新常態下中國房地產市場面臨的問題與對策

2016-07-21 06:08:42杜麗群張曉云

學習與探索 2016年6期

關鍵詞：新常態

杜麗群，張曉云

(北京大學經濟學院，北京 100871)

新常態下中國房地產市場面臨的問題與對策

杜麗群，張曉云

(北京大學經濟學院，北京 100871)

摘要：隨著中國經濟步入新常態，房地產市場也進入了新常態。在這個背景下，中國房地產市場整體呈現出持續調整、分化和整體收縮的發展態勢。目前，房地產市場面臨著諸多問題，但這并不能說明房地產企業已經沒有持續發展的動力和前途，事實恰好相反，中國遠未結束的城市化或城鎮化進程依然是支撐中國房地產行業發展的長期動力。因此，理性面對房地產的新常態才是正確理解和認識中國房地產市場未來發展的正確態度。房地產企業應多元化布局與多元化發展，以促進企業的轉型升級；政府應轉變調控機制、優化市場結構、改善供需關系、加快相關制度改革，以改善市場主體預期。

關鍵詞：新常態；房地產市場；區域分化；供求關系；企業轉型發展

2014年以來，“新常態”已經成為中國時下最熱門的詞匯之一。所謂“新常態”，是指經濟增長由高速向中高速轉變，經濟結構得到優化和升級，要素與投資驅動向創新驅動轉變。其中，“新”是相對于以往的狀態而言有所不同，“常態”則應理解為向正常狀態或穩態的一種回歸。在經歷了30多年的超高速發展后，在生產成本上升、技術進步方式變化、投資收益率下降、出口導向型增長不可持續等因素的作用下，中國經濟進入了一個新常態(劉偉和蘇劍，2014)。而宏觀經濟向新常態的回歸勢必會對各行各業產生重要甚至重大影響，作為中國經濟發展的支柱產業之一的房地產行業也必將受到該趨勢的影響。房地產市場的健康發展，特別是住房市場的健康發展在中國城鎮化進程中起著至關重要的作用。實際房價是順周期的，即與真實GDP走勢趨同，而且房價的波動大于經濟增長[1]。因此，分析新常態下通過何種有效對策充分化解或解決房地產市場面臨的各種問題具有重要意義。

一、新常態下中國房地產市場的現狀

房地產行業的內涵和外延較為寬泛，從學理的角度看，房地產行業的作用是提供人類生活、生產、經營和各種使用需要的空間載體，除住房外，還有辦公樓、商鋪、廠房、倉庫等非住宅房屋[2]。

隨著中國宏觀經濟由高速增長向中高速增長轉變(如文后圖1所示)，中國房地產市場也進入新常態，它正經歷著一次轉折性的變化，同時也面臨著結構調整和價格回調，呈現出逐步降溫的趨勢，房價從“只漲不跌”開始出現增速放緩，以及部分二、三線城市房價下調的態勢。房地產市場逐步由居民住房普遍短缺、企業拿地開發就能賺錢的時代，進入居民理性消費、企業理性開發和產品質量不斷提升的時代。而企業的優勝劣汰、兼并重組和互聯網的普及，將進一步推進房地產企業轉型和創新。

如文后圖2所示，房屋施工面積統計增長率自2014年10月開始一直呈下降趨勢，直至2016年初才有所回升，但增速仍遠低于2014年同期水平。綜合反映房地產行業發展景氣狀況的全國房地產開發業綜合景氣指數(簡稱國房景氣指數)自2014年初以來總體呈下降趨勢。盡管2015年下半年至2016年第一季度國房景氣指數呈緩慢回升趨勢，但仍處于較低水平，*通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的水平，95～105點之間為適度水平，95以下為較低水平，105以上為偏高水平。且這一趨勢也反映在全國百城價格指數的變動上(見文后圖3)。

根據國家統計局數據，2016年1—3月，全國房地產開發投資17 677億元，同比名義增長6.2%，增速較同年1—2月提高約3.2個百分點，增幅較1—2月擴大了1.2個百分點，這主要是受較為寬松的貨幣政策、各地去庫存政策帶來的市場預期向好、宏觀經濟穩中向好和一線城市帶動二線城市加速升溫等因素的影響。與此同時，房地產市場的快速升溫推動了土地市場的回暖，使得“房熱地冷”現象有所改觀。盡管2015年以來京滬深等一線城市房價漲幅較大，但市場持續調整、分化的發展態勢依然持續，一線城市和部分熱點城市價格明顯上漲，三、四線城市庫存仍然較高，因而房地產市場整體收縮的大趨勢依然存在，這也同國房景氣指數仍處于較低水平一致。

