深圳樓市：“脫韁”？

2015年是深圳樓市有史以來最瘋狂的一年，房價上漲的速度和成交量均大幅增長。這種一枝獨秀的現象在業內人士看來原因頗為復雜，既有國家房地產調控政策的變向，另外還有深圳從2014年后的需求釋放，以及最近兩三年經濟轉型帶來的紅利。

王容看著手里的房價單，哭笑不得，就一個春節而已，本來2萬元一平方米的房子如今竟然已經站到了4萬元的高位，100平方米，一個春節，就漲了200萬。“我買不起了。”婚期將近的王容苦笑了一下，拿過房東的雙倍違約金，退出了購房大潮。

王容不是深圳的個案，如今，像王容一樣的購房者，在這短短的幾個月里，都有差不多相同的經歷，房東寧可出雙倍的違約金，也不愿意賣房，為什么？因為房子漲價的金額能獲得的收益，和違約金比起來，違約金真的不值一提。

數據顯示，自2014年“930政策”至今，深圳房價的上漲行情已經持續了16個月。深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示，2015年全年深圳新建商品住宅成交均價33426元/平方米，單年漲幅為39.43%。

進入2016年，深圳的瘋狂并沒有停下，深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示，2月深圳一手住宅成交均價為48095元/平方米，環比上漲3.4%，同比漲72.1%。在二手房方面，根據深圳中原研究中心監測，2月深圳的二手住宅成交均價高達5.26萬元/平方米，環比上漲2.2%，繼續刷新歷史紀錄。受春節因素影響，二手住宅成交8496套，環比大降44%，但同比大漲66%，創下了歷年同期2月的成交量新高。

深圳房價究竟怎么了？在調控政策下，為什么它就越調控越高呢？

改革先地的高房價“基因”

深圳是一個很有特點的城市，經濟發達，是中國最早一批特區，但是，因為靠海，所以土地面積有限，近幾年土地供應更是持續縮減。據官方數據顯示，深圳到2020年的建設用地上限是976平方公里，但現在已使用940平方公里。

這意味著，未來5年，深圳只有36平方公里的新增建設用地，每年僅7平方公里。因為新增土地少，因此深圳這座中國最年輕的城市早早就走上了城市更新的道路。

在今年深圳可供銷售的102個新樓盤中，有55個為城市更新項目，占比高達58%。但由于城市更新項目在房價看漲的趨勢下難度也越來越大，因拆遷矛盾加劇導致周期長、成本高，不確定性也急劇上升。再加上在2014年經歷佳兆業事件后，深圳眾多城市更新項目的推進必然會受阻，周期也將更長，這也會導致深圳加快新房供應方式的改變，短期內新房將更加供不應求。

另外，有專家指出，近期深圳二手房價格出現大幅上漲，不論環比還是同比，深圳2016年的價格漲幅均為國內所有城市之冠。相對北京、上海等一線城市動輒七八萬一平方米的單價，深圳的房價并不高，現在漲幅明顯是因為要補漲。

補漲的因素有很多，深圳城市環境好，無論是空氣質量、綠化環境還是生活配套，并不亞于北京、上海，甚至更適宜居住；深圳經濟動力強勁，城市排名早已提前，甚至超過了上海、廣州；深圳的金融步伐快，相對其他幾個城市，深圳的金融前景步伐更快，有新金融就有新未來；深圳的人口結構，本土人不多，多為外來，而且他們有強烈的歸宿感，要在這個城市立足，大多是年輕人，年富力強，正在上升期；深圳的房屋持有量本身就低，其他一線城市原居民大多都有房，而深圳基本上都是剛需和改善，房屋需求旺盛。

“深圳房價持續上漲，內部動力來自于深圳戰略型新興產業的布局，高等教育、軌道交通、高鐵等城市短板的迅速升級，龐大的高凈值人群，市民相對成熟的理財觀念，年輕化的人口結構等；外部動力來自于當前國內外宏觀經濟形勢和政策。” 深圳市規土委副主任喬恒利表示。

甚至有人提出，“香港因素”是深圳房價為何上漲最常見的一種解釋。被鼓吹已久的“深港一體化”繪就了未來深圳城市地位進一步提升的美好圖景，似乎深圳房價早晚要追上香港，而另一方面，來自香港的購買力也被指責為與內地人爭利、樓市暴漲的主因。

隨著深港一體化，西部通道的開通，深圳南山房價一路飆升，直接蓋過福田，成為深圳區域房價最高板塊。深圳、香港的合作加強，對于深圳房價的影響不可小覷。

但是，記者在走訪中卻發現，此番推動房價上漲除了以上原因之外，還有一個重要的原因，就是眾籌購房。

眾籌下的買房“眾愁”

