電白區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析

曾江壽

【摘要】當(dāng)前國家宏觀經(jīng)濟(jì)放緩，三四線城市的房地產(chǎn)市場整體面臨著高庫存和弱需求的情況下，2016年5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。在此形勢下，集團(tuán)公司位于茂名市電白區(qū)“濱海綠洲”商住樓項(xiàng)目二期在現(xiàn)階段是否應(yīng)向電白區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)提交項(xiàng)目申請核準(zhǔn)報(bào)告，公司內(nèi)部圍繞著電白區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景及“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響展開了激烈討論。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 宏觀市場 撤縣設(shè)區(qū) 包茂高速 營改增 前景分析

一、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析

（一）相關(guān)政策分析

第一，當(dāng)前國家宏觀經(jīng)濟(jì)放緩，三四線城市的房地產(chǎn)市場整體面臨著高庫存和弱需求的情況下，為進(jìn)一步化解房地產(chǎn)庫存，央行再降信貸。這是在2015年多輪貨幣財(cái)稅政策調(diào)整后，2016年央行再出新政，非限購城市商貸首付比例最低可降至20%。根據(jù)現(xiàn)行政策，部分已結(jié)清首套房貸款的家庭購買二套房首付比例也有望進(jìn)一步降低。這將是自2014年930政策以來，對(duì)信貸政策的第五次調(diào)整，將有助進(jìn)一步擴(kuò)大剛需和部分改善型消費(fèi)群體的購買力，有利于持續(xù)推動(dòng)部分城市房地產(chǎn)庫存壓力的緩解。

第二，除一線城市外，房地產(chǎn)交易契稅、營業(yè)稅的下調(diào)。2016年2月19日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，針對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅進(jìn)行調(diào)整。針對(duì)樓市新房，90平米以上的房屋契稅普遍下調(diào)，將增加對(duì)大戶型房屋的需求，同時(shí)二套房契稅調(diào)整的幅度較大，改善性需求得將到進(jìn)一步的鼓勵(lì)。對(duì)購買首套房的剛需群體來說，購置房屋面積越大，節(jié)省稅費(fèi)越多，更傾向于鼓勵(lì)購房者一步到位滿足需求。針對(duì)二手房，營業(yè)稅提出個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減支購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。此次政策調(diào)整，將加快促進(jìn)改善需求的釋放。

第三，2016年3月5日，李克強(qiáng)總理在2016年政府工作報(bào)告時(shí)提出，今年全面實(shí)施營改增，從2016年5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，此外，將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。有利房地產(chǎn)企業(yè)降低開發(fā)成本。

（二）全國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景

2016年中國房地產(chǎn)市場在寬松的政策刺激下，總體上步入了復(fù)蘇的通道。根據(jù)中國指數(shù)研究院3月2日發(fā)布的《2016年2月中國房地產(chǎn)政策跟蹤報(bào)告》，在2016年2月全國樓市同比全線上揚(yáng)。受到中央及地方接連去庫存政策影響，代表城市的樓市表現(xiàn)出現(xiàn)猛漲，一線城市的周均成交同比均有大幅回升，深圳同比增長超過150%。二三線代表城市的周均成交量同比上漲40%。雖然2016年政策寬松基調(diào)基本確定，2月份百城均價(jià)也同環(huán)比繼續(xù)上漲，但當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長任務(wù)仍然艱巨，部分三四線城市庫存壓力依然較大。總體上去庫存、穩(wěn)消費(fèi)、促投資將繼續(xù)成為貫穿今年樓市主基調(diào)。

二、“撤縣設(shè)區(qū)”對(duì)電白區(qū)房地產(chǎn)的影響分析

2014年4月18日，經(jīng)國務(wù)院正式批復(fù)同意，茂名市電白區(qū)合并茂港區(qū)和電白縣正式成立。電白區(qū)成立以來，提出“擴(kuò)容提質(zhì)，向海而興，加快打造粵西組團(tuán)式中心城市”的發(fā)展戰(zhàn)略部署，發(fā)揮向海宜居優(yōu)勢，以園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化濱海城市為引領(lǐng)，以高標(biāo)準(zhǔn)、高水平地制定發(fā)展規(guī)劃，大力推進(jìn)了城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)，創(chuàng)造了房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件。政府推動(dòng)沿海一片宜居宜業(yè)的濱海新城建設(shè)，將促進(jìn)電白區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。集團(tuán)公司位于茂名市電白區(qū)“濱海綠洲”商住樓項(xiàng)目一期正是乘著這“撤縣設(shè)區(qū)”的東方，加快推進(jìn)其“濱海綠洲”項(xiàng)目一期工程進(jìn)度，比計(jì)劃提前于2015年1月面向市場推出第一批商品房，開盤當(dāng)天認(rèn)購場面盛大，結(jié)果“濱海綠洲”項(xiàng)目一期無論在銷售進(jìn)展及銷售均價(jià)都取得比預(yù)期要好的成績。