二、中國房地產市場發展面臨的問題

當前，中國房地產領域主要面臨供過于求的矛盾逐步顯現、房價預期發生逆轉、利率市場化日益深化等問題[1]。在宏觀經濟步入新常態的背景下，投資增速較大幅度回落是房地產市場“新常態”的首要表現，未來房地產市場將面臨更加劇烈的結構調整和市場重新洗牌[3]。此外，中國老齡化趨勢不斷加劇，而生育率卻維持在一個較低水平，中長期勢必將釋放海量住房供給。因此，新常態下，中國房地產市場將面臨以下五個方面的問題。

(一)行業吸引力下降，融資環境趨緊

2013年以來，除北上廣深等一線中心城市外，房地產市場總體增長表現乏力，行業平均利潤率出現明顯下滑，在資本逐利性作用下，房地產資本開始逐漸轉向其他區域或行業領域。房地產行業銷售額降低，但土地出讓金居高不下，勞動力成本大幅上升，這擠壓了房地產行業利潤，使得行業平均利潤率呈不斷下降趨勢。在這一趨勢下，商業銀行無論是出于提高資本使用效率的角度，還是出于規避風險的角度，都會減少對房地產行業的融資貸款額度和規模，而這將進一步約束房地產行業的增長。

(二)供求關系發生重要變化

經過10多年的發展，中國房地產市場在供給方面得到了巨大改善，部分城市的房地產市場供給達到了一定規模，同時需求也在較大程度上得到了釋放。可以說，中國房地產市場已經告別了全面短缺的時代，在呈現局部短缺狀態的同時，新增住房需求有所放緩。過去幾年，房地產新建面積持續攀升，已經超過了由城鎮人口增長所帶來的內在“剛需”和舊房更新改善的需求，住房供給中用于滿足投資性需求的比重在增加，但投資性需求的支撐因素卻在削弱(汪濤，2014)。例如，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心2014年發布的研究報告表明，2013年，中國城鎮住房的空置率高達22.4%，相當于每五套住房就有一套以上處于空置狀態。此外，區域房地產投資過度，即房地產投資增速大于銷售增速，從而產生大量“過剩”存量房，逼迫房價持續下跌，如溫州、鄂爾多斯等地。因此，“去庫存”和跨界轉型升級謀求生存將成為未來一段時間內房地產企業的主要任務。

然而，房地產市場發展受城市經濟發展水平、居民收入水平、人口增長速度等多種因素的影響，因此，在不同地區或城市，房地產市場逐漸呈現出明顯分化的趨勢，而限購、限貸等行政性調控政策在全國范圍內的“一刀切”，更加劇了城市房地產市場的區域分化。從現階段看，盡管一線城市仍然存在供給不足的問題，但其他部分城市則存在著供給過剩的問題，甚至不少城市出現了“空城”“鬼城”等現象。

(三)行業競爭加劇，區域分化將愈演愈烈

新常態下，房地產企業去庫存壓力大大增加。由于銷售額降低，資金回流減慢，部分地區出現降價潮，導致競爭進一步加劇。此外，由于不同城市間發展存在較大的差異性，在地區發展異質性條件下，隨著房地產行業步入新常態，預計未來房地產市場的區域分化將愈演愈烈，城市層級分化凸顯，一、二、三線城市房地產市場將出現較明顯分層。根據國家統計局全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況數據顯示，從2015年第四季度開始，特別是2016年3月，全國房地產市場分化態勢逐漸加大(見文后圖4所示)。

(四)房地產企業自身存在諸多不足

房地產企業過分依賴投資驅動，缺乏風險管理體系，很多企業存在資產結構風險、資產周轉率低、融資渠道單一等不足。而以往快速發展的行業環境也導致房地產企業，特別是中小房地產企業科研投入不足，且運營決策缺乏科學性和規劃性，無論是企業的組織管理還是企業的經營決策等都存在漏洞。同時，房地產企業在以往暴利環境驅動下，不夠注重成本和資本節約，使得企業施工和建設過程資源損耗較大，欠缺環保節能和綠色發展理念。此外，當前房地產行業產業鏈之間的依存度和成熟度偏低、產業內協同程度偏低、產業價值創造不足等問題也嚴重制約著房地產業的轉型發展(李玲燕和劉曉君，2015)。

