淺析我國房地產(chǎn)去庫存存在的問題及對策

郭棟林　湯惠君

摘 要：2015年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出房地產(chǎn)要去庫存，在這一背景之下，2016年初，一二線房價(jià)快速上漲，引發(fā)人們對于房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。文章就房地產(chǎn)去庫存背景、政策成效、此輪房價(jià)不降反升的原因等進(jìn)行了分析，并就如何促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展提出了建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)去庫存 背景 存在問題 成因 對策建議

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）08-029-03

2015年12月18日至21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開，會(huì)議部署了2016年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)，其中將房地產(chǎn)去庫存列為工作重點(diǎn)，并相繼出臺(tái)了一系列政策措施。但自2015年下半年開始，我國一線城市房價(jià)開啟了新一輪的急速上漲，漲價(jià)逐漸傳遞至二線城市，導(dǎo)致“地王”頻出，一時(shí)之間，一、二線房地產(chǎn)市場交易活躍度激升。時(shí)值中央提出房地產(chǎn)去庫存之期，房價(jià)急速上漲引起許多學(xué)者對房地產(chǎn)市場泡沫的擔(dān)憂。

一、房地產(chǎn)去庫存背景

（一）庫存規(guī)模

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)庫存規(guī)模龐大，消化周期漫長。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年，全國商品房待售面積達(dá)到歷史高位，為71853萬平方米；自2000年到2015年，15年累計(jì)商品房新開工面積為1754064.32萬平方米，累計(jì)銷售面積為1200358.58萬平方米，即未銷售面積累計(jì)為553705.74萬平方米，具體如表1所示。按照最近三年商品房銷售面積最多的年份2013年的銷售速度（2013年全年的商品房銷售面積130550.59萬平方米），也需要4.24年的時(shí)間周期來消化庫存。

（二）去庫存成效

1.成效初顯，銷售面積顯著提高。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布會(huì)發(fā)布，2016年4月末，全國商品房待售面積7.27億平方米，比3月末減少826萬平方米，比2月末減少1241萬平方米，已連續(xù)兩個(gè)月減少。其中，住宅待售面積4.51億平方米，比3月末減少894萬平方米，比2月末減少1546萬平方米，并低于去年末的規(guī)模。隨著去庫存相關(guān)政策的出臺(tái)，各項(xiàng)政策逐漸發(fā)力，房地產(chǎn)去庫存效果也得到初步體現(xiàn)，但仍需要持續(xù)監(jiān)控相關(guān)數(shù)據(jù)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看清去庫存大背景，避免投資熱再次抬頭，刺激泡沫產(chǎn)生。

2.地區(qū)分化明顯，重點(diǎn)城市成效顯現(xiàn)，非重點(diǎn)城市壓力依舊巨大。去庫存成效地區(qū)分化明顯，主要表現(xiàn)重點(diǎn)城市去庫存成效顯現(xiàn)，非重點(diǎn)城市庫存壓力依舊巨大。2016年4月末，重點(diǎn)城市商品房待售面積2.72億平方米，比3月末減少600萬平方米，比去年末減少397萬平方米；非重點(diǎn)城市待售面積4.55億平方米，比3月末減少226萬平方米，但比去年末增加1233萬平方米。重點(diǎn)城市庫存待售面積開始降低，反映出去庫存政策成效開始顯現(xiàn)；但非重點(diǎn)城市雖然四月待售面積較三月有所降低，比去年反大幅增加，因此，房地產(chǎn)去庫存在非重點(diǎn)城市有所發(fā)力，但因其庫存規(guī)模過大，壓力仍舊巨大。

（三）去庫存的必要性

1.有助于我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行至關(guān)重要。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有十分重要的地位，它與20多個(gè)產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系，上下游共涉及50多個(gè)行業(yè)，在所有產(chǎn)業(yè)之中影響力之大，覆蓋上下游產(chǎn)業(yè)鏈之廣，是其他產(chǎn)業(yè)無法比擬的。目前我國經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下降，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。面對困境，中央提出要化解過剩產(chǎn)能，而與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的水泥、鋼鐵等行業(yè)正是產(chǎn)能過剩的“重災(zāi)區(qū)”。通過去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、持續(xù)地發(fā)展的同時(shí)，以點(diǎn)帶面，帶動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)的整合重組，升級(jí)產(chǎn)業(yè)技術(shù)，淘汰落后產(chǎn)能，推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展。

