房地產企業充分運用營改增政策的策略分析

燕西莉

【摘 要】 本文分析了實施營改增對房地產企業稅收的影響及房地產企業運用營改增政策降低稅負面臨的主要困難，提出了運用“營改增”政策降低稅負的策略。指出，企業財務管理人員應該全面掌握營改增政策的具體規定；優化企業內部各項管理，適時調整企業經營策略；國家有關部門應解決企業在運用營改增政策中存在的實際困難。

【關鍵詞】 營改增；房地產企業；影響；策略

營改增是繼1994年財稅體制改革以來我國稅收制度的一次重大改革。在全面深化改革、全面依法治國的背景下，全面推行“營改增”，把企業生產制造、批發、零售等各環節的各種成本全部納入抵扣范圍，不僅對于降低企業稅收成本，激發市場主體活力，促進企業健康發展具有重要的作用，而且在經濟新常態下對于促進供給側結構性改革、深化財稅體制改革具有深遠的影響。

一、實施營改增對房地產企業稅收的影響

營改增從2012年部分地區部分行業試點，直至全國范圍所有行業實施，成為改革開放以來我國財稅體制改革的又一次深刻變革。李克強總理在2016年的《政府工作報告》中提出，從5月1日起，全面實施“營改增”改革，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，確保所有行業稅負只減不增。全面實施“營改增”，對房地產開發企業，特別是增值稅按一般計稅方法核算的一般納稅人來說，最主要的舉措是加大增值稅的進項，可以從銷項稅額中抵扣相應的進項稅額，這不僅有利于降低房地產企業稅務負擔，也有利于穩定房地產市場，為房地產企業提供更為穩定的政策環境?！盃I改增”向建筑業、房地產業、金融業和生活服務業推進之后，實現了增值稅“道道征稅，層層抵扣”的目的，不僅能夠避免重復征稅，而且全面打通了增值稅抵扣鏈條，保障增值稅抵扣鏈條的完整性。

我們對房地產企業營改增實施前后分新老項目進行了測算：首先，對于老項目，在“營改增”實施前，收入100萬元乘以5%繳納營業稅5萬元；“營改增” 實施后，按簡易計稅辦法，征稅稅率依然是5%，但是由于含稅的100萬元收入換算成不含稅收入95.24萬元，乘以5%繳納營業稅4.76萬元，稅負降低了0.24萬元。其次，對于新項目來說，假定物料成本正常情況能取得增值稅專用發票，以房價為100萬元、物料成本40萬元來算，“營改增”實施前按5%繳納營業稅5萬元，“營改增”實施后，房地產業銷項稅額為100/（1+11%）*11%=9.9（萬元），進項稅額為40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），進項抵扣后繳納增值稅4.09萬元，稅負降低了0.91萬元。由此可見，房地產開發企業只要從正規渠道獲取土地，并取得合規土地票據的，而且上游建筑商、材料供應商、服務商內部管理完善，能夠出具增值稅專用發票，“營改增”實施后房地產開發企業總體稅負率應該有所下降。

二、房地產企業運用營改增政策降低稅負面臨的主要困難

營改增試點范圍擴大到房地產行業，對房地產企業本是個利好消息。但在現實中，一些規模小、議價能力弱、生產經營不正規的房地產企業還存在一些困難。主要表現在以下幾個方面：

1、材料、建筑服務等無法獲得增值稅發票或發票抵扣有限

目前，全國13.6萬家開發商中，90%的是中小企業。為了降低成本，除了建筑安裝施工能提供發票外，一部分建筑服務如修繕、裝飾等服務工程往往外包給一些個體戶、不具備資質的中小“包工隊”，無法取得增值稅專用發票。另外，房地產開發企業一些零星維修工程材料，由于考慮成本因素，再加上一些房地產開發企業原有的財務人員初次接觸營改增政策，對增值稅抵扣業務把握不夠，往往從不正規的供應商、小規模納稅人取得增值稅專用發票，可抵扣的進項稅額有限。