(五)相關法律法規等制度不夠完善

近期出臺且對房地產市場發展也具有重要影響的法律法規應首推由國務院頒布，自2015年3月1日起施行的《不動產登記暫行條例》和財政部2016年2月19日公布的《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》。

不動產登記制度的出臺，不僅對明晰和保護包括住房在內的不動產產權，以及對提高不動產市場交易的便利性和保障性也具有積極意義，而且對包括房地產市場在內的不動產市場的規范發展也具有重要意義。但是，在法律制度方面，中國有關房地產市場的法律制度規定依然有不完善或存在缺陷的地方。如近期溫州市出現的個別城市居民住宅用地使用期限超過其原定使用期限，面臨續期的問題。這一現象再次引起了大眾對中國70年土地使用權到期后房屋歸屬權的擔憂。

然而需要指出的是，房屋所有權不同于土地使用權，土地使用權存在使用期限，但房屋所有權則為永久產權。而且根據中國2007年頒布施行的《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”同時，依據中國1995年起施行的《城市房地產管理辦法》第二十二條規定，土地使用權可以續期。但是，房屋建設附著于土地，如果土地使用權收回，那么房屋所有權自然無從談起。不動產條例的出臺仍未能解決70年土地使用權到期后面臨的問題。法律法規等制度方面的不完善或約束，勢必在中長期影響中國房地產市場發展的穩定性和規范性。

財政部針對房地產交易出臺的通知，對房地產交易環節的契稅和營業稅進行了重要調整，對房地產市場交易產生的契稅和營業稅分情況進行減免。該規定可視為政府對房地產市場去庫存的又一有力政策支撐，但是一系列諸如此類的政策調整往往屢調屢敗，一個很重要的原因是除房地產市場外，中國缺乏成規模、可信任的穩定投資渠道。因此，財富管理和投資服務市場的供給側改革，應發展資本市場、培育資本投資渠道[4]，同時結合相應樓市稅收制度改革和金融杠桿手段抑制房地產市場的投資性需求，這些也是中國房地產市場穩定健康發展的應有之義。

三、房地產市場的非理性繁榮及其可能的后果

房地產市場在中國宏觀經濟步入新常態后出現了不同城市間的分化發展現象，總體呈現出弱化發展的趨勢，且房地產市場由于可信賴、規模大的投資渠道匱乏，部分導致了中國房地產市場的非理性繁榮、房價收入比畸高。根據上海易居房地產研究院(2016)數據，*參見上海易居房地產研究院2015年度全國房價收入比年報，http://www.yiju.org/，2016年2月。中國商品住宅房價收入比見文后圖5所示。

一般而言，合理的房價收入比應該為3～6倍，超過6就可視為出現泡沫。但是上海易居房地產研究院(2016)認為，根據中國實際情況，全國房價收入比保持在6～7屬合理區間。根據該標準，1998年以來全國商品住房價格收入比一直位于下限值6以上，且自2004年以來基本位于上限值7以上。而且全國35個大中城市商品住宅房價收入比也呈現出類似趨勢，但其值要高于全國數值。這說明，中國房地產市場已經出現并維持了較長時間的非理性繁榮，房地產市場的畸形發展勢必對中國宏微觀經濟帶來不良影響。

房地產市場對中國經濟發展具有重要作用，因而它的健康穩定發展對于新常態下中國經濟保持中高速穩定發展具有重要意義。

首先，房地產本身即為國民經濟發展中的重要行業，且房地產市場同其他行業市場的發展關聯度較大。房地產行業的投資和銷售不僅會帶動如鋼鐵、水泥等上游行業發展，還會帶動裝修、家電甚至汽車等下游行業發展。此外，房地產行業還可以視為中國經濟發展的晴雨表，房地產行業的投資沖擊對中國經濟增長具有長期影響，且對有關行業發展具有較大拉動作用[5]。

