紅光鎮丹芬·挪瑞房地產開發可行性研究

朱勁松 陳鑫桃 吳勁 付裕 李茜

【摘要】：紅光鎮位于川西平原腹心地帶，成都市以西13公里，紅光大道橫穿其中。氣候溫和，雨量充沛，適宜各種花卉苗木生長。隨著郫縣的發展如今的紅光鎮擁有了優越的地理環境，交通發達，輕軌已經通行，再加之其豐富的自然資源以及厚重的歷史文化都讓其富有“宜居”的特點。在房地產經歷蕭條又有所回暖的情況下，擁有良好開發條件的紅光鎮成為了我們發展房地產項目的首選地點。

【關鍵詞】：紅光鎮；房地產；定位；可行性研究；項目推廣

1.緒論

隨著中國房地產業步入新常態，房地產市場整體下行趨勢明顯。市場的持續調整，開發企業面臨嚴重的危機，盲目的建設，不僅會造成爛尾樓，開發商血本無歸，還會對社會資源造成浪費。在經過了“炒房熱”之后，人們的思想開始變得理智，面對新的階段我們需要新的思想和對策。與此同時，通過調查發現民眾對高品質房源的需求有增無減，再結合現階段郫縣紅光鎮附近房源的考察與國家的一系列購房優惠政策可以發現開發高品質房地產依舊具有市場。

在復雜的房地產環境下，理性的建設與投資就顯得尤為的重要，本文通過對項目所在位置的地理環境、周圍配套設施、房地產市場需求以及后期的銷售策劃等方面對“丹芬·挪威”房地產開發項目進行可行性研究分析。力求將理論與實際相結合，做出對房地產開發商決策有意義的建議。

2.丹芬·挪瑞房地產項目市場與環境分析

2.1市場分析

2.1.1利率和房地產消費信貸

2015年房地產有關利率調整和貸款政策推出以后，引起了不小的轟動。在2013年國家為了控制“炒房熱”出臺了一系列的收緊政策，其中包括二套房的貸款首付比例從以前的6成上調到了7成。然而在2015年國家面對“降溫”的房地產業開始采取新的回暖措施，在全國人大三次會議上，李克強總理就提到要支持改善型住房。2月28日央行下調存貸款基準利率0.25個百分點。3月30日央行、住建部和銀監會就聯合下發通知，將擁有一套住房且貸款未還清，購買二套住房的購房者首付比例降至4成。對為了改善居住條件使用住房公積金貸款購買首套90m2以上的自住房的最低首付比例為30%。這些政策都促進了改善型住房市場的回暖和發展。

2.1.2消費心理

雖然現在人們開始理性看待房地產，未來的房地產或許會朝著租房時代發展，但這對國人來講還需要一個長期的適應與轉化過程。畢竟由于中國的相對不健全的社會保障制度使人們對未來產生不安全感，這一消費心理就曾在居高不下的銀行個人存款上表現出來。而現在的房地產正處在從需求型到改善型階段，因此抓住消費者的心態來確定項目定位是很關鍵的。

2.1.3市場需求

紅光鎮周邊樓盤調查分析如下表：

雖然近幾年人們對房地產的需求有所下降，但根據調查發現高質量的樓盤依舊賣座，這一點也恰恰應證了現階段人們對住宅質量和環境的高要求。項目所在地交通方便，周邊配套設施也趨于完善，附近有多個較為成功的樓盤，作為紅光鎮的新城中心該區域發展較快，這些都對擁有高品質住宅要求的人具有極強的吸引力。

2.2環境分析

2.2.1自然環境分析

郫縣紅光鎮常年平均氣溫15℃。具有開春早、夏季時間長、秋季多雨、冬季溫暖等特點且無霜期長、雨量充沛，生態環境十分宜人，適合長期居住。

2.2.2經濟環境分析

近年來，郫縣始終堅持經濟建設為中心，調整優化經濟結構，經濟實力明顯增強。從2011年到2013年各年的地區生產總值分別是281.74億、325.59億、360.23億。在公布的第十五屆全國縣域經濟與縣域基本競爭力的百強縣名單中四川省雙流縣和郫縣入圍。其中郫縣由上屆第66名上升到第63名。2014年，郫縣實現地區生產總值393億元，同比增長9%；固定資產投資321億元，增長4.2%；城鎮居民人均可支配收入30445元、農民的人均純收入達到15870元，分別增長了10%和12.3%。經濟實力的增強也提高了人們的消費水平。

