我國貨幣政策與房地產價格關系研究

【摘要】房地產市場一直是全社會關注的重點，房地產市場價格的持續快速上漲已經給國家經濟的發展和社會的穩定都帶來了很大的影響，而貨幣政策是國家對于房地產市場價格進行宏觀調控的主要手段，本文通過理論和實證兩方面對貨幣政策對房地產價格的影響進行分析，并試圖給出政策建議。

【關鍵詞】貨幣政策 房地產 價格

自從我國實行商品化住房改革以來，由于我國經濟的飛速發展，受居民對住房需求的上漲和擴大內需的政策影響，我國房地產市場的價格一直處在一個上升通道，尤其是2009年以來，在多種因素的影響下，房地產市場的價格漲幅更是驚人，引發了各界對于房地產市場是否存在泡沫的爭論。近幾年我國房地產市場的發展是不均衡的，一線城市的房價仍在飛速上漲，而對于三四線城市則出現了一定程度的庫存問題，為此，國家出臺了房地產市場去庫存的政策。房地產產業是國家經濟的支柱型產業，對于國家經濟的發展具有十分重要的作用，此外房地產市場價格也是民生關注的熱點話題，房地產市場的價格與居民的生活質量息息相關，因此房地產市場的發展與社會穩定也有十分重要的作用。我國對于房地產市場一直在采取宏觀調控措施，不管是從房地產供給還是從房地產需求兩方面，都采取系列針對性的措施，而對房地產市場上的資金流動性的調控一直是重中之重，我國對于房地產資金流動性的調控最重要的就是通過貨幣政策手段，因此研究貨幣政策與房地產價格關系很有必要。

一、貨幣政策于房地產價格關系的理論分析

根據貨幣政策傳導機制理論，貨幣政策通過利率渠道、信貸渠道和資產價格渠道都會對房地產價格產生影響，這里主要分析貨幣政策通過信貸渠道和資產價格渠道中的財富效應對房地產價格的影響。信貸渠道的傳導機理為中央銀行通過改變貨幣供應量，從而使得商業銀行的準備金和存款發生變化，進一步使得商業銀行的可貸資金發生變化，從而使得各行業的融資規模受到影響，這就對整個國家的物價和產出產生影響。對于房地產行業來講，中央銀行貨幣政策的變化，使得商業銀行的可貸資金發生變化，那么對房地產行業的融資會受到影響，進而影響到房地產市場的價格。財富效應的傳導機理為中央銀行通過改變貨幣供應量，使得利率和金融資產價格上升，進一步使得其金融財富和終生財富發生變化，進而對其消費需求發生變化，從而影響物價和產出。具體到房地產行業，貨幣供應量變化使得股票價格發生變化，那么居民的財富和終生財富發生變化，其對于房地產的消費需求也會發生變化，進而影響房地產市場的價格。

二、貨幣政策與房地產價格關系的實證分析

本文選取廣義貨幣供應量M2作為貨幣政策的代表變量，選取全國百城歷史樣本均價P作為房地產價格的代表變量，樣本期為2010年6月到2015年6月的月度數據，對各變量進行取對數處理分別記為LM2，LP，首先要對數據進行平穩性檢驗，其結果如下：

從表中可以看出兩個變量均不是平穩時間序列，而兩個變量的一階差分則是平穩的，因此可以做協整檢驗，以驗證是否存在協整關系，其Johansen協整檢驗的結果如下：

這說明LM2和LP至少存在一個協整關系，即貨幣供應量和百城房地產歷史樣本均價可能存在長期穩定的關系，接下來對兩變量進行格蘭杰因果關系檢驗，結果如下：

這說明在5%的顯著性水平下，LM2是LP的格蘭杰原因，回歸結果如下：

三、結論與建議

從回歸結果可以看出，LM2每發生一個單位的變動，將使得LP發生0.26個單位的變動，兩者存在著正向的變動關系，即貨幣供應量的變動的確對房地產市場的價格有影響。在從貨幣政策角度對房地產市場價格進行調控時，要注意從貨幣政策傳導的渠道入手，尤其是信貸渠道和資產價格渠道，我國對于房地產市場價格進行調整主要是通過信貸渠道進行調整，即通過貨幣供應量的控制，使得居民和房地產企業可以獲得的貸款額度發生變化，進而對房地產市場的價格產生影響，除此之外，國家在對房地產市場價格調整時，要注重貨幣政策資產價格渠道的作用，這就要求我國對于股票市場要進一步進行完善，充分發揮股票市場的資源配置功能，提高資源配置效率，使得資產價格的決定由市場來決定，完善監管制度，提高信息披露程度，嚴格落實各項制度，加重對違規行為的處罰力度，加強投資者教育，培育其風險意識，避免讓股票市場成為中小投資者的“賭場”，要讓股票市場真正從籌資功能向投資功能轉化。貨幣政策對股票市場的影響離不開市場化利率的作用，我國正在大力推進利率市場化進程，利率市場化的早日實現將有助于資產價格的確定和股票市場的發展，也使得財富效應更加凸顯，使得貨幣政策傳導更加順暢，從而對房地產市場價格的調控也更加有力度。總之，用貨幣供應量才進行房地產價格調控，要從傳導機制出發，除了最主要的信貸管理外，還要從資產價格渠道入手，尤其是股票市場的完善和建設，唯有如此，此會使得貨幣政策傳導效果加強，才能更好的對房地產市場價格進行調控。

參考文獻

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作者簡介：劉飛（1986-），男，山東淄博人，云南民族大學研究生，研究方向：貨幣政策區域效應。