房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資成本與風(fēng)險(xiǎn)性分析

黃曉龍

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，需要巨大的資金投入，單憑房地產(chǎn)企業(yè)自有資金很難啟動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需要企業(yè)進(jìn)行多方面融資，解決房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題。當(dāng)前，我國(guó)資本市場(chǎng)尚且不完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道非常有限，導(dǎo)致融資困難，融資成本高，融資的風(fēng)險(xiǎn)也較為突出。本文總體上分析了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，指出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資成本與融資分析的內(nèi)在關(guān)系，進(jìn)而探討降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資成本與風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 融資成本 融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)、資金、土地是其發(fā)展的三要素。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，資金充足是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的前提，擁有長(zhǎng)期靈活可用的資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得成功的關(guān)鍵。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何選擇有效的融資方式，正確的把握各種融資的條件、成本、風(fēng)險(xiǎn)等，是企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前要進(jìn)行研究的，如果能夠有效的協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系，必然會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)無(wú)限空間，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的特點(diǎn)和現(xiàn)狀

（一）當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的特點(diǎn)

首先，融資金額大、周期長(zhǎng)。資金密集型產(chǎn)業(yè)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必需要有大量的資金投入。很多房地產(chǎn)企業(yè)本身自有資金有限，僅占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金的一小部分，尚不足以完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，要獲得更多的資金，只能通過(guò)各種手段對(duì)外進(jìn)行融資。所以，其對(duì)外源性資金依賴度很高。

其次，土地和房產(chǎn)是融資的前提條件。隨著我國(guó)土地政策的改革，土地和房產(chǎn)作為重要的不動(dòng)產(chǎn)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得金融機(jī)構(gòu)貸款的重要前提條件。國(guó)家土地政策的不斷完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越來(lái)越難獲得土地，土地在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)成為稀缺資源，且隨著城市化建設(shè)步伐加快，房?jī)r(jià)不斷上漲，這些優(yōu)質(zhì)的企業(yè)資產(chǎn)自然成為金融機(jī)構(gòu)首要認(rèn)可的融資條件。

最后，融資風(fēng)險(xiǎn)大、成本高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，融資會(huì)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，比如：國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、銀行信貸政策的變化，市場(chǎng)供求關(guān)系的變化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、利率、匯率變動(dòng)等造成融資成本增加的風(fēng)險(xiǎn)，違約等信用風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)等等。

（二）當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的現(xiàn)狀

近幾年，為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的亂象，防止地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和防范銀行金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家政府和央行推出了相應(yīng)的管理政策，有效地管理房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為，使得很多樓盤被緊急叫停。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資越來(lái)越規(guī)范、越來(lái)越難，資金牢牢的牽住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，使得企業(yè)融資需求更加強(qiáng)烈。

首先，融資渠道單一，金融機(jī)構(gòu)貸款難度加大。當(dāng)前企業(yè)主要使用的融資方式是銀行貸款。近年來(lái)，受金融危機(jī)的影響，國(guó)家宏觀調(diào)控加強(qiáng)，央行不斷規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)信貸行為，銀行商業(yè)貸款要求提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)情況下貸款難度提高。

其次，融資方式呈多樣化發(fā)展，但融資規(guī)模較小。除了民間借貸和上市融資的方式以外，很多方式都比較新，受到各方面的制約，發(fā)展不成熟，涉足的企業(yè)很少。實(shí)踐中，民間借貸雖然民間借貸要求比較低，但是融資成本高，貸資金鏈一旦出現(xiàn)問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨破產(chǎn)，這使得很多企業(yè)望而卻步。對(duì)于上市融資，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很多，企業(yè)資質(zhì)參差不齊，普遍采取上市融資的方式顯然不合理。