當眾籌衍生到經濟生活的方方面面時，買房也能隨手拈來。

越來越多的深圳人加入到眾籌買房、聯合炒房的隊伍。在深圳已經有一套房的彭女士，近期也與幾位朋友眾籌買了一套房。

在她看來，眾籌買房與其它眾籌項目并無本質區別。彭女士邀請了幾個朋友一起湊齊了房子的首付，大家簽訂一個合約，以其中某一位的名義買房，約定房價上漲到某個點時拋出，獲利按出資比例分成。

“合同中還要考慮房價滯漲的因素，若到某個時間點，房價漲幅依然不高，也必須拋出。”彭女士表示，眾籌買房也要有嚴格的風險控制，眾籌人之間也一定要講究合同里的“規矩”，這才能各取所需、分的利益。

而在坊間，最被人們認為是眾籌買房的先得利益者莫屬房地產中介，或許有靜水樓臺先得月的“嫌疑”，房地產中介被輿論制造成眾籌買房、哄抬房價的“罪魁禍首”。

深圳房地產研究人士李宇嘉曾表示，中介人員炒房在深圳早已是公開的秘密。掌握樓市最有價值信息的，是天天與買房者、賣房者打交道，天天看房的房產中介們。哪些房子被低估了、哪些房子有升值潛力，房產中介們的信息優勢無人能敵，他們炒房也具有天然優勢。

深圳某中介工作人員單小紅（化名）對記者坦言，他也參與了眾籌買房，“其實我們的途徑和眾多投資客一樣，就是看好樓盤，低價購入，高價賣出。不同的是，畢竟我們的收入低，就邀了幾位‘鐵桿’一起眾籌，能夠‘單兵作戰’的是鳳毛麟角。”

單小紅和另外4名同行入手的是一個面積為46平方米的戶型，去年年初170萬購入，四個月后以最終223萬的價格出售。三成首付款51萬，是他們眾籌得來的啟動資金；期間的交易費用、“房票費用”約9萬，凈增值收益43.6萬，收益率達到86%。

但業內人士多認為，雖然中介在眾籌買房中有著諸多一手信息及便利條件，但絕非是炒房團的“主力”。“深圳大概有4萬名房地產中介從業人員，90%以上的中介是沒有能力炒房的，他們并不是深圳購房的主流人群。根據估算，買房的地產中介僅約5%。”

房地產眾籌發端于美國，中國的房地產眾籌平臺在2014年開始出現。據不完全統計，截至2015年，國內房產眾籌互聯網平臺數量約在15家左右，其中較為知名的有主打“社交房產眾籌”的房寶寶以及平安好房網的“好房眾籌”等。

北京市盈科律師事務所合伙人鄔錦梅表示，眾籌買房雖然看上去很“美好”，但其暗藏的風險也不容忽視，由于缺乏監管，眾籌買房項目的成敗幾乎取決于發起人的信用和道德，一旦發起人出現問題，就可能出現風險。

“若眾籌購買的房屋無法按時完工，或者出現爛尾樓，會導致所有出資人的產權不能獲得保障。如果產權登記人未經其他出資人同意自行將所購房屋出賣并完成了過戶登記，在購買人符合善意第三人的情況下，其他出資人的權利很難得以保障。” 鄔錦梅說。

誰來遏制“脫韁”的房價？

一路飛奔的深圳房價，已讓政府層面頗有“脫韁”之憂，廣東省委副書記、深圳市委書記馬興瑞表示，高房價是深圳當前難解決的大問題，但政府不可能袖手旁觀。未來，深圳將大量供應原特區外土地，并出臺一些政策規定不允許炒房。

“如果房價過高、上漲過快，不僅人才在內的居民難以安居，而且影響到了整個深圳創新創業的氛圍，我們也會根據因城施策的原則，果斷采取措施。” 深圳市規土委副主任喬恒利說。

這些政策已經有了“苗頭”——2016年3月1日，深圳市房地產評估發展中心網站發布提示稱，根據房地產市場變化情況，深圳將于4月1日起對房產評估價格進行例行更新。多位業內人士指出，這次例行更新很大概率是上調評估價，這意味著各種稅費成本都將增加，客觀上將起到平抑房價的效果。

深圳業內人士介紹，房產評估價是國家征稅的依據。如果上調則是變相加稅，將增加購房成本。具體幅度，要等4月1日系統上線后才能知道。但從慣例看，契稅、營業稅、個稅，都將出現一定幅度的上漲。

但是在更多的業內人士看來，上調房地產評估價格并非打壓房價的利器，“深圳人對稅費的敏感性不是特別高，如果大家預計房價還會漲，不會那么容易打下來。因為決定大家買不買房最重要的是對房價的預期。這樣的政策可能不足以打亂大家的預期。所以2016年深圳房價將會是穩中有漲，但大漲的可能性不是很大。” 深圳鏈家二手房研究院總經理肖小平表示。