2.有助于防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。一方面，房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型行業(yè)，它的發(fā)展離不開各類有效融資方式，其中銀行信貸由于其資本成本的優(yōu)勢，在融資比例中占比較高，如果任由房地產(chǎn)繼續(xù)盲目追加投資，庫存持續(xù)走高，泡沫不斷膨脹，將會(huì)提高銀行壞賬率，增加銀行風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，作為房地產(chǎn)開發(fā)成本中占比最大的土地出讓金，是地方財(cái)政的重要來源以及地方債務(wù)的質(zhì)押資產(chǎn)，“房價(jià)預(yù)期決定著地價(jià)”房地產(chǎn)庫存高企，增加房價(jià)下跌預(yù)期，由此產(chǎn)生的直接后果就是地方償債能力的下降，發(fā)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)去庫存，能夠有效防范房地產(chǎn)業(yè)引起的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，為我國經(jīng)濟(jì)改革創(chuàng)造有利、穩(wěn)定的外部壞境。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存產(chǎn)生的問題及原因

（一）一、二線房價(jià)過快上漲，形成新的漲價(jià)預(yù)期

根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示：十大城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都）新建商品房2016年5月與2015年5月對比（詳見表2），均價(jià)房價(jià)累計(jì)漲幅分別為：13.61%、20.69%、3.38%、58.82%、11.63%、19.25%、0.98%、24.29%、7.61%以及-4.02%，深圳、南京、上海房價(jià)漲幅居于前三位；其中房價(jià)漲幅最大的深圳，一年時(shí)間漲幅高達(dá)58.82%。而十大城市2016年前5個(gè)月累計(jì)漲幅分別為：4.91%、8.32%、3.38%、14.59%、7.10%、6.72%、3.74%、14.43%、4.64%以及-2.22%，依舊是深圳、南京、上海房價(jià)漲幅居于前三位。總體來看，一線城市除去廣州之外，房價(jià)漲幅均十分迅速；二線城市中，南京、武漢、東莞、蘇州，漲幅亦十分驚人，而其他二線城市房價(jià)也在這一年中有不同漲幅。一、二線房價(jià)在房地產(chǎn)業(yè)去庫存大背景之下，依舊急速上漲，有觀點(diǎn)認(rèn)為由于凡勃倫效應(yīng)，房價(jià)的上漲，能夠刺激消費(fèi)者購買，從而達(dá)到去庫存的目的；雖然，從短期看來，房價(jià)的上漲，會(huì)刺激一部分持幣觀望的消費(fèi)者的購買需求，同時(shí)，會(huì)形成新的漲價(jià)預(yù)期，促使投機(jī)者和投資者購買，這在某種程度上確實(shí)會(huì)有利于房地產(chǎn)去庫存化；但從長期來看，房價(jià)的上漲，會(huì)抑制購房需求，從而降低房地產(chǎn)市場的有效需求，于此同時(shí)，房價(jià)上漲會(huì)促使開發(fā)商增加投資，加快拿地節(jié)奏，從而進(jìn)一步增加房地產(chǎn)去庫存壓力，刺激了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