再次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資率不高。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資存在這樣一種現(xiàn)象，一方面很多企業(yè)融資困難，另一方面則存在大量被閑置的資金無(wú)法找到需要融資的對(duì)象。如，實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)，融資資金需求不大，卻能獲得銀行大量貸款，進(jìn)行大量囤地，而那些中小房地產(chǎn)企業(yè)卻融資無(wú)門。

最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資體系不健全，法律不完善。

由于當(dāng)前我國(guó)金融一、二級(jí)市場(chǎng)不完善，導(dǎo)致資本市場(chǎng)（如證券市場(chǎng)）在制度和體制上存在缺陷，給房地產(chǎn)的融資方式帶來(lái)不利影響。另外，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的相關(guān)法律法規(guī)體系不完善，現(xiàn)有法律規(guī)定的一些內(nèi)容限制或不利于中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

二、降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資成本與風(fēng)險(xiǎn)的建議

（一）選擇良好的資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本

資本結(jié)構(gòu)體現(xiàn)的是權(quán)益性融資和債務(wù)性融資的比例變化關(guān)系，主要是資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益三者之間的比例變化情況。投資者通過(guò)不同的融資渠道籌集資金，最終形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總資產(chǎn)。這些資金比例的變化直接決定了融資成本和風(fēng)險(xiǎn)的大小。從當(dāng)前情況看，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在負(fù)債率過(guò)高的情況，尤其在中小型房地產(chǎn)企業(yè)更為突出。過(guò)高的負(fù)債率一定程度上影響到企業(yè)融資的能力，融資能力受到限制而企業(yè)的資金需求仍然存在，拉高了企業(yè)的融資成本或出現(xiàn)融資失敗的情況，如此惡性循環(huán)將嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展。

（二）拓展多樣的融資渠道，分散融資風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道有很多中，企業(yè)具體選擇何種融資渠道應(yīng)當(dāng)綜合考慮融資的本金和一些隱性的成本問(wèn)題，從有利于公司股權(quán)、資產(chǎn)抵押、質(zhì)押等方面出發(fā)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)選擇融資渠道也要充分考慮到企業(yè)的發(fā)展情況和發(fā)展階段，不同發(fā)展階段的企業(yè)其選擇融資渠道各不相同。

（三）提高企業(yè)盈利的能力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以國(guó)家政策和市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)理念，實(shí)現(xiàn)企業(yè)專業(yè)化、精細(xì)化、、創(chuàng)新化、差異化的發(fā)展道路，提高企業(yè)的盈利能力，確保企業(yè)資金穩(wěn)定的流入，減少對(duì)融資的依賴。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要正確的把握國(guó)家政策和市場(chǎng)的風(fēng)向，規(guī)避現(xiàn)實(shí)中可能出現(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)，增大企業(yè)對(duì)物業(yè)的持有量，提高自身的造血功能。比如，香港的新鴻基、九龍倉(cāng)、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、大陸地區(qū)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等，都通過(guò)發(fā)展大量的商業(yè)物業(yè)，一方面有效的減少企業(yè)對(duì)融資的依賴，另一方面又能反過(guò)來(lái)帶動(dòng)房產(chǎn)銷售，最終都提高了企業(yè)盈利的能力，增加資金流入。

（四）加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)管理

當(dāng)前，房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)主要分為兩種，一種是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，包括政治、法律、經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)，另一種是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，包括信用協(xié)議、承建合同、支付協(xié)議、貸款、抵押、質(zhì)押方面的協(xié)議等。這些風(fēng)險(xiǎn)貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的始終，企業(yè)在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)綜合各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行融資可行性研究，合理的預(yù)測(cè)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性和投資償還借款的能力，重視融資成本及風(fēng)險(xiǎn)的管理，最大限度的發(fā)揮融資資金的使用價(jià)值，降低融資的風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)決定了融資成本和風(fēng)險(xiǎn)的矛盾統(tǒng)一關(guān)系，從房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，開(kāi)發(fā)商必須重視和解決資金籌集和風(fēng)險(xiǎn)控制的問(wèn)題，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，有效的降低融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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