在限購調控層面，深圳也在研究制定新的購房政策。一份深圳春節后正在研究的政策清單正在業內引起討論，所涉及的調控措施包括：

一、購房者的社保要求，由連續一年繳納改為連續三年繳納；二、個人普通住房對外銷售所需繳納的營業稅免征期由兩年改為五年；三、首套房按揭貸款的要求提高，即使已結清前套房產貸款的購房者，不能再獲首套房按揭貸款；四、首套房首付比例從25%提高到30%。

幾項措施中，社保繳納由一年改為三年被認為具備較大可行性。原因是在北上廣深四個一線城市中，唯有深圳對非深戶籍的購房限制最為寬松：購房人只需提供一年以上的納稅證明和一年以上的社保證明即可。同等條件下，北京和上海對非本地戶籍購房的社保繳納要求分別是五年和兩年。

不少資深中介人士表示，以上措施不會同時出臺，但鑒于深圳現在的高房價走勢與政府近期的發聲，其中的一兩條落地并非沒有可能。深圳政府一貫是小道消息試探民意，然后順勢推出。

在一雙“無形的手”調控房價之時，政府層面也在用“有形的手”——增加供應、加大保障來應對房價之困。

“我們今年開始要向原特區外地區大量地供給土地，同時把醫院、教育等配套設施搞好，今年計劃開工建設6萬多套保障性住房，‘十三五’期間計劃籌建40萬套，最近已經研究出方案，要把人流、物流、資金流向原關外地區引導。” 深圳市委書記馬興瑞表示。

填海造房 另類繁榮能否持續？

據深圳中原地產研究中心監測，深圳歷年新增土地供應較少，約為北京、上海的五分之一，未開發土地也少。新房供應方面，2008年～2015年，當地新房及二手房年均成交量將近1200萬平方米，但其中新房年均成交量440平方米，僅占36.7%，相形之下，深圳擁有住房的常住人口占比不到四成，供不應求極其明顯。另外，自2013年以來，舊改占全市新增土地面積一半以上，耗時長、成本高、風險大等因素都在助推房價上漲。

馬興瑞表示，深圳空間非常小，沒有土地之后，就提出陸、海要用好，中央和省里非常贊同深圳拓展發展空間，包括填海55平方公里（5500萬平方米），陸地整備50平方公里左右，“深圳還有100多平方公里，大家可以想象未來還有發展空間”。

作為一個人口眾多的海濱城市，事實上，過去多年深圳一直在填海。蛇口大道，深圳灣包括濱海大道、珠江口的大鏟灣以及鹽田港口的突堤等許多地方都是填海填出來的，填海不僅擴展城市空間，也與房地產發展息息相關。

市場中介人士多認為，這次填海有可能選在深圳西部、珠江口東岸的寶安區與南山區，前者建有寶安國際機場，后者設有前海蛇口自貿片區。

數據顯示，深圳福田區總面積78.04平方公里，55平方公里相當于福田區的70.5%。深圳業內人士認為，填海造房對深圳過熱的樓市短期內并無抑制作用。但從長遠考慮，對填海區之外深圳其他地方的房價有一定的遏制作用。

2015年是深圳樓市有史以來最瘋狂的一年，房價上漲的速度和成交量均大幅增長。這種一枝獨秀的現象在業內人士看來原因頗為復雜，既有國家房地產調控政策的變向，另外還有深圳從2014年后的需求釋放，以及最近兩三年經濟轉型帶來的紅利。當然也包括市場對未來深圳經濟的信心。這些都導致2015年深圳房地產的一個飛躍。

2016深圳樓市還會持續這樣的繁榮嗎？

深圳鏈家市場研究中心總監肖小平表示，2015年是深圳樓市瘋狂的一年，量價齊升，置業者集中入市，不少置業需求提前釋放。若2016年沒有重大的政策利好出臺與推動，預計會高位回落至年成交8萬～9萬套的正常水平。而鑒于深圳供需矛盾的天然失衡且買賣雙方大部分看漲房價，預計價格會保持15%左右的穩步上漲。

在深圳中原董事總經理鄭叔倫看來，深圳人口增速穩定，有效需求強勁，同時土地供應有限，供不應求局面將依然難解。這些因素都決定深圳樓市將會在2016年繼續慣性沖高。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉亦表示。由于貨幣政策寬松不變，資產配置荒依舊，房貸利率降至歷史最低，可謂配置房產的好時機。深圳這樣人口和產業集聚能力繼續提升的特大城市，剛需和投資需求等購買力后勁很足，房價自也難以顯著下調。