房地產項目收購與轉讓中的法律風險與防范

摘要：房地產行業自從出現以來便得到快速發展，不但對人們生活造成很大影響，同時也對社會經濟發展起到很大促進作用。在房地產發展過程中，項目收購及轉讓是經常涉及到的一個問題，而在房地產項目收購與轉讓中可能會有一定法律風險存在，對房地產項目收購與轉讓十分不利，因此應當對其中存在的法律風險進行分析，并且提出有效防范措施，從而使房地產項目收購與轉讓能夠較好進行。

關鍵詞：房地產項目；收購；轉讓；法律風險；防范

中圖分類號： D922.181文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2016）23-0179-02

作者簡介：陳琳（1972-），漢族，福建人，本科，高級經濟師，中交海西投資有限公司法務部，經理，研究方向：基礎設施和房地產投資風險控制與管理。

隨著當前房地產市場快速發展，房地產行業間市場競爭也越來越激烈，因此房地產發生過程中涉及的房地產項目收購與轉讓問題也越來越多，為能夠使房地產項目收購與轉讓有效性及安全性增強，相關工作人員應當在分析法律風險基礎的上，提出有效措施加強防范，從而使風險降低及消除。

一、房地產項目收購過程中法律風險及防范措施

（一）房地產項目直接收購方式

1.房地產項目直接收購方式中存在的風險

第一，項目的現狀風險。比如項目的地理位置以及交通條件等，另外還包括拆遷狀況不明確，這些因素的存在均會導致風險產生。

第二，項目與法定條件不符而產生風險。相關法律法規規定，對于收購項目而言應當與以下法定條件相符合：其一，依據出讓合同約定所有土地使用權出讓金支付，并且得到土地使用權證書；其二，依據出讓合同約定實施投資開發，對于房屋建設工程而言，應當將投資總額25%以上完成，對于成片開發土地而言，應當使工業用地或其它建設用地條件得以形成，在房地產轉讓時已建成房屋，并且應持所有權證書；其三，對于通過劃撥方式得到土地使用權者，在房地產轉讓時，應當依據國務院規定，向具有批準權的人民政府上報進行審批，并且應當保證審批通過。

2.房地產項目直接收購方式風險防范措施

首先，對房地產項目合法性進行審查。在房地產項目直接收購過程中，應當對房地產項目相關各種合同及審批文件進行審查，對于可能存在風險應當充分考慮。在收購過程中，應當對房地產項目資產權進行審查，注意是否清晰、明確，還應當考察土地使用合法性、獲取方式以及用途等相關方面，還應當審查是否依法辦好有關審批手續，還應當對其建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證以及施工許可證進行審查。

其次，確定是否與法定轉讓條件符合。在項目收購過程中，應當注意審查開發投資總額完成情況，是否達到25%以上，其中不包含已交納土地出讓金。

第三，對項目開發情況進行調查。對項目開發情況進行調查，注意是否有未完成拆遷且需受讓方對拆遷費用承擔風險存在；對項目規劃情況進行調查；對項目相鄰近關系進行調查。

（二）通過股權收購而對項目間接收購方式

1.股權收購方式風險分析

對于該收購方式而言，其存在風險主要及時標的公司對外擔保風險，或者負債風險。當前國家在《擔保法》基礎上實施《物權法》，依據實踐過程中所存在一些新問題及新情況，對國外先進經驗充分吸收，補充、修改并且完善擔保物權制度，使擔保財產范圍有所擴大，并且增加一些新規定。一方面而言，這些法律規定使企業融資渠道得到很大程度拓展，另一方面而言，在企業收購過程中在公司資產狀況判斷方面也增加一定難度。

2.股權收購方式風險防范對策

第一，對目標的公司基本資料進行考察。比如公司經營是否正常，公司股東主體是否適合，轉讓標適合與否，對外轉讓合法性。對于這類信息，可到公司所在地公司登記機關對工商登記詳細檔案進行查詢而得到，并且要到目標公司進行核實，注意是不是和工商登記相一致。