圍繞“撤縣設(shè)區(qū)”對(duì)電白區(qū)房地產(chǎn)市場后繼的影響，公司內(nèi)部意見分歧。本人認(rèn)為撤縣設(shè)區(qū)后，原電白縣戶籍農(nóng)業(yè)人口111萬人口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)人口，加上城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化會(huì)增添新的集聚區(qū)，將吸引人口以就業(yè)、居住等多種形式導(dǎo)入電白區(qū)。預(yù)見將會(huì)聚集100萬以上外來人口陸續(xù)進(jìn)入到電白區(qū)就業(yè)、生活。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的消費(fèi)人群也會(huì)隨著人口進(jìn)入而水漲船高，利好當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展前景。

三、“包茂高速”茂名段的通車對(duì)電白區(qū)房地產(chǎn)的影響分析

2015年12月31日包茂高速茂名段正式通車，從內(nèi)蒙古的遼闊大草原可直達(dá)浩瀚南海，途經(jīng)內(nèi)蒙古、陜西、四川、重慶、湖南、廣西進(jìn)入茂名，全長3130公里。溝通了我國西北至東南沿海區(qū)域，縮短了南北之間的時(shí)空距離，極大的便捷了茂名市周邊市民。交通運(yùn)輸?shù)谋憷麜惩ǎ瑢⑽鼐€群眾前來茂名觀光旅游、投資置業(yè)和居住生活。

包茂高速的通車，將給位于終點(diǎn)電白區(qū)的房地產(chǎn)帶來重大發(fā)展機(jī)遇。據(jù)研究目前電白區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目不論在價(jià)格、濱海地理環(huán)境、氣候及自然生態(tài)等方面與中部、西部地區(qū)相比具有優(yōu)勢。以廣西等山區(qū)城市為例，“兩小時(shí)直達(dá)大海”將是電白區(qū)的房地產(chǎn)的最大賣點(diǎn)。公司“濱海綠洲”商住樓項(xiàng)目二期如果開發(fā)具有一定規(guī)模、容積率和建筑密度相對(duì)較低、配套完備、管理完善的以旅游、度假、養(yǎng)老為題材的精品房地產(chǎn)項(xiàng)目將有較大的市場需求。

四、“營改增”稅制對(duì)房地產(chǎn)市場的影響分析

2016年5月1日起，營改增將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。在3月24日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局兩部委明確了全面推開營改增試點(diǎn)的細(xì)則。這樣一個(gè)稅制變化，會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來重大的影響。

第一，根據(jù)解讀《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中有規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)以取得全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓工地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)格后的余額為銷售額。”，這條規(guī)定將土地成本列入抵扣稅項(xiàng)，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低稅費(fèi)，從而降低了公司房地產(chǎn)開發(fā)成本。

第二，2016年5月1日后，如果購買方是增值稅一般納稅人，所購入的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅就可以申報(bào)抵扣。這是在營業(yè)稅制下，購入房地產(chǎn)資產(chǎn)未曾有過的可被抵扣稅的制度，這對(duì)購買方是重大利好的優(yōu)惠政策。將促進(jìn)企業(yè)的投資意愿，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)去庫存有積極的影響。如果購買不動(dòng)產(chǎn)可減輕購買方的稅負(fù)成本，將會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場的流動(dòng)，從而利好樓市。

五、結(jié)論

綜上分析，2016年中國房地產(chǎn)市場在寬松的政策刺激下，總體上步入了復(fù)蘇的通道，三四線城市的房地產(chǎn)市場整體仍然面臨著高庫存和弱需求。茂名市電白區(qū)作為三四線城市房地產(chǎn)也在調(diào)整中，消費(fèi)者持幣觀望等待機(jī)會(huì)，市場存量房較多。南海之濱的電白區(qū)成為茂名未來城市發(fā)展主方向是不爭的事實(shí)，在《茂名市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》中，沿海的電白區(qū)將是城市發(fā)展的重點(diǎn)方向。 “撤縣設(shè)區(qū)”可為電白擴(kuò)容提質(zhì)，再借勢“包茂高速”茂名段的通車，而且電白區(qū)的空氣質(zhì)量和自然環(huán)境比茂名市區(qū)有優(yōu)勢，電白區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景會(huì)越來越好。

參考文獻(xiàn)

[1]中國指數(shù)研究院.《2016年2月中國房地產(chǎn)政策跟蹤報(bào)告》.

[2]高立群.《營改增有助于房地產(chǎn)去庫存 對(duì)房價(jià)影響不大》.