論房屋征收工作的難題與對策

吳鵬

摘 要：房屋征收是政府為了城市發展和改善居民生活條件、生活環境而進行的行政行為。房屋征收是一個系統工程，有其獨特的復雜性和矛盾性。從理論和實踐中總結房屋征收工作面臨的難題、難題出現的原因，最后提出解決難題的建議。

關鍵詞：房屋征收；化解難題；和諧發展

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）15-0137-02

房屋征收是一項涉及面廣、工作量大，又非常復雜、煩瑣的系統工程。在城市建設發展中，與群眾利益最密切，矛盾較激烈，難度較大的就是房屋征收問題。隨著城市的發展，城區范圍擴大了，環境改善了，城市功能得到加強，這些是對舊城區、棚戶區改造和新城區、新城鎮建設實現的。而對舊城區、棚戶區改造和新城區、新城鎮建設，都需要房屋征收實現。

一、房屋征收的含義

征收是指征收主體國家基于公共利益需要，以行政權取得集體、個人財產所有權并給予適當補償的行政行為。

房屋征收是指由房屋征收部門通常是政府城建部門在摸底立項的基礎上對居民百姓居住房屋的土地使用權的有償回收。

二、房屋征收的原因

為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一的，實行房屋征收：

第一，國防和外交的需要；第二，由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；第三，由政府組織實施的科技、教育、文化、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；第四，由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；第五，由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；第六，法律法規規定的其他公共利益的需要。

三、房屋征收面臨的難題及其成因

（一）面臨的難題

1.涉及面廣，影響力大。無論是舊城區、棚戶區改造，還是新城區、新城鎮建設，往往規模較大，涉及面廣，涉及很多居民住戶和單位，而且不同程度地影響居民的生產、生活。

2.被征收人要求過高。房屋征收涉及老百姓的切身利益，大多數被征收人內心都有通過房屋征收實現一夜暴富的心理，過分強調個人利益和困難，漫天要價，甚至希望通過這一難得的機會徹底改變自己的生活，成為富人，導致房屋征收工作難度加大。

3.與被征收人協商難。有的被征收人刻意回避，利用拖延時間為自己加碼；有的被征收人白天上班、晚上加班，沒有時間；有的被征收人家庭經濟關系復雜，難以統一，這些都影響了房屋征收工作的順利進行。

4.被征收人心理復雜多變。被征收人在房屋征收確定之前，期望改善自己的生活質量和居住條件，贊成征收，并急于推動征收。但自己的房屋一旦被確定征收時，態度馬上又變成不贊成征收，甚至采取不合作、不配合的態度。征收協議達成后，還想以某些問題為借口討價還價，達到增加補償額的目的。

5.被征收人害怕吃虧。被征收人對自己的補償沒有正確認識，害怕自己吃虧，害怕補償政策在自己簽協議后會改變，害怕被認為“有人”的被征收人補償高，就采取觀望態度，推遲簽定協議，都想最后達成協議。

6.被征收人相互攀比。被征收人總想自己的補償是最高的，就想以別人的補償為自己的標桿和起點，以保證自己的最大利益。

（二）形成的原因

1.被征收人心里預期過高。被征收人受經濟利益驅動，心理預期過高，同時受外界因素影響，總想一夜暴富，這樣就對房屋征收補償安置數額要求非常巨大。

2.被征收人之間相互攀比的心理。被征收人總希望自己的房屋補償安置數額是最高的，最起碼也要高于大多數被征收人。

3.被征收人害怕吃虧。某些房屋征收地段由于種種原因，對最后剩余被征收人增加了補償，那么在此房屋征收地段后再進行另一地段的房屋征收時，被征收人就會認為早簽協議吃虧。

4.被征收人都向征收補償的最高標準看齊。某些房屋征收地段由于種種原因，對最后剩余被征收人增加了補償，那么另一個征收地段的被征收人就會以此為自己的征收補償標準，甚至作為他征收補償的基礎，并在此基礎上再次提高補償標準。

5.房屋征收補償政策宣傳不到位。大部分房屋被征收人不能深入了解征收補償政策，不能正確估算自己的房屋價值，還將房屋征收補償理解為像菜市場買菜一樣進行討價還價。

6.安置補償協議不公開。目前，房屋征收補償工作還處于一種半透明狀態，被征收人對其他被征收人的補償安置情況不了解，而且即使公開了，他們也持懷疑、不信任的態度，進而擔心自己吃虧。

7.回遷安置房源不確定。絕大部分被征收人補償安置時選擇房屋產權調換，用于產權調換的房屋全部達成協議后在此地段再建的期房，回遷安置房源位置、樓層不確定，被征收人對自己將來被安置的樓房位置、樓層、小區環境、配套設施等因素未知，存在擔心、害怕心理。