2.2.3區域環境分析

紅光鎮由于臨近高新西區，在政府大力發展高新西區的同時紅光鎮也由原來的沒有特色，發展落后的農村小鎮變為現在適宜人們居住的現代化城市[2]。項目所在地位于紅光鎮廣場路，周邊教育資源豐富，包括：西華大學幼兒園、金橄欖幼兒園、金蘋果幼兒園、紅光三觀小學、西華附屬實驗學校、思源學校、成都市技師學院、銀杏學院、西華大學和西南交通大學；該地區作為未來紅光鎮的新城區，交通資源也很成熟，333路，326路、715路、323路、707路等多路公交車均可到達項目所在地。規劃的地鐵六號線也會經過此處且項目地距離犀浦高鐵站、地鐵站僅僅只有十多分鐘的車程。

便捷的軌道交通使該房地產項目的價值得到提升[3]。現在的購房者在選擇居住地時，交通問題成為了她們首先考慮的方面。無論是自住還是投資，交通方便的黃金地段都是很好的選擇。并且真正優秀的樓盤不僅僅是單一的交通便捷，還應當在周圍有優秀的配套設施。而丹芬·挪瑞房地產項目優秀的區域環境就將成為很好的關注點。

3.丹芬·挪瑞房地產項目概況及定位

本工程為14棟6+1層商品住宅樓和3棟12層商品住宅樓，臨街為兩層商業門市。占地117.75畝，規劃建筑面積94200m2，綠地率為38%，容積率1.2。建筑結構形式為框架結構，抗震設防烈度為7度，耐火等級為二級。不設地面停車場，地下停車場位于負一樓。車位配比1∶1.2。

丹芬·挪瑞這個項目名是由全世界最幸福的國家名字組合而成，這個名字契合了我們對項目定位的理念，為我們的業主打造一個幸福的家。該項目設計之初定位為高端住宅，雖然現在的房地產已經呈現一種供過于求的狀態，但是房子也并非就賣不出去。在整個規劃中，房屋設計外觀采用了與周圍住宅外形區別較大的歐式設計風格。小區中還配備了籃球場，網球球場（羽毛球場）等休閑設施，兒童游樂區，以及人工湖，商場等。希望為業主創造一個高品質的環境。12層小高層的每戶面積在118m2左右，其余6+1層的每戶面積分別有145m2、128m2、112m2 三種。

4.項目風險分析

房地產的開發經營風險整體上來講主要有四類，包括宏觀經濟和政策風險、市場風險和企業自身風險等。

4.1政策風險分析

政策風險是對整個項目影響最大的，政策一旦變動，將對整個項目產生最直接的影響。目前項目已獲得成都市人民政府、規劃局、建設局、房產局、計劃委員會等部門的批準，與項目各相關債權人商妥簽訂了有關協議，并按法規辦妥了相關手續，項目權屬清晰，項目建設“五證”仍在辦理當中。可以說，項目政策風險已經很小。但不排除在項目建設期間，國家對于房地產行業做結構性調整以及政策性調整。所以，及時掌握政策變動關注政策走向做好政府各方面協調，根據政策變化靈活調整建設進度，并爭取相應的政策支持與保護，是防范此項目風險的必要手段。

4.2市場風險分析

該項目的住宅小區定位為高檔，它所面對的目標消費群是中等偏高收入階層，這部分業主要求的住宅不僅要滿足最基本的居住要求，更多的是要改善居住環境以及生活品質。這就給項目公司帶來兩方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來的住宅能符合這些目標消費群的要求；另一方面，小區的物業也是現在購房選擇不可或缺的一個比較點，那么如何在廣大的市場與顧客面前展現出自身物業的人性化服務，體現小區物業的優勢是重要的一個環節。從定位方面考慮，與此同一檔次的物業在紅光鎮供應較多，競爭對手也就相對較多，這是對丹芬·挪瑞物業的一個考驗。另一方面，從紅光鎮及周邊住房消費意向看，有相當大的潛在居民，因此對本項目同一檔次物業的需求量還是較大。這時密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，做出應變就顯得尤為重要。

4.3項目的資本風險分析

項目的收入計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入和商鋪出租來實現，即上期銷售收入部分用于下期項目投資，如果上期的收入計劃不能實現，整個項目資金周轉將比較困難；反之，如果能夠超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。