（二）原因探析

1.去庫存政策“重短期刺激，輕長效機(jī)制”。2016年前四個(gè)月房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量價(jià)齊升的狀態(tài)，這是因?yàn)樵?015年，為緩解經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行壓力，中央人民銀行總共降準(zhǔn)5次，降息5次，向市場注入大量的流動(dòng)性，提振宏觀經(jīng)濟(jì)；地方政府為使房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，在2014年長沙就放開90平方米以下商品房限購，截至2015年3月，除四個(gè)一線城市之外，其他城市全面放開限購。這兩項(xiàng)政策，均是對房地產(chǎn)市場的刺激，但是政策發(fā)力有滯后性，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年5月商品房銷售面積累計(jì)增長-0.2%，6月累計(jì)增長3.9%，即6月商品房銷售面積增速已由負(fù)轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)市場當(dāng)時(shí)已顯企穩(wěn)跡象，但之后刺激性政策依舊相繼出臺(tái)，如2015年后半年的三次降準(zhǔn)降息，2016年2月財(cái)政部降低首套房首付比例等政策。這使得大量的資本持續(xù)涌入房地產(chǎn)市場，使得庫存周期相對較短的一、二線房地產(chǎn)市場成交量迅速放大，購房數(shù)量迅速增加，進(jìn)而引起一、二線城市房價(jià)快速上漲。“正是因?yàn)殚L效機(jī)制的長期缺位，房地產(chǎn)市場總是暴露這樣那樣的問題：不是房價(jià)漲得嚇人，就是政府擔(dān)心房產(chǎn)滯銷；樓市不是熱了，就是冷了。”特別是在我國房地產(chǎn)業(yè)處于去庫存的大背景之下，庫存的壓力更加使得促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制“無人問津”。穩(wěn)定的房價(jià)依賴于長效機(jī)制的發(fā)力，房地產(chǎn)市場的長期繁榮更加離不開長效機(jī)制的構(gòu)建，盡管長效機(jī)制的討論一直在持續(xù)，但實(shí)質(zhì)長效機(jī)制的構(gòu)建一直未能夠落實(shí)。

2.投機(jī)行為無法得到抑制。一方面，由于房地產(chǎn)自身價(jià)值量大的特性，單單依靠一次性全款購買會(huì)抑制大多數(shù)的需求，因此，房地產(chǎn)在購買方式上需要銀行信貸的支持，同時(shí)，由于過去長達(dá)17年的時(shí)間里，總體來看我國房價(jià)不斷上漲，這就為銀行提供了良好抵押資產(chǎn)，由此形成了一個(gè)循環(huán)，即房價(jià)上漲需要銀行信貸支持消費(fèi)者購買；銀行由于房價(jià)上漲，風(fēng)險(xiǎn)降低，更加偏好貸款給房地產(chǎn)市場，這為投機(jī)者提供了便利，而“房地產(chǎn)價(jià)格上漲，投機(jī)需求反而會(huì)增加，進(jìn)一步刺激房價(jià)上漲”。另一方面，“由于房地產(chǎn)的特殊性，一般民眾很難憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對房產(chǎn)的性能、建筑材料、實(shí)際質(zhì)量、配套設(shè)施的市場價(jià)值等作出客觀準(zhǔn)確的判斷。”因此消費(fèi)者容易被房地產(chǎn)市場投機(jī)性行為帶動(dòng)的房價(jià)上漲所誤導(dǎo)，作出不理性的決定，盲目跟風(fēng)，從而引起從眾效應(yīng)，使得房價(jià)被進(jìn)一步推高。綜合以上兩點(diǎn)來看，由于房價(jià)上漲與銀行等金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)生循環(huán)圈的存在，降低了投機(jī)成本，卻沒有相應(yīng)的機(jī)制來抑制投機(jī)行為，并且一般消費(fèi)者由于信息不對稱，易被投機(jī)性行為誤導(dǎo)進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)上漲，抑制了去庫存的需求。

