大連市房地產市場價格的影響因素及對策分析

李 朵，張 帆，關 暢，郭 麗，*（.大連海洋大學 經濟管理學院，遼寧 大連 603；.大連財經學院 經濟學院，遼寧 大連 66）

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大連市房地產市場價格的影響因素及對策分析

李 朵1，張 帆2，關 暢2，郭 麗1，*
（1.大連海洋大學 經濟管理學院，遼寧 大連 116023；2.大連財經學院 經濟學院，遼寧 大連 116622）

摘 要：房地產業(yè)在國民經濟中占據重要地位，是國民經濟的先導性、支柱性產業(yè)，對國民經濟發(fā)展起著舉足輕重的作用，因而房地產價格不僅關系到國家經濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，更與人們的切身利益息息相關。房地產作為一種特殊的商品，其價格的的波動不僅受價值規(guī)律的影響，還受一系列因素的影響。本文選取大連房地產市場的相關數據進行分析，并對影響房地產價格的相關因素進行定量分析，確定其對房價的影響程度，根據上述的一些分析狀況對大連市商品住宅價格做出簡單預測，最后針對大連的房地市場價格提出一些政策建議。

關鍵詞：房地產市場；影響因素；商品住宅價格；價格預測；政策建議

房地產業(yè)作為國民經濟先導性、支柱性產業(yè)對國民經濟發(fā)展起著舉足輕重的作用，房地產價格不但關系到國家經濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，而且與人們的利益切實相關。房地產作為一種特殊的商品，房價的波動不僅僅是圍繞價值上下波動，而且是受一系列因素的影響，本文選取大連房地產市場的數據進行分析，正確合理的選擇房地產價格影響因素并定量分析各個因素對房價的影響程度，對于穩(wěn)定大連房地產市場價格具有重要的指導意義。

一、影響房地產市場價格的因素

商品價格的形成來自市場的供需平衡，房地產作為商品，其價格也必然受到供需的影響。但是，房地產又是一種特殊商品，除了受供需關系的影響之外，它的價格還要受到政策導向和宏觀變量等因素的影響。因此，本文從需求因素、供給因素、宏觀因素、其他因素等方面分析對房地產價格的影響［1］。

（一）需求因素

在需求因素中，影響房地產價格的主要因素有人口因素、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積等。人口是房地產需求的源動力，人口因素對房地產價格的重要性主要表現在人口的數量上；商品房銷售面積，實際銷售面積反映了消費者的實際需求；城市居民人均可支配收入直接關系到居民的購買力和財富水平，而財富水平的高低是購房的基礎，購買力是決定房屋銷售數量的決定因素。

（二）供給因素

在供給因素中，對房地產價格影響較大的是建造成本、竣工面積、房地產開發(fā)投資額、地價。土地作為一種特殊的資源，其特有的不可再生性決定了其供給量不會變化，在很大程度上房地產價格受到土資源稀缺性的影響；竣工面積代表著當年竣工的各種房屋建筑面積總和，其數量代表著當年的供應量；房地產開發(fā)投資規(guī)模的大小直接影響商品房的供給。

（三）宏觀因素

影響房地產市場價格的宏觀因素有消費者價格指數、房地產景氣指數、通貨膨脹率和利率等。其中消費者價格指數、房地產景氣指數、通貨膨脹率與房地產市場價格有正向關系，而利率通過兩方面對房地產價格產生影響，利率下調時，會刺激人們消費和企業(yè)投資，同時提高房地產的需求和供給，房地產價格會發(fā)生變化利率上調時，居民降低消費，房地產市場需求下降房地產投資者貸款成本上升，減少投資，供給減少，供求相互作用影響房價［2］。

（四）其他因素

除了供需情況、宏觀經濟狀況等方面因素的影響外，影響房地產價格的其他因素包括地理位置、企業(yè)家信心指數、房地產投機、自然環(huán)境、心理預期等，購房者和房地產商的行為心理也對房地產價格造成一定的影響，作為經濟人，居民的購買行為一方面是考慮到自身需求做出的理性決策，另一方面也受到親戚朋友以及社會輿論等各方面因素的影響，進而影響房價，考慮到數據的可獲得性，本文只選取企業(yè)家信心指數這一反應企業(yè)家群體對房地產產業(yè)的期望的指標，從表2可以看到，近三年來，房地產企業(yè)家信心指數接連下降。

