房地產行業資本運作優化研究

摘要：隨著我國市場經濟的迅猛發展，在這個大背景下，中國房地產業也獲得了巨大的發展空間。目前，我國的房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，然而，與房地產業發展速度極不相稱的是，國內房地產行業普遍存在著自有資本投資能力不足的問題，而且在資本運作方面也存在諸多問題，例如：缺乏有效的合作機制、資本結構不合理以及融資格局過于單一等等。本文主要針對房地產行業資本運作方面所存在的問題，提出一系列解決問題的相關措施。

關鍵詞：房地產；資本運作；房地產信托

房地產業是國民經濟的支柱產業，房地產商品具有價值量大、所需投資金額大、生產周期長等特征，所以房地產業是一個高收益、高風險的行業，因此，進行合理的、恰當的資本運作成為房地產行業發展的關鍵。房地產行業需要利用加強資本運營來打破現在的局面，以求跨過這次危機，取得更長遠的發展。

一、房地產行業資本運作理論概述

房地產行業資本運作，顧名思義，是指房地產行業根據該行業的經營特點結合市場環境及國家政策通過各種資本運作途徑，以獲得最大化的資本增值為首要目的將內部擁有的各種資本以及可以從其他地方取得的外部資本全部納入價值資本，通過并購、重組、產權轉讓等各種方式，更好地進行融資，實現投資收益最大化及資本結構最優化，將潛在的資本轉化為活化資本，并進行優化配置的經營活動，房地產行業的資本運營包括了三個過程：融資過程、投資過程以及資本結構的優化過程。

二、房地產行業資本運作存在的問題分析

在關注房地產行業蓬勃發展的表象時，更應該關注其資本運作背后蘊藏的隱患，只有及時消除其資本運作過程中出現的危機，才能使房地產行業持續健康的發展。

（一）缺乏有效的合作機制

從我國房地產行業資本運作的實踐來看，運作活動大多在同一區域內。這是因為考慮到區域范疇問題，在同一區域內進行資本重組對協調當地政府及當地房地產行業和當地各個企業之間的關系具有方便快捷、成本低、效率高的優勢。相比于同一區域內的資本運作，跨地區的資本運作可以吸收更多的資本資源，使得資本的配置及流動范圍更加廣泛。對于我國房地產行業來說，實現跨國并購可以使我國房地產行業更好地融入跨國公司的全球分工體系之中，但是我國房地產行業的跨國并購非常缺乏，不能通過跨國并購吸收外國企業的資產，難以獲得跨國公司先進的技術、管理經驗，對企業能力的改善和提升不利。

（二）資本結構不合理

我國2013年、2014年和2015年連續3年，房地產行業內上市公司的資產負債率均值分別為72.1%、74.3%和75.4%。眾所周知，資產負債率越高越不利于企業的資金周轉，對于整個房地產行業來說，一旦資產負債率達到較高的水平那么極其容易造成整個行業出現資金癱瘓，資不抵債等現象，在我國，由于房地產行業作為支撐著國民經濟發展不可或缺的一部分，一旦該行業資金鏈條出現瀕臨癱瘓的危機那么可想而知我國經濟必將受到不可小覷的影響。

（三）融資格局單一

受到國家宏觀政策的限制，使得我國房地產行業上市門檻頗高，截止到2015年全國注冊房地產企業有8萬多家，然而上市的房地產企業卻不足兩百家，這就造成了我國房地產行業解決融資需求的主要途徑是銀行信貸。然而隨著房地產行業的不斷發展，銀行信貸漸漸不能滿足越來越大的融資需求，加之大部分房地產企業又不能通過發行債券來籌集資金，這就導致了房地產行業的金融風險比較大，一旦房地產商品出現滯銷或者其他問題，就會導致資金周轉速度慢，很容易就會出現資金不抵債和銀行債務難追償等情況。

三、解決房地產行業資本運作存在問題的相關措施

對于房地產行業來說，資本運作尤為重要，資本運作對其發展和壯大具有深遠影響。因此，本文在分析我國房地產行業現有資本運作方式的成功和不足之處的基礎上，提出了相應的建議。

（一）構建有效的合作機制

房地產市場競爭越來越激烈，土地價格一直在上漲，融資渠道又受限，對于資金較為緊張的房地產行業來說，合作開發是個不錯的選擇。房地產行業內各個企業可以根據項目情況，靈活的采用分工協作、聯合營銷等不同的合作模式。

