“營改增”政策下不動產增值稅抵扣的會計處理分析

廣州市旅游商務職業學校 孟繁榮

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“營改增”政策下不動產增值稅抵扣的會計處理分析

廣州市旅游商務職業學校 孟繁榮

摘 要：本文根據“營改增”政策下《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》的規定，對增值稅一般納稅人購進不動產或自行建造不動產的增值稅進項稅額如何抵扣的問題進行了歸納總結，并結合實例進行了相關業務的會計處理分析。

關鍵詞：“營改增” 不動產 進項稅額抵扣

自2016年5月1日起，按國務院的要求，各省市稅務局在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。這次營業稅改增值稅是我國稅收史上的又一個重要的里程碑。

自2009年1月1日開始，我國增值稅類型由生產型向消費型轉變。當時最大的變化是新購進固定資產所負擔的進項稅額采取了允許抵扣的辦法。但是，這一政策仍然不允許抵扣大部分不動產和不動產在建工程所負擔的進項稅額。此次營改增的一大亮點就是將固定資產進項稅額抵扣范圍擴大，所有企業新增不動產所含增值稅都納入抵扣范圍。所謂“不動產所含增值稅納入抵扣范圍”，是指企業或者個人購置房地產或建造不動產用于增值稅應稅項目，其購置房地產或建造不動產所交的稅款可按規定計算出增值稅進項稅額進行抵扣。營改增方案中不動產抵扣是個很大的難點問題。本文將對政策進行解讀并做出相關的會計處理分析。

1　新政策解讀

1.1明確定義中不動產增值稅進項稅額抵扣范圍

2016年第15號《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》規定，允許抵扣進項稅額的不動產必須是2016年5月1日后新增的不動產。這些不動產包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。其中，納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬于不動產在建工程，也在《辦法》的抵扣范圍內。

1.2規定了不動產進項稅額的抵扣辦法

新政策規定了不動產進項稅額可以抵扣，但不是在取得的當期一次抵扣，而是在兩年內分期抵扣。《辦法》第二條規定，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

1.3新政策對不動產在建工程進項稅額抵扣的特別規定

納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣。不動產原值，是指取得不動產時的購置原價或作價。上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。納稅人按照《辦法》規定，從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

2　相關會計處理詳解

2.1對一般納稅人直接購進不動產的案例進行會計分析

（1）2016年6月5日，納稅人購進辦公大樓一座，該大樓用于公司辦公經營，計入固定資產，并于次月開始計提折舊。6月20日，該納稅人取得該大樓增值稅專用發票，專用發票注明價款4000萬元，增值稅稅額440萬元。則根據《辦法》，該440萬元進項稅額中的60%于當期（2016年6月）抵扣，剩余40%于當期的第13個月（2017年6月）抵扣。

2016年6月20日 會計處理如下：

（2）待抵扣進項稅額到期處理。2017年6月，待抵扣進項稅額400萬元到抵扣期，應從當期銷項稅額中抵扣。該400萬元應從當期“應交稅費——待抵扣進項稅額”科目轉入“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”科目核算。

會計分錄：

2.2對一般納稅人自行建造不動產工程的案例進行會計分析

2016年6月1日，合安公司準備自行建造一座倉庫，6月份至12月份發生了下列經濟業務。

（1）購入鋼材一批，價款為100 000元，增值稅稅額為17 000元，款項以銀行存款支付。工程物資全部用于庫房建造工程。

購入物資的會計分錄，進項稅額中60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣：

（2）工程物資領用的會計分錄。

（3）領用生產用原材料方鋼一批，價值為3000元，購進該批方鋼時支付的增值稅進項稅額為510元，在購進時已全額抵扣。

分析：《辦法》第五條規定，購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

（4）2016年12月1日，公司支付工程人員的全部工資50 000元.

（5）2016年12月10日，工程達到預定可使用狀態交付使用時的會計分錄：

（6）第13個月即2017年6月，待抵扣進項稅額（40%的部分），從當月銷項稅額中抵扣。會計分錄如下：

3　結語

總之，營改增是我國稅制改革中的一項重大舉措，代表著我國稅收制度的逐步完善，在減輕企業稅負和促進經濟發展方面有積極的作用。不動產的增值稅進項稅額抵扣是會計處理中的一個難點問題，在此，筆者只對不動產的兩個基本的抵扣問題做了一個歸納總結。對于已抵扣進項稅額的不動產發生非正常損失或改變用途時的會計處理，因為篇幅有限暫不細述。

參考文獻

［1］國家稅務總局公告（2016年第15號）［Z］.2016.

［2］不動產進項稅額分期抵扣這樣操作［EB/OL］.http：// www.360doc.com/content/16/0421/12/903511_552555319.shtml

中圖分類號：F812.42

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298（2016）05（c）-020-02