鑒于以上幾點原因，首期的建設項目中，整個小區的配套設施必須同整個工程建設同步進行，這樣才能使首期的購房者對自己所購買的房產價值有信心。同時，在首期的預售中，可適當加大營銷費用的比重，加強宣傳力度，以發動銷售宣傳的強大攻勢。

4.4企業風險分析

企業風險和企業自身的經營管理有很大的關系，經營不善會直接導致經營收入下降；銷售不利和管理水平低下也會影響銷售額和銷售利潤。因此，對本項目的目標市場選擇以及產品的定位、資金籌措的方式、開發方式的選擇等方面的決策能否有足夠的理解并提前做好各種風險問題的預判和處理方法，在具體實施的各個環節中能否準確到位就顯得十分重要。

5.推廣策劃

一個項目的成功，不僅在于其定位的精準，成功的推廣策略也是項目成敗的關鍵。為此，結合目標消費群制定相應的推廣策略，也是保障項目順利實施的重要一環。

5.1網絡平臺推廣

隨著微博用戶的增多，微博的互動性強以及能獲得用戶反饋等特點。微博成為了一個近距離的宣傳平臺。多在微博上發布優惠便民信息、發紅包等，定期做活動可避免粉絲感到疲倦。相對于其他推廣策略微博推廣成本比博客營銷、論壇營銷的成本低的多。如果想要達到更好的宣傳效果那么微博大號推廣是一個不錯的方法。

針對于微信推廣，可以在微信上發起活動，例如集贊送禮活動。為了讓更多層面的人參與，在“禮”方面不僅僅是要做與購房優惠相關的活動還要巧妙地將其他大眾活動與項目推廣相結合。比如到售樓中心了解樓盤信息就送電影票等。憑借集贊到售樓中心領取自助餐劵等。還可以不定期從參與活動的人當中抽取一部分送景區門票或者溫泉體驗卷等等。這樣既保證了推廣的持久度也保證了參與人員的積極性。

5.2線下推廣

（1）電影院片前廣告

隨著中國電影市場的大爆發，電影已經成為當下人們休閑娛樂的主流方式，因此選擇在電影院進行推廣能夠讓更多的人知道這個項目，其中最能讓人們了解我們項目的就莫過于影片開始的廣告。

（2）地鐵廣告

如今，地鐵已成為人們出門首選的交通工具。伴隨城市各線客流穩步攀升，每天將有數以萬計人的目光聚焦于此。他貫穿中心城區和商業區可見頻次高、價格優惠成為我們不可錯過的宣傳點，并且地鐵隧道內還可做流動性廣告此刻對乘客來說視覺沖擊強便更會吸引人們有意無意的關注廣告內容。

（3）公交車站臺廣告

公交車站臺覆蓋面積比地鐵廣，其繁華地區都有公交線路，在公交站臺打廣告曝光率高。并且能夠最高限度的保障廣告信息的閱讀率再加上其傳播時間長，價格低廉，受眾人員廣，因此是不錯的推廣方式。

（4）電梯廣告

寫字樓內的電梯也是宣傳的好地方，在寫字樓內上班的大部分都是文化層次較高、收入較高、消費能力較強的群體。通過調查發現大部分人員每天上下班乘坐電梯的時候都會無聊的看電梯內的廣告，而這里面就可能存在我們的潛在消費群。此刻為了吸引他們的注意，要定期更換廣告，以免視覺疲勞。

6.結論

本文將可行性研究理論與實際項目相結合，對丹芬·挪瑞房地產開發項目的可行性做出研究得到以下結論：

（1）該項目符合國家產業政策和成都市發展規劃，項目選址可行，地塊區位優勢明顯、土地手續齊備，周邊公共條件配套較好，且位于紅光鎮新城區，是未來發展的重點區域。

（2）工程規劃符合城市居住區規劃設計規范，建筑以及戶型設計方案優秀，建筑風格突出。

（3）各項費用取費全面、合理，符合當地工程造價一般水平，銷售價格與相同高端定位的商品住宅相比價格合理，且還具有業主的特有優惠與優質的服務水平。項目建成后，除滿足和改善了購房者的需求外，還對加快推進城市化進程起到積極的作用。

故結論為該項目切實可行。

參考文獻：

[1]李凱. 成都HH房地產公司AAA項目可行性研究[D].西南交通大學，2012.

[2]本報記者.趙一.郫縣城市綜合體發力.催化宜居宜業新城[N].成都日報，2012-03-12003.

[3]陳紅. 成都軌道交通建設與經濟帶發展互動研究[D].西華大學，2014.