表1　大連市2005—2014年宏觀因素

表2　大連市2005—2013年行為經濟因素

二、大連房地產市場供求及價格情況

（一）大連房地產市場銷售情況

表3為大連市2005—2014年商品住宅銷售面積和商品住宅銷售額的相關數據，由表可以看出2005 —2009年商品住宅銷售面積不斷上升，2011—2014年整體呈下降趨勢，2013年較上年有所回升，2009年商品住宅銷售面積達最大值，為1903.4萬平方米。商品住宅銷售額方面，2005—2012年銷售額呈上升發(fā)展的狀態(tài)，2011年有所下降。2013年以后較上年來說都在下降。

雖然2008年的商品住宅銷售面積有所下降，但是2008年的銷售額增長率增加了1.86%，下降的銷售面積并沒有帶來銷售額的相應下降，銷售額反而有增長的趨勢，這說明房屋的銷售價格一直處于上漲狀態(tài)。而2014年的銷售額增長率下降了31%，說明銷售面積下降和銷售額成正比狀態(tài)。2009—2012年的房地產銷售面積一直下降，銷售額增長率反而增長只有2011年增長率是下降趨勢，2006—2007年間，商品住宅銷售額的增幅非常顯，而商品住宅銷售面積只是平緩增長，究其原因，2007年經歷了較高的通貨膨脹，對房價產生了一定的泡沫。

表3　大連市2005—2014年商品住宅銷售情況

（二）大連房地產市場供給情況

表4　大連房地產市場供給情況

表4（續(xù)）

房屋住宅施工面積和房屋住宅竣工面積兩個指標直接反映了房地產市場的供給情況。表4中可以看出房屋住宅面積和房屋竣工面積大致保持增長態(tài)勢，這說明房地產的供給量隨著需求不斷增加也在不斷的上升，2008年的金融危機并沒有導致房屋竣工面積的減少，2008年房地產竣工面積同比增長了近50%，依然保持著增長的房地產供給量。2005—2014年大連商品住宅投資額呈逐年上升趨勢。（見表5）

（三）大連房地產市場供求情況

表5　大連房地產市場供求情況

供求關系是影響房地產價格波動的重要原因，房屋住宅竣工面積和商品住宅銷售面積可以體現大連市房地產的供給和需求狀況，房地產在某種程度上具有壟斷的性質，決定了很難保持供求平衡。上圖可以看出，2007年需求的大幅增加導致了房地產價格指數達到歷年最高，房地產商基于對未來房地產形勢的預測，2008年加大對房地產的投資，房地產竣工面積較2007年有大幅的增加，供求差額減少，市場供給基本平衡。2009年商品住宅供需矛盾突出，由于相對寬松的宏觀政策環(huán)境，政府拆遷工程的擴大以及政府保護低收入群體的經適房貨幣補貼等政策的逐漸落實導致了積壓的剛性需求得到釋放，商品房住宅需求量大大上升。2010年盡管供應量增大，依然沒有滿足不斷上漲的商品住宅市場需求，供需矛盾依然突出。2011年由于一系列政策措施的出臺，例如，“國八條”、限購令、銀行普遍調高房貸利率等導致大連商品住宅銷售量大幅跳水，供需矛盾得以緩解。2011年以后，由于限購等措施的進一步推行，商品住宅供需矛盾得以緩解，基本大動平衡。

（四）大連房地產市場價格情況

近年來商品住宅在房地產投資施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額均保持兩位數的增長，與此同時大連商品住宅的價格也一路飄升。2005年大連商品住宅均價為3578.3元/平方米，2014年漲到8922.02元/平方米，10年間漲了一倍多，增幅達59.89%，年均增幅為5.99%。（見表6）

表6　大連市2005—2014年住宅價格和需求因素

三、基于灰色系統(tǒng)理論的大連市商品住宅銷售均價影響因素的分析

本文從需求、供給和宏觀經濟層面以及其他因素4個方面分析影響房地產價格的因素。需求因素包括人口數量、人均可支配收入、城市化率、商品住宅銷售情況；供給因素包括房屋住宅施工面積與房屋住宅竣工面積、商品住宅投資、成本因素；宏觀因素包括消費者價格指數、通貨膨脹率等；其他因素包括地理位置因素、企業(yè)家信心指數等。

