基于“供給側改革”視角下我國房地產業發展研究

【摘要】房地產業作為我國經濟增長的支柱性產業，對國民經濟的發展起舉足輕重作用，近年來，房地產業的發展遇到了瓶頸，具體表現在：市場供需矛盾突出、土地購置趨緩、投資增長乏力。若不進行結構性調整，勢必影響我國經濟的可持續發展。在“十三五”時期國家提出“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”的背景下，本文基于“供給側結構性改革”的視角，摒棄以往注重“需求側”邏輯思維分析，從生產和供給端入手，來探討和分析我國房地產業的健康發展。

【關鍵詞】房地產業 供給側改革 政策建議

一、引言

近年來，隨著我經濟增長逐步放緩，產業發展結構性矛盾日益凸顯的情況下，中央財經領導小組在2015年11月的會議上，審時度勢提出了“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側結構性改革，著力提高供給體系質量和效率，增強經濟持續增長動力”，這對于我國房地產業而言，無疑是重大利好消息。長期以來，我國政府注重從需求側的角度出臺政策來調控房地產市場，當房地產市場發展快時，政府通常通過限購和限貸等一系列的調控政策來抑制市場需求。最近有一篇文章“別讓華為跑了”在網絡上瘋傳，折射出實體生產企業對不斷攀升成本的無奈。在新的經濟形勢下，黨中央和國家政府高屋建瓴，提出了“供給側結構性改革”，通過引導經濟發展轉型升級，來保障國民經濟的健康可持續增長。

二、我國房地產業供給側改革的必要性分析

（一）我國房地產市場出現嚴重的結構性過剩

當前我國房地產市場存在嚴重的結構性過剩問題。從總體來看，房地產及相關產業鏈存在明顯過剩。從區域發展的視角來看，我國房地產市場呈現嚴重的內部結構失衡，表現在一方面一線城市供求矛盾突出，高房價抑制了市場的剛性需求，而在改善民生的保障房、限價房、公租房以及經濟適用房層面上，政府的引導投資力度明顯不足。另一方面三四線城市供過于求。從房地產的行業屬性來看，也存在結構性過剩。一直以來，政府在工業用地方面取得出讓金收入遠低于商業和普通住宅，各地先后涌現了各種地王，因此造成商業和住宅的價格被抬高，從而導致一些城市的工業用地成本也水漲船高。另外，對于一些效益不佳，管理不善的“僵尸企業”占用了大量寶貴的土地資源，從而影響了產業結構調整和優化。

（二）我國房地產市場的有效需求不足

根據有效需求理論，可以將有效需求分為投資需求，消費需求和投機需求。我國房地產市場的有效需求不足主要體現在消費需求方面，由于市場的房價水平偏高，從購房者的實際購買力來看，市場上的大部分消費者的可支配收入水平明顯偏低，對于剛性需求的購房者而言，高房價使得他們不得不擱置自己的購房計劃，盡管政府從宏觀政策方面給予了很大優惠，從降低首付、利率、稅收和公積金等等，在二三線城市的“去庫存化”依舊任重而道遠。

（三）我國新型城鎮化建設的內在要求

在國家“十三五”發展規劃中，其中提到了我國新型城鎮化建設的發展規劃，在城鎮化過程中要建立宜居、人性化和生態化的城市。新型城鎮化建設強調發揮房地產的基礎作用，從而保障人的充分流動，促進產業高度融合、提供普遍服務，從產業支撐、人居環境、社會保障以及生活方式由“鄉”到“城”的改變，這本質上是基于“供給側結構性改革”的視角，重新審視城鎮化建設過程中的房地產業發展問題，實現我國房地產業在新型城鎮化建設過程中量變到質變的飛躍。

三、促進我國房地產業的供給側改革的政策與建議

高庫存是我國房地產市場供需矛盾的集中體現，近年來盡管政府陸續出臺了各種利好政策刺激購房需求，總體而言取得的效果不太明顯，并且樓市的調控政策的影響力在逐步弱化。現實表明現有的“需求側”已經不能有效解決房地產業的高庫存問題，在新的經濟常態下，亟需對房地產業進行“供給側結構性改革”，建議從以下幾個方面做起：

（一）深化稅制改革，抑制房地產投機行為，促進房地產回歸居住屬性

當前我國房地產市場交易存在嚴重的投機性，因此，我國房地產市場需要深化改革，實行有條件的市場化管理模式，突出房地產的居住屬性，弱化其投機屬性。建議政府通過稅制改革，對市場的上的房地產投機行為加重征稅，具體可以借鑒德國在房地產市場的調控措施，對那些在市場上具有多套房子且空置坐等升值的行為，征收“空置稅”，并隨著房產價值的增值而進行動態調整。對這些新增的稅收用于補貼市場上的公租房和政策性住房等；另外通過立法充分保障租房者的合法權益，另外，針對房產稅不能輕易進行稅收轉嫁的特點，應加大房產稅的征稅力度。通過上述稅制改革，可以在一定程度上可以有效遏制房地產的投機行為，使投機過熱的房地產市場回歸居住屬性，從長期來看，有利于房地產市場健康發展。

（二）弱化房地產業的財政增收作用，完善地方政府考核機制

我國房地產業快速發展離不開政府的推動，從利益關系角度出發，二者相輔相成。在當前的政府績效考核體系下，GDP增長和財政收入是其中非常重要的指標，在政績考核的驅使下，我國房地產業基于自身發展特性，在促進地方GDP增長和增加財政收入方面具有不可替代的作用。因此，在當前國家城鎮化建設的進程中，很多地方政府為了經濟發展目標大力發展房地產業，導致了市場了出現了房地產高庫存的現象。現階段要進行供給側結構性改革，需要弱化房地產業的財政增收作用，完善地方政府考核機制，在地方政府的財政收入指標體系中，建議減少房地產業的權重，增加一些高新技術，節能環保、文化旅游等產業的比重，注重各大產業的均衡發展，逐步降低地方政府與房地產業的關聯程度。

參考文獻

[1]羅梁文，梁圣蓉.論新常態下中國供給側結構性動力機制的優化——基于1994～2014年省級面板數據的實證分析[J].新疆師范大學學報.28-36.

[2]馮志峰.供給側結構性改革的理論邏輯和實踐路徑[J].經濟問題.12-15.

[3]冬慧梅，丁毅.電子信息產業“供給側改革”政策研究[J].科技進步與對策.1-3.

[4]張然，曹華青.供給側結構性改革需要靈活保障的就業政策[J].經濟管理64-66.

作者簡介：陳平（1986-），男，漢族，湖北通山人，廣東技術師范學院會計學院教師，碩士研究生，中級經濟師，從事產業經濟與財務會計、稅收相關研究。