第二，考察目標的公司資質等級以及年檢情況。對于房地產開發企業而言，對其資產考察應當實施年檢制度，不同等級企業均在開展房地產開發業務過程中均應當保證處于規定業務范圍之內，在承擔業務方面不可越級進行。所以，房地產項目股權收購過程中，需要建設行政主管部門對目標公司資質等級以及年檢情況進行核實，同時要將其能夠承擔資質確定。

二、房地產項目轉讓過程中法律風險及防范措施

（一）直接轉讓項目方式

1.直接轉讓項目中法律風險分析在房地產項目轉讓過程中，由于其自身特點因素，要求轉讓方在轉讓項目時，必須已經將法定要求投資完成，否則將會被當作土地炒賣行為，不但會有轉讓合同無效風險存在，甚至還會有非法倒賣土地使用權罪等有關刑事風險存在，對房地產項目轉讓將會產生十分不利影響。

2.直接轉讓項目中法律風險防范措施

首先，應充分了解行政變更復雜性以及稅費負擔。對于直接轉讓項目方式而言，一方面是該方式手續比較復雜，影響立項開始，對房地產項目中相關環節逐一對相關變更手續進行辦理，其環節主要包括項目建設選址意見書、土地使用權證、用地規劃許可證以及建設工程規劃許可證與施工許可證等內容，甚至有些還可能存在用地面積、容積率以及土地用途等相關經濟技術指標被調整風險；另一方面為在轉讓過程中所需繳納過戶費用比較多，其所包括的主要有契稅、營業稅以及印花稅與地方教育附加稅等。

其次，在項目轉讓過程中應當注意將法定投資要求完成，從而保證能夠與轉讓條件相符合。否則，轉讓合同可能會由于違反法律中強制性規定而失去法律效力。

第三，防止刑事風險出現。刑事風險的發生對房地產項目轉讓將會產生非常嚴重影響，在房地產項目轉讓過程中應當對非法轉讓及倒賣土地使用權罪等方面加強注意，從而防止刑事風險產生。

（二）項目公司轉讓方式

1.項目公司轉讓方式中存在的風險分析

若項目本身與法定轉讓條件不符合，則項目公司轉讓可能有被認為“利用合法形式掩蓋非法目的”風險存在。在實踐過程中，有些地區土地管理部門聯合工商部門制定一些項目公司名單，而這些公司基本上都未將項目開發投資任務完成，在法律上對這些公司作出規定，不允許其轉讓股權。在筆者看來，這種做法缺乏法律依據，這主要是由于兩者之間存在不同法律關系，而在項目轉讓合同中的為項目或者土地使用權；股權轉讓合同標的為股權，其受相關部門法一定約束以及調整，若法律無明文規定則無法轉讓股權，在這種情況下不可將其作為項目轉讓。

2.項目公司轉讓方式中風險防范措施

首先，出于審慎考慮，對于純粹項目公司轉讓而言，其僅僅具備單一項目，特別是全部股權轉讓，仍然應當對項目法定轉讓條件有關限制加強注意。

其次，對于與法定條件不符合相關項目，應當以項目具體情況為依據，在當前法律框架之下，可選擇靈活務實方案進行變通：其一，可選擇增資擴股方式，其所指的就是利用增資擴股方式，在房地產項目開發過程中能夠為其所需資金提供更多融資，以便使房地產項目開發得到更多資金；其二，可實行商品房報銷方式，通過該方式的運用能夠使受讓方權利義務實現轉化，使其成為包銷合同中包銷方權益及義務，從而避免自身風險出現。

三、結語

在房地產項目收購與轉讓過程中，為能夠使相關工作得到較好開展，使收購及轉讓得以順利進行，相關工作人員必須要對實際工作中存在法律風險進行分析，并且通過有效對策進行防范。

[參考文獻]

[1]楊明.房地產項目收購與轉讓中的法律風險與防范[J].中國律師，2010（5）.

[2]童立.房地產項目公司股權轉讓的法律風險與防范[J].上海房地，2014（7）.