三、建議對策

（一）短期性政策與長效機(jī)制相結(jié)合

1.短期性限購政策。國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒資料顯示，上海2012、2013以及2014年年末人口分別為2380、2415、2426（單位：萬人）；北京2012、2013、2014年年末人口分別為2069、2115、2152（單位：萬人）；根據(jù)上海市以及北京市統(tǒng)計(jì)局資料顯示：2015年末上海常住人口總數(shù)為2415.27萬人，北京市常住人口為2170.5萬人。深圳與廣州也與北京一樣，人口盡流入，雖然上海2105年人口出現(xiàn)盡流出，但流出數(shù)量較少，因此這四個(gè)一線城市房地產(chǎn)市場處于供不應(yīng)求或者供求平衡狀態(tài)，其房地產(chǎn)市場庫存周期較短，完全可以依靠市場自身配置進(jìn)行調(diào)解，不需要政策支持來去庫存。與之情況類似的還有部分二線排名靠前的人口盡流入城市，這些城市均受到了去庫存政策的影響，導(dǎo)致房價(jià)過快上漲。所以，這些城市要結(jié)合自身實(shí)際情況，出臺(tái)政策對沖去庫存影響，同時(shí)繼續(xù)實(shí)施限購，平抑房價(jià)，避免房價(jià)過快上漲。但三四線城市，大多人口呈現(xiàn)出盡流出狀態(tài)，房地產(chǎn)庫存壓力較大。地方政府要將現(xiàn)有的房地產(chǎn)去庫存政策用好用足，限制新出讓土地?cái)?shù)量，同時(shí)引導(dǎo)開發(fā)商適當(dāng)降價(jià)，擴(kuò)大有效需求，警惕開發(fā)商盲目跟風(fēng)式漲價(jià)，緩解去庫存壓力，使房地產(chǎn)市場盡快企穩(wěn)。

2.落實(shí)住房租賃市場發(fā)展政策。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)住房自有率已達(dá)到89%，而在住房租賃成熟的市場國家美國、英國、法國、德國、日本住房自有率分別為68%、69%、54%、47%和61%。我國住房自有化率如此之高的原因之一就是住房租賃市場的相對落后。住房租賃市場的完善，能夠直接帶來兩個(gè)好處：一是滿足多元化的住房需求，培育未來的住房購買者。房地產(chǎn)由于其自身價(jià)值量的特性，決定了不是所有人都能消費(fèi)的起的。按照諾獎(jiǎng)得主莫氏的“生命周期理論”，人的一生都要經(jīng)歷若干階段，學(xué)歷的高低、資歷的深淺和機(jī)遇的多寡決定了不同生命周期收入和消費(fèi)能力的差異，進(jìn)而形成“年輕時(shí)租房、中年成家立業(yè)時(shí)購房”梯度消費(fèi)模式。如果能形成租售并舉的住房體系，則在滿足了低收入群體的住房需求基礎(chǔ)上，培育了大量未來購房者，這對我國社會(huì)的穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生重要影響；二是能夠起到平抑房價(jià)的作用。按照供需關(guān)系決定價(jià)格的理論，面對旺盛的住房需求，充足的住房供給和優(yōu)化的供給結(jié)構(gòu)，即租售并舉及住房的檔次、價(jià)位、戶型結(jié)構(gòu)、空間分布的多元化，將有助于緩解供需矛盾，維系房價(jià)的穩(wěn)定。

在推動(dòng)住房租賃市場的發(fā)展進(jìn)程中，要注重租賃中介市場的規(guī)范化，承租者的權(quán)益保護(hù)，投資機(jī)構(gòu)的引入以及公租房的建設(shè)這四個(gè)方面。住房租賃市場離不開中介機(jī)構(gòu)，中介機(jī)構(gòu)規(guī)范化經(jīng)營，是形成“租購并舉”市場的關(guān)鍵。在租賃市場，承租者是處于弱勢的一方，通過強(qiáng)有力的法律法規(guī)，對承租者權(quán)益提供堅(jiān)強(qiáng)保護(hù)，對住房租賃的發(fā)展十分重要。租賃市場的長期發(fā)展，由于房地產(chǎn)價(jià)值量巨大，僅依靠個(gè)人投資者的投資，是無法消化體量如此巨大的市場，因此必須引入投資機(jī)構(gòu)，完善投資機(jī)構(gòu)的融資方式，對機(jī)構(gòu)投資給予政策優(yōu)惠，這將會(huì)為租賃市場注入大量資金，促進(jìn)租賃市場快速發(fā)展。我國目前保障房是以出售為主，這在無形中提高了住房門檻，通過發(fā)展住房租賃市場，將我國保障性住房由只售不租轉(zhuǎn)變?yōu)樽馐鄄⑴e，最大程度地滿足低收入群體的住房需求。