灰色絕對關聯度的計算公式：

ε oi =（1+|S0|+|Si|）÷（1+|S0|+|Si|+|Si—S0|），|S0|=|∑X（k）+1/2X（n）|，|Si|=|∑Xi（k）+1/2Xi（n）|，

|Si—S0|=|∑（X（k）—X（k））+1/2（X（n）—X（n））|［3］

（一）需求因素的關聯度分析

1.商品住宅銷售面積與商品住宅平均銷售價格的絕對關聯度分析

第一步：初始化操作（整理為等長度1-時距序列）

年份 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014商品住宅平均銷售價格（元）3578.30 　4256.40 　5417.78 　5617.45 　6174.31 　6759.56 　7928.97 　7584.03 　7859.60 　8922.02商品住宅銷售面積（萬平方米）468.1 　570.2 　783.9 　770.1 　1903.4 　1126.7 　833.4 　733.3 　1104 　670.7

第二步：序列的始點零化像

序列 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014 1 　0.00 　678.10 　1839.48 　2039.15 　2596.01 　3181.26 　4350.67 　4005.73 　4281.30 　5343.72 2 　0.00 　102.10 　315.80 　302.00 　1435.30 　658.60 　365.30 　265.20 　635.90 　202.60

第三步：經計算

|S0|=25643.56 |S1|=4181.5 |S1—S0|=21462.06

結論：商品住宅銷售面積與商品住宅平均銷售價格的絕對關聯度為0.5815

2.商品住宅銷售額與與商品住宅平均銷售價格的絕對關聯度分析

第一步：初始化操作（整理為等長度1-時距序列）

年份 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014商品住宅平均銷售價格（元） 3578.30 4256.40 　5417.78 　5617.45 6174.31 　6759.56 7928.97 　7584.03 　7859.60 8922.02商品住宅銷售額（億元） 　167.5 　242.7 　424.7 　432.6 　675.1 　761.6 　660.8 　966.9 　867.7 　598.4

第二步：序列的始點零化像

序列 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014 1 　0.00 　678.10 　1839.48 　2039.15 　2596.01 　3181.26 　4350.67 　4005.73 　4281.30 　5343.72 2 　0.00 　75.20 　257.20 　265.10 　507.60 　594.10 　493.30 　799.40 　700.20 　430.90

第三步：經計算

|S0|=25643.56 |S1|=3907.55 |S1—S0|=21736.01

結論：商品住宅銷售額與商品住宅平均銷售價格的絕對關聯度為0.5762

（二）供給因素的關聯度分析

1.房屋住宅施工面積與與商品住宅平均銷售價格的絕對關聯度分析［4］

第一步：初始化操作（整理為等長度1-時距序列）

年份 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014商品住宅平均銷售價格（元）3578.30 　4256.40 　5417.78 　5617.45 　6174.31 　6759.56 　7928.97 　7584.03 　7859.60 　8922.02房屋住宅施工面積（萬平方米）1136.987 1624.50 41 2141.873 7 2643.7824 3489.1 　5060.5 　6201 　6213.4 　6396.2 　6279.7

第二步：序列的始點零化像

序列 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014 1 　0.00 　678.10 　1839.48 　2039.15 　2596.01 　3181.26 　4350.67 　4005.73 　4281.30 　5343.72 2 　0.00 　487.5171 　1004.8867 　1506.7954 　2352.1130 　3923.5130 　5064.013 5259.213 　5142 　7130

第三步：經計算

|S0|=25643.56 |S1|=27245.8207 |S1—S0|=1602.2607

結論：房屋住宅施工面積與商品住宅平均銷售價格的絕對關聯度為0.9706

2.房屋住宅竣工面積與商品住宅平均銷售價格的絕對關聯度分析

第一步：初始化操作（整理為等長度1-時距序列）

年份 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014商品住宅平均銷售價格（元） 3578.30 　4256.40 　5417.78 　5617.45 　6174.31 6759.56 7928.97 　7584.03 7859.60 8922.02房屋住宅竣工面積（平方米） 346.4544 　412.3735 　356.2981 　636.4135 　549.7 　571 　836.7 　750 　1046.6 　726.3