其次，盡管中國房價的快速上漲有其客觀原因，如人口結構的變動[6]、人口流動與城市化[7]，以及由高等教育擴張帶來的住房需求擴張等[8]。但是，先富帶動后富的“涓滴效應”并不能自動發揮作用，收入不平等會加劇住房市場的泡沫化程度[4]，而住房價格的快速上漲也會惡化低收入家庭住房條件，加劇不平等[9]。房價過快上漲或泡沫帶來的不平等程度的增加勢必會給中國經濟社會的平穩健康發展帶來不利影響。此外，房價過快增長也會通過提高居民儲蓄率對居民消費產生擠出效應[10]。

最后，在資本逐利本性驅使下，房地產市場的非理性繁榮也會對工業企業創新和研發投入產生負向激勵，進而降低企業創新傾向[11]，并且高房價帶來的支出負擔會顯著抑制個體進行創業的可能性[12]，并導致資源錯配、降低全要素生產率[6]，進而不利于中國經濟結構轉型和產業結構升級。

四、中國房地產市場健康穩定發展的對策建議

盡管新常態下房地產市場面臨諸多問題，但這并不能說明房地產企業已經沒有持續發展的動力和前途，事實恰好相反，中國遠未結束的城市化或城鎮化進程依然是支撐中國房地產行業發展的長期動力。因此，理性面對中國房地產的新常態才是正確理解和認識中國房地產市場未來發展的正確態度。然而，以上諸多問題也不能不引起重視，針對以上問題，房地產企業應在以下三個方面采取措施。

首先，就房地產企業而言，在毛利下降、競爭壓力大、庫存壓力大、地價高等約束下，企業利潤率下行、規模化達到一定階段時，房地產企業勢必會面臨多元化轉型問題，尤其是在傳統住宅市場已經存在重大轉變情況下，多元化布局和多元化發展將是房地產企業發展的方向。因此，不同層級城市應采取不同策略。在一線城市，通過更廣泛的業態支持發展，如商業辦公、產業地產、養老地產、教育醫療、一級開發等領域，增加自身服務功能，通過綜合化、高端化和精細化發展，房地產企業才能在一線城市更好地生存下去。而二、三線城市則需要通過謹慎經營、差異化發展等措施緊跟中西部地區的經濟崛起。多數二線城市和三線城市的房價存在一定的下跌壓力，需要通過控制供給以消化庫存。因此，房地產企業應進行多元化經營探索，通過轉型升級等措施以應對房價新常態。此外，房地產企業還應積極應用互聯網思維，適應互聯網帶給市場和經濟的變化，調整戰略增強抵御市場風險的能力，以消費者需求為導向，增加企業自身服務能力和質量。

其次，就政府政策而言，由于一線城市和個別熱點二線城市的房地產價格依舊存在上漲壓力，因此，還需要地方政府充分重視房地產的市場化調控。但應改變以往“一刀切”的調控思路，變堵為疏，從行政性調控轉向依靠法制和市場進行調節，讓市場起到配置資源的決定性作用。同時，政府管理部門要轉變自身角色和定位，著力于為房地產市場的健康發展保駕護航，而不是直接粗暴干預市場。地方政府應積極推進住房保障，加快棚戶區改造，增加公租房和廉租房供給，通過完善城市公共基礎設施建設，特別是完善配套公共交通體系建設，統籌解決中低收入特別是資源型城市的貧困家庭住房問題，可根據本地實際情況，采取靈活的政策和措施。針對市場的演變，考慮城市特點、人口總量、城市承載力等因素，進行不同程度的調控。統籌土地、稅收、金融等各類政策工具，形成具有系統性的長效動態調控機制，通過市場化手段優化供需關系，在保障民生的基礎上，促進房地產市場的發展。

最后，歸根結底，房地產市場的走向最終還是取決于市場的供求關系。因此，房地產企業根據不同地區或城市發展水平、人口增長、收入水平等因素做好區域差異化經營實現規模增長至關重要。穩定的供求關系取決于供求雙方對市場的判斷和預期，而制度約束則是影響市場主體預期的最重要因素，因而要通過落實戶籍制度改革，加快提高人口城鎮化，允許農民工市民化，允許農業專業人口實現就業地落戶，并深化住房制度改革，取消已經過時的同現代市場發展不相匹配的限制性措施，著力滿足城市外來人口對城市基本住宅的需求。

參考文獻：

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[9]張川川.收入不平等和城市低收入家庭的住房可及性[J].金融研究，2016,(1).

[10]陳斌開，楊汝岱.土地供給、住房價格與中國城鎮居民儲蓄[J].經濟研究，2013,(1).