壹號別墅區“自立門戶”

龔小鋒

從溫榆河畔到首都機場高速的邊沿，逶迤連綿的即是中央別墅區的輪廓。這塊土地，歷經二十多年發展，成為北京高端別墅住區的典范。而在多年的外擴中，以溫榆河為界，中央別墅區孕育出南北兩個板塊。

北部是中央別墅區發展最為成熟的傳統區域，南側以近年來的地王熱土孫河板塊為代表。近日，區域內的開發商和北京地產業內人士共同提出了“壹號別墅區”的概念。

其名字來由是，北京壹號別墅區，是北京第一個真正先全盤規劃后建設發展的別墅區。“壹號”這樣大的名號，究竟是炒作噱頭，還是不負大名，與去年的“頂豪”說法一樣引起熱議。

孫河的聚集效應

孫河板塊所在的區域，位于中央別墅區溫榆河南岸，西邊是京承高速，東側是老的京順路，北側是北皋板塊。

眾所周知，孫河首次備受矚目始于三年前。2013年初，孫河推出5塊土地進行拍賣，龍湖第一個進入孫河，開發了龍湖雙瓏原著。隨后，泰禾、中糧、首開、懋源等房企也紛紛進入。

短短3年時間，孫河成為北京最受矚目的板塊之一，該區域也經歷了一個逐漸成熟的過程，區域內的龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子、中糧瑞府、首開瑯樾都是近一兩年的明星項目。

孫河的低密度不可否認。在這樣一個4000畝地的區域里面僅有11個項目，其余土地均配以教育、醫療、文化、商業等用途，包括約10萬平的低密商業配套。此外，這里還規劃了約10萬平方米的湖景公園。

北京城市規劃學會原秘書長、城市規劃專家高毅存表示，如此大面積的地塊范圍內，項目能保證絕對的低密度很難得；同時還有非常好的商業、教育、醫療、衛生等服務配套，非常便利。最難得的是，這個板塊正好處在溫榆河形成的綠色隔離帶上，生態環境極佳。

這種低密和稀缺性，也使得孫河區域土地價格居高不下。在孫河諸多土地之中，最受人關注的還是曾兩度流拍、再度入市便加冕新晉“地王”的孫河鄉北甸西地塊。2015年9月，保利、首開、平安、龍湖四家開發商聯手以總價64.83億元，配建保障房27500平米摘得地塊。

目前，該項目已最終確定由龍湖操盤。龍湖方面已表示將在這塊土地上開創北京第四個原著產品——景粼原著，該項目將在下半年入市。龍湖地產北京公司副總經理李亮表示，龍湖的再次進入孫河區域，體現了對這個區域的認可。

值得一提的是，該項目緊鄰龍湖在孫河的開篇之作——雙瓏原著，該項目已在今年3月份全面售罄。

叫板中央別墅區

與新興的孫河板塊相比，中央別墅區北部傳統板塊是北京最早、最成熟、高價值的別墅區，更為市場所認同。在多年的發展變遷中，其交通、生活、教育、醫療等配套都日臻成熟。

但是隨著新國展入駐和地鐵線路開通，區域內商住類小戶型產品大量出現，中央別墅區居住氛圍的純粹性逐漸削弱，已經不能滿足高尚社區發展趨勢。

此時，區域是否具有提前規劃就顯得很重要。自2011年起，隨著孫河土地的逐步出讓，政府開始著手啟動一個從來沒有過的城市規劃項目——北京第一個純粹別墅區。

作為朝陽區最后一塊低密用地，用地面積約283公頃，其中建設用地約120公頃，綜合容積率僅1.05。在政府《北京市2011-2015年國有建設用地供應計劃》中明確規定，這里將定位為“世界城市標桿級低密住區”。

高毅存認為，壹號別墅區是北京第一個真正意義上，先全盤規劃后建設發展的低密度居住區。北京土地稀缺，而城市中的純粹低密別墅區更是愈加珍貴，這也印證了北京壹號別墅區的升值潛力。

作為“中央別墅區”概念創始人，中國中央別墅區發展研究院創辦人劉東認為，從2002年提出中央別墅區概念至今，孫河一直是中央別墅區的心臟，是中央別墅區中價值最優的板塊。