第二步：序列的始點零化像

序列 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014 1 　0.00 　678.10 　1839.48 　2039.15 　2596.01 　3181.26 　4350.67 　4005.73 　4281.30 　5343.72 2 　0.00 　65.9191 　9.8437 　289.9591 　203.2456 　224.5456 　490.245 　403.5456 　700.1456 　379.8456

第三步：經計算

|S0|=25643.56 |S1|=2577.3727 |S1—S0|=23066.1873

結論：房屋住宅竣工面積與商品住宅平均銷售價格的絕對關聯度為0.5503

3.商品住宅投資與商品住宅平均銷售價格的絕對關聯度分析

第一步：初始化操作（整理為等長度1-時距序列）

年份 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014商品住宅平均銷售價格（元）3578.30 　4256.40 　5417.78 　5617.45 　6174.31 　6759.56 　7928.97 　7584.03 　7859.60 　8922.02商品住宅投資（萬元）206.5343 　246.5781 317.3570 　402.0829 　578.9 　1101 　1107.5 　1396.5 　1710.4 　1429.3

第二步：序列的始點零化像

序列 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014 1 　0.00 　678.10 　1839.48 　2039.15 　2596.01 　3181.26 　4350.67 　4005.73 　4281.30 　5343.72 2 　0.00 　40.0438 　110.8227 　195.5486 　372.3657 　894.4657 　900.9657 1189.9657 　1503.8657 　1222.7657

第三步：經計算

|S0|=25643.56 |S1|=5819.42645 |S1—S0|=19824.13355

結論：商品住宅投資額與商品住宅平均銷售價格的絕對關聯度為0.6135

（三）宏觀經濟因素的關聯度分析

1.居民消費價格指數與商品住宅平均銷售價格的絕對關聯度分析

第一步：初始化操作（整理為等長度1-時距序列）

年份 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014商品住宅平均銷售價格（元） 　3578.30 　4256.40 5417.78 5617.45 　6174.31 6759.56 7928.97 7584.03 　7859.60 　8922.02居住價格指數（以上一年為100） 102.9 　108 　104.7 　103 　94.1 　104.3 　105.9 　102.4 　103.2 　101.4

第二步：序列的始點零化像

序列 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014 1 　0.00 　678.10 　1839.48 　2039.15 　2596.01 　3181.26 　4350.67 　4005.73 　4281.30 　5343.72 2 　0.00 　5.10 　1.80 　0.10 　-8.80 　1.40 　3.00 　-0.50 　0.30 　-1.50

第三步：經計算

|S0|=25643.56 |S1|=1.65 |S1—S0|=25641.91

結論：居民消費價格指數與商品住宅平均銷售價格的絕對關聯度為0.5000

2.通脹率與商品住宅平均銷售價格的絕對關聯度分析

第一步：初始化操作（整理為等長度1-時距序列）

年份 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014商品住宅平均銷售價格（元）3578.30 　4256.40 　5417.78 　5617.45 　6174.31 　6759.56 　7928.97 　7584.03 　7859.60 　8922.02通脹率（%） 　1.8 　1.5 　4.8 　5.9 　4.3 　4.9 　5.4 　2.6 　2.6 　3.3

第二步：序列的始點零化像

序列 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014 1 　0.00 　678.10 　1839.48 　2039.15 　2596.01 　3181.26 　4350.67 　4005.73 　4281.30 　5343.72 2 　0.00 　-0.30 　3.00 　4.10 　2.50 　3.10 　3.60 　0.80 　0.80 　1.50

第三步：經計算

|S0|=25643.56 |S1|=18.35 |S1—S0|=25625.21

結論：通脹率與商品住宅平均銷售價格的絕對關聯度為0.5004

（四）其他因素的相關度分析

企業(yè)家信心指數與商品住宅平均銷售價格的絕對關聯度分析

第一步：初始化操作（整理為等長度1-時距序列）

年份 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014商品住宅平均銷售價格（元）3578.30 　4256.40 　5417.78 　5617.45 　6174.31 　6759.56 　7928.97 　7584.03 　7859.60 　8922.02企業(yè)家信心指數 　136.12 　140.43 　140.56 　132.83 　128.98 　130.85 　148.98 　142.54 　138.32 　140.51