分工協作，是指房地產開發企業在房地產開發的過程中，專注于自己擅長的方面，例如：拿地、報批、開發等環節，然后可以將上游的設計以及下游的策劃，樓盤包裝、市場調研等，外包給專業的合作伙伴，在整個的供應鏈中，每個企業都專注于做自己擅長的方面，各取所長，達到雙贏的效果。

聯合營銷，主要是指房地產企業之間的聯合營銷，也可以是房地產企業與其他企業之間的聯合營銷。房地產企業之間的聯合營銷，一般是指在共同的市場板塊內形成聯合，共同宣傳、規劃、資源共享、優勢互補，而且還能降低相關成本，通過整體宣傳，提升項目營銷效果。

聯合營銷這種模式，可以與其他房地產企業資源共享，優勢互補，能夠有效地避免與其他房地產企業或者類似項目之間的競爭，減少各自為政的弊端。房地產企業與其他企業之間必定存在著共同的目標客戶，這樣就可以進行戰略聯盟，推行交叉營銷。例如：房地產企業與家居裝修企業存在較大的潛在客戶群的交叉現象，如果兩個行業能夠做到較好的資源共享那么就可以達到聯合營銷的目的。

（二）優化資本結構

隨著我國房地產行業的不斷發展，許多房地產企業取得政府專項貸款后，并沒有將貸款用于工程的建設，而是將貸款用于土地的購置，與此同時將所購買的土地用于抵押來進一步取得貸款，如此就會造成資金鏈增長，而且債務會累計加重。在這個過程中，如果個別環節出現問題，那么整個資金鏈將會受到重創。從財務管理的角度來講，如果房地產企業能夠及時調整合理的資本結構使其達到最優狀態，那么，隨著時間的推移及外部宏觀環境的不斷改變，優化的資本結構對于房地產上市公司的穩健發展非常有利。

在具體運作過程中應該注意以下幾個方面：第一，努力拓寬融資渠道，利用互聯網金融平臺積極募集社會閑散資金，并將資金做到有效歸集投在房地產行業之中，這樣的話即能合理規避銀行信貸風險又能積極推動市場經濟的穩健發展。第二，盡可能防止房地產行業的過度擴張問題，各個企業應該做好應急資金的準備工作，以增強應對資金鏈斷裂的能力。第三，注重戰略規劃布局的調整，合理的戰略規劃布局有助于全面優化資本結構，由于我國的房地產行業屬于高風險與高回報的行業，財務杠桿效應較高，所以房地產行業應該與低風險的相關行業做到有效聯合，這種高風險和低風險的有效結合，可以大大降低房地產行業的財務風險從而促進該行業的穩健發展 。

（三）拓展多元化融資渠道

對于房地產行業而言，房地產信托投資可以算作是一種比較便捷的融資方式，在國家相關政策的支持下，更多的資金通過房地產信托流入房地產行業，通過這種方式可以使資金的短期投機變成長期投資，可以有效地降低投資中的交易成本，對于資金的安全和房地產行業的穩定具有深遠的影響。在信托對房地產投資的同時，一些違法違規的行為會暴露出來。

房地產信托的形式多種多樣，通常有股權類、抵押類、證券化和混合型，而且信托融資的平臺比較廣泛，同時具有很高的靈活性。在籌資方面，一方面信托公司具有專業的融資渠道，這個渠道可以融合資本、產業、貨幣三大市場的優勢，實現對于項目的融資。另一方面，信托機構一般與銀行可以進行融資方面的互補，銀行的資金優勢與信托的管理優勢相互結合，更好地為房地產行業的發展保駕護航。因此，在客觀條件適當的情況下，發展房地產信托勢在必行。

結語

資本運作對于每一個行業的發展都具有重要的作用，同時它又是一個復雜的、長期的工程，就目前我國房地產行業的發展狀況來看，資金運作已經成為房地產行業發展的核心競爭要素。

這些具體而且細致的資本運作給房地產行業帶來的益處是全方位的，對房地產行業發展的推動作用是全過程的。在世界經濟不斷發展變化的今天，衡量效益高低的指標已經悄悄發生了變化，隨著國際市場經濟的發展，市場競爭面臨的問題與環境也會越來越復雜，越來越激烈，而利用資本運作盤活企資產，從而實現資產的保值增值，這將是各個行業共同追求的目標。

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作者簡介：

何玉（1991- ），女，漢族，西安財經學院碩士研究生，研究方向：財務管理。