3.加快綜合性社會(huì)制度改革。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了落實(shí)戶籍制度改革，加快農(nóng)民工市民化的去庫存路徑。據(jù)《中國住房發(fā)展報(bào)告2015—2016》測算，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平方米，未來5年總共需求23.1億平方米。這為房地產(chǎn)去庫存提供了大量的需求。但這種需求并非有效需求，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工市民化還面臨諸多困難，一方面戶籍制度的改革，農(nóng)名工如何成為市民，成為市民后能否享受和普通城市民一樣的教育、醫(yī)療等福利，這均取決于戶籍制度以及其配套制度的改革；另一方面，是農(nóng)民工成為市民后，其是否有能力支付城市高昂的房價(jià)。對于城市周邊的農(nóng)民，他們是當(dāng)前制度的既得利益者，本身擁有很多的住房，無需買房，而對于偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民，本身又不具備買房能力，這就依賴于我國公租房的發(fā)展。當(dāng)一系列綜合性的社會(huì)制度改革推進(jìn)，農(nóng)民工市民化得以現(xiàn)實(shí)實(shí)現(xiàn)，必將為我國房地產(chǎn)注入新的活力，在有效解決房地產(chǎn)庫存的同時(shí)，會(huì)推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（二）完善房地產(chǎn)稅收體系，抑制投機(jī)行為

我國目前房地產(chǎn)稅收體系存在“輕保有，重流轉(zhuǎn)”的問題。有學(xué)者認(rèn)為：“‘重流轉(zhuǎn)會(huì)將開發(fā)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易價(jià)格居高難下；‘輕保有會(huì)造成稅款大量流失，同時(shí)降低投機(jī)投資者的持有成本，也在一定程度上縱容了一部分人炒地、囤地、炒房等不正當(dāng)?shù)氖袌鲂袨椋瑥亩焕诜康禺a(chǎn)市場健康發(fā)展。”

參考發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場的交易稅：德國在個(gè)人出售房屋環(huán)節(jié)，區(qū)分所有者持有房屋10年以上和10年內(nèi)的交易，10年以上免繳納收益稅，10年內(nèi)根據(jù)所得收益，收取收益稅；英國有資本利得稅，房產(chǎn)資本利得稅在出售或交易時(shí)取得的收益部分征收的稅金。英國資本利得稅征稅的稅率有18%和28%兩種。英國房產(chǎn)買賣的資本利得稅只針對投資租賃房。出售自住房時(shí)所獲得的收益，不必繳納資本利得稅。資本利得稅根據(jù)個(gè)人的收入情況按照不同的標(biāo)準(zhǔn)征收：個(gè)人收入稅率為20%的，資本利得稅稅率為18%；若個(gè)人所得稅稅率為40%或以上的，資本利得稅按照28%征收；美國，如果賣房者在過去5年內(nèi)在該房屋住滿兩年，并且賣房利潤低于25萬美元（夫妻倆共50萬美元）部分需交納資本增值稅。但這并不適用投資房（Investment Property）和渡假房（Vocation Home）。例：對于兩單元房（Duplex），用于賣方自己主要居所的單元（Primary Residence）可享受這一優(yōu)惠，但對于出租的單元?jiǎng)t需申報(bào)資本增值稅。這些成熟的市場都會(huì)利用交易稅區(qū)分房地產(chǎn)自住、投資以及投機(jī)三種類型，使用高稅率增加投機(jī)行為的成本，從而抑制投機(jī)。我國應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家成熟經(jīng)驗(yàn)，選用合理的稅率以及合理的持有時(shí)間，抑制投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)的保有率，保障我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

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（作者單位：華南農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院 廣東廣州 510640）

（作者簡介：郭棟林（1992—），男，甘肅蘭州人，本科，華南農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院13級(jí)土地資源管理專業(yè)；湯惠君（1960—），女，華南農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院教授）

（責(zé)編：玉山）