第二步：序列的始點零化像

序列 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014 1 　0.00 　678.10 　1839.48 　2039.15 　2596.01 　3181.26 　4350.67 　4005.73 　4281.30 　5343.72 2 　0.00 　4.31 　4.44 　-3.29 　-7.14 　-5.27 　12.86 　6.42 　2.20 　4.39

第三步：經計算

|S0|=25643.56 |S1|=16.725 |S1—S0|=25626835

結論：企業(yè)家信心指數與商品住宅平均銷售價格的絕對關聯度為0.5003

總結：在眾多影響大連市商品房住宅價格的因素中，商品住宅施工面積、商品住宅投資額與商品住宅價格的絕對關聯度最大［5］。

四、穩(wěn)定大連商品住宅價格的政策建議

（一）投資向銷售型商業(yè)區(qū)靠攏

與大型持有型商業(yè)市場逐漸成熟相對應，社區(qū)配套型商鋪亦大行其道，除傳統(tǒng)住宅底商之外，市場上亦出現了一些規(guī)劃更為超前的商業(yè)街產品。這種商鋪產品較為稀缺，大部分項目又位于即將開通的地鐵沿線，在住宅市場受抑制的政策環(huán)境下受到更多投資者的青睞，與同小區(qū)住宅相比去化速率較高?？梢灶A見，未來，位于成熟商圈內或地鐵沿線的商鋪仍具有較大增值空間。2013年，大連住宅市場在嚴厲的政策環(huán)境下仍保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，未來幾年將繼續(xù)優(yōu)化結構，健康發(fā)展，寫字樓及商業(yè)市場正打破瓶頸，實現多元化發(fā)展，為城市建設增添更多活力。

（二）投資城市化率進程快的地區(qū)

房地產開發(fā)企業(yè)應該抓住這個契機，順應全域城市化的視角，關注那些未來在全域城市化中政府重點關注和鼓勵開發(fā)的地區(qū)，如開發(fā)區(qū)和高新區(qū)等產業(yè)相對集中的區(qū)域以及普蘭店灣新城等，開發(fā)商應該在這個關鍵的轉折點積極拓寬市場，在新的市場中占領一席之地，在未來的房地產投資中，企業(yè)應該選擇更有升值空間的地區(qū)，在購置土地時不要把資金都集中于大連市的主城區(qū)，而應放到城市化進程最明顯的區(qū)域，比如說開發(fā)區(qū)。

（三）建立房地產價格預警體系

根據市場變化調整投資策略，房地產的需求分為投資需求和消費需求"投資需求是為了資產增值而進行的房地產投資，對于小部分的高收入的水平的城市居民來說，他們對房地產的需求是投機需求，對于大部分中低等收入水平的城市居民來說，剛性需求對于拉動房價并不起決定作用，則開發(fā)商在開發(fā)過程中，注意關注居民的投資需求和消費需求。

參考文獻：

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On the Influences and Countermeasures to the Real-Estate Market Price in Dalian City

LI Duo1， ZHANG Fan2， GUAN Chang2， GUO Li1，*
（1.Economics and Management Department， Dalian Ocean University， Dalian 116600， China； 2. Economics Department， Dalian Finance and Economics Institute， Dalian 116623， China）

Abstract：The real estate industry takes an important position in the national economy， or the pilot of national economy in that the real estate prices are not only related to the sound development of national economy， but also closely related to each other. The real-estate as a key commodity whose price fluctuations influence are not only determined by law of value， but also a number of factors. This paper selects Dalian real estate market-related data as an example to study the related factors in the real estate prices to determine the impact on the housing prices by analysis of the situation to make a prediction of Dalian commercial house prices to propose the real estate development in Dalian and further to stabilize prices of important guiding significance.

Key words：real-estate market； factors； commodity housing prices； price forecast； policy recommendations

中圖分類號：F293.35

文獻標識碼：A

文章編號：1008-2395（2016）04-0120-08

收稿日期：2015-11-16

作者簡介：李朵（1992—），女，研究生，主要從事企業(yè)資源規(guī)劃研究。張帆（1975—），女，經濟學碩士，講師，主要從事國際經濟研究。關暢（1994—），女，本科生，主要從事國際貿易研究。

通訊作者：郭麗（1968—），女，經濟學碩士，副教授，主要從事國際貿易和國際經濟研究。