。