在他看來，孫河板塊行政歸屬朝陽區，具有更多的行政便利；其次孫河是北京第一個也是目前唯一先規劃后建設的區域，避免了重蹈其它板塊隨意性、雜亂性發展的歷史，這也是孫河板塊更勝一籌的原因；而且，在地理位置上，孫河是中央別墅區的中心區域，距離市中心更近。

李亮則指出，壹號別墅區是北京唯一被一湖三園所包圍的城市別墅區。此外，區域景觀資源絕佳。交通方面，除了現有的京密、京承、京平、機場高速、機場二高速等交通要道，明年區域內還將開工建設京密快速路，未來從壹號別墅區開車至三元橋只需要10-15分鐘。

對于“壹號別墅區”這么一個概念，一名不愿具名的業內人士私下評價，“壹號這個概念打得很響亮，炒作得漂亮，但這名字起得讓其他區域開發商可能會不滿，因為你叫了壹號，別人也很難再起名了，總不能叫頂級別墅區吧”。

但他也承認，概念都是由炒作開始了，炒作不是一個貶義詞，大家喊久了也就順理成章定下來了。“中央別墅區不也是這么提出來的嗎，當時大家還覺得區域那么偏，在順義，怎么能叫中央呢，后來叫著叫著就習慣了。”

區域重構與裂變

不只是孫河區域走向“獨立”，隨著北京土地供應量逐漸減少，項目趨于高端化，北京不少別墅板塊也在經歷重構與裂變。

從1992年中央別墅區第一個外銷別墅麗京花園開始，北京的別墅至今已經走過整整二十四個年頭。隨著城市規模和人口數量的不斷增加，北京陸續形成了幾個具有較高市場認知度的別墅區，即中央別墅區、西山別墅區、奧北別墅區、昌平八達嶺別墅區、亦莊別墅區等。

經過多年的開發，這些自發形成的傳統的別墅區愈加成熟。但也因為城市發展的自發性而變得不那么純粹，逐漸暴露出一些發展的桎梏。這使得北京以往的別墅區，從未達到過洛杉磯比佛利山莊、紐約上東區、香港淺水灣這樣的高度。

基于房地產項目概念炒作的盛行，一些依托原有別墅區域的細分區域開始“獨立”。除了壹號別墅區外，近期還有部分業內人士和開發商提出了“潭柘別墅區”的概念，這一區域，有京投銀泰旗下的檀香府，以及遠洋天著春秋等別墅項目。形成一個集自然風光、文化旅游、觀光農業與民俗文化于一體的新一代宜居小鎮。

“潭柘板塊”所在的潭柘寺鎮因京城著名佛教寺院之一的潭柘寺而得名，已有1700多年的歷史。民間有云：“先有潭柘寺，后有北京城”，充分體現潭柘地域深厚的歷史底蘊和人文積淀。

劉東表示，京西的山脈資源、河流、居住環境，未來包括門頭溝地區和石景山地區，可能會在原有的西山別墅區之外形成一個新的別墅區塊，而潭柘寺板塊便是這一區塊的核心。潭柘寺別墅區，未來可能是一個可以跟孫河別墅區相PK的板塊。

此外，近年來，王佐青龍湖板塊中，還扎堆了燕西華府和領秀翡翠山等高端項目。王佐區域憑借環境牌，還在開發的樓盤基本都瞄準改善型置業，故而開發商也都打出了青龍湖板塊這一面大旗。

不過，要想真正使得概念名副其實，尤其在土地出讓規模受到控制的今天，政府的先天規劃就顯得更為重要。這或許是接下來所有提出新別墅區概念的倡議者們，應注意的問題。

中糧地產和保利地產相關負責人均表示，政府統一規劃比自然發展更理性，更有預見性。只有在政府的統一規劃下，區域內的各家房企才能將拿出最優的產品呈現給客戶，這也進一步保障了區域的純粹性。

但無論概念如何提出，這些區域都難脫離原有大區域成熟市場的基礎，否則也很難得到市場認可。劉東也指出：“不管叫孫河，還是壹號別墅區，它都是中央別墅區不可分割的一部分。”