2、建筑施工企業實際稅負增加，并最終轉嫁給開發商

營改增對房地產開發企業的影響是系統性的，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性和復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，而且，建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受營改增的影響，必然波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。建筑施工企業的材料供應商及材料種類“散、雜、小”，如磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個體戶、雜貨店、小規模納稅人供應，沒有發票或者取得的發票不是增值稅專用發票。即使能取得正規增值稅發票，但由于建筑工程所用的砂、土、石料、商品混凝土等主要材料可抵扣的進項稅率為6%，而建筑業增值稅銷項稅率為11%，企業購入的以上材料必將增加5%的納稅成本，從而加大建筑企業實際稅負。另外，建筑企業有大量的人工勞務，這些勞務成本占據工程造價的比例較大，也沒有增值稅發票，沒有進項稅額可抵扣，建筑企業就會通過在合同中加價等辦法將其轉嫁給開發商，希望把稅負的上升一部分由下游的開發商來承擔，對房地產企業運用營改增降低稅負造成影響。

3、拆遷補償款、貸款利息、政府性收費不能抵扣，可能影響房地產企業稅負

房地產企業中的拆遷補償款、政府性收費、貸款利息等構成開發成本，這部分對于開發商來說金額較大，增值稅無法抵扣。一是對于舊城改造項目，土地采購成本中的拆遷補償款，按照我們現在最新的營改增文件，除了向政府部門支付的土地價款從銷售額中扣除外，這部分拆遷補償費都不允許從銷售額中扣除，也沒辦法取得增值稅專用發票；二是對于政府部門收取的各種規費，如城市基礎設施配套費等也無法取得增值稅發票，因為政府部門收取的時候，都是行政性的事業票據；三是對于中小規模的房地產開發企業來說，因為金融機構融資門檻較高，且手續煩瑣，所以，很多時候為了方便從個人或其他非金融機構貸款融資，這部分融資成本利息，由于種種原因，大多數情況企業無法取得發票。因此，企業難以抵扣進項發票，造成企業稅負不降反升的可能。此外，成本復雜也是影響因素，房地產開發周期長，有的甚至在10年左右。企業分期開發多個項目時，成本支出與收入很難一一對應，抵扣確認非常復雜。

三、房地產企業運用“營改增”政策降低稅負的策略

1、企業財務管理人員應該全面掌握營改增政策的具體規定

營改增實施后， 企業發票管理、會計核算、稅款申報等相關稅務工作均發生了很大變化，對不熟悉增值稅抵扣政策的企業財務管理人員帶來更大的壓力和挑戰。因此，房地產企業應該提供條件對財務人員進行增值稅稅務處理和增值稅發票使用相關知識的培訓，通過培訓的方式來使財務人員能夠及時掌握最新的稅收優惠政策及稅務管理知識， 使財務人員能夠更快、更好的適應新政策。

2、優化企業內部各項管理，適時調整企業經營策略

實施營改增后，房地產企業的稅率由5%上升到11%，能否取得抵扣的進項稅發票成為降低稅負的關鍵。因此，重視對供應商選擇，做好增值稅發票的收集與管理尤為重要。一是企業進行采購和工程招標時，應要求供應商、服務商等必須具有一般納稅人資格，在材料采購和勞務工程中能夠及時獲取有效的增值稅抵扣發票。二是在簽訂各類合同時，要求合作方在合同中增加相應的增值稅發票條款，以確保進項發票的抵扣，減輕企業稅負和不必要的資金支出。另外，根據企業自身的特點，適時調整企業經營策略，梳理所有進項稅額，科學的進行稅收籌劃工作，使營改增政策在企業得到落實。

3、國家有關部門應解決企業在運用營改增政策中存在的實際困難

國家有關部門應針對房地產企業在推進營改增政策中出現的具體問題，進行跟蹤評估，解決企業在運用營改增政策中存在的實際困難。營改增作為我國一項重要的稅制改革，對房地產行業產生了重要影響。而房地產企業受地域區位的影響比較大，加之一些企業經營不規范，難以從營改增政策中獲益。因此，財稅部門如何針對不同房地產企業在營改增過程中遇到的實際問題，出臺相關的補充規定和解釋，一方面督促房地產企業規范經營，另一方面解決其難以從營改增中獲益的難題。

【參考文獻】

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