8.被征收人素質原因。由于被征收人的素質參差不齊，對房屋征收補償政策理解不到位，進而人為地抵制和不配合房屋征收。

9.被征收人對改變現狀生活后的擔憂。被征收人一下子失去房屋、土地，顧慮重重，擔心失去房屋、土地后長遠生計沒有著落，給房屋征收工作帶來很多困難。

10.被征收人利用上訪、鬧事等手段獲得高補償。有些被征收人以前有過上訪、鬧事等行為，有些部門為了息事寧人，給過這些人一些利益。這些人就以此為經驗，以此為榮，找些事情為借口，要協征收部門，滿足自己的過分要求。

四、解決難題的對策建議

第一，依法征收。為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據《全國人民代表大會常務委員會關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》，國務院制定了《國有土地上房屋征收與補償條例》，并于2011年1月21日正式公布施行。《條例》既規定了房屋征收的工作程序，也規定了房屋征收工作人員的法律責任。要加強房屋征收工作人員的法律意識和法律學習，掌握《國有土地上房屋征收與補償條例》及相關法律知識，嚴格按照法律要求進行房屋征收工作，做到程序正當、合法，保證房屋征收工作依法、有序進行。房屋征收工作能否順利推進，征收難題能否順利解決，依法征收是關鍵。房屋征收是一項政策法規性很強的工作，稍有不慎，就會引起矛盾沖突，不僅耽誤工作進展，還將給政府造成負面影響。順利推進征收工作，關鍵是要嚴格依法辦事，在程序上力求嚴謹，不留瑕疵。要加強對房屋征收工作的指導和監督，嚴格依法審查房屋征收行為，及時糾正征收活動中的不規范行為，維護被征收人的合法權益，使征收工作在合法有序下進行。

第二，公平征收。所謂公平，即正義、平等、公正性、正當性。在房屋征收工作中，公平如同一把萬能鑰匙，化解各種各樣的征收難題。反之，則會制造各種各樣的難題。堅持征收過程公平，加強征收工作的規范性、統一性，制定公平合理、可操作性強的實施細則，避免決策的盲目性、封閉性，保證決策民主。在征收工作中做到公平，“一碗水端平”，會使房屋征收工作順利、有序、健康、快速地完成。

第三，公開征收。堅持征收結果公開，避免征收補償過程中的暗箱操作，做到公開透明、公平公正，確保房屋征收與補償工作順利開展。要對征收行為進行公開化，提高工作的透明度，做到政策公開、制度公開、程序公開、房源公開和紀律公開，對新地塊的征收補償工作堅持安置補償公開化，將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布，公開征收政策、公開操作口徑、公開房屋評估機構的選擇及評估結果、公開被征收人的情況、公開安置房源情況、公開困難群眾及認定條件、公開補償安置結果，自覺接受廣大群眾和媒體輿論監督，既防止暗箱操作，又可提高居民認識度，遏制個別居民漫天要價、無理取鬧的現象，推進征收補償工作進程。

第四，保障被征收人的合法權益。房屋征收補償，涉及老百姓居住生活的根本問題。在城市房屋征收過程中，被征收人處于最為弱勢的地位。當然不能排除有被征收人利用房屋征收之機漫天要價，但大多數被征收人只是希望能夠有足夠的補償以使其能夠另辟新居。房屋是對于大多數家庭而言是其最重要的不動產，如果房屋征收補償不合理，就會損害被征收人的合法權益，他們很可能通過各種途徑阻撓征收。這不僅將提高房屋征收的成本，同時也將提高維護社會穩定的成本。要實現和諧征收，就要充分考慮被征收人的實際困難，盡最大可能保障被征收人的權益。

第五，做好宣傳、解釋工作。工作人員要有耐心、有愛心、有責任心，要到每家每戶深入細致的進行宣傳、解釋工作。同時政府征收部門要通過提供現場咨詢、發放宣傳單、公布咨詢電話等方式，宣傳房屋征收知識，引導被征收人用合法的方式爭取利益，縮小雙方差距，化解矛盾糾紛。

房屋征收工作難題很多，千家萬戶的難題也同樣多種多樣。我們要準備充分、積極主動地深入到被征收人家中，切實摸清實際情況，面對面、身臨其處去感受，并不斷更新工作理念、創新工作方法，根據實際情況靈活解決問題；要親切友好、耐心細致、循序漸進地去宣傳政策和化解矛盾；要恪守工作職責、嚴守工作紀律，全力做好房屋征收工作，推進城市建設，推進經濟和諧發展。