淺論商品房預售法律制度的完善

【摘要】：商品房預售制度在我國已經實行了十幾年，其對我國房地產市場的發展和繁榮起到了積極的作用，但是其也產生了很多問題。實踐中，對該制度的存廢爭論甚為激烈。本文立足于保留該制度的立場對商品房預售制度進行分析，通過法律規制對商品房預售制度加以完善。

【關鍵詞】：商品房預售;法律規制;消費者權益;預告登記

一、商品房預售制度概述

（一）商品房預售制度發展

商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。我國的商品房預售制度是從上個世紀90年代初逐步建立的。①十幾年的發展表明，這項制度對培育我國房地產市場，推動房地產企業的發展起到了重要的歷史性作用。近年來， 我國房地產開發建設迅猛發展， 為房地產開發商所廣泛應用。然而，商品房預售制度在實施過程中，產生了大量的問題。商品房預售作為一種期權交易模式， 合同簽訂后的眾多不可知因素給合同履行帶來了很大的不確定性， 很容易侵害買房消費者的合法權益。我國目前對應的法制建設還相對薄弱， 使得一些不良經營者可以有空可鉆。

（二）商品房預售制度特點

1.商品房預售具有較強的國家干預性

在期房交易中， 預購方取得的畢竟僅是一份與開發商形成的一紙憑證， 真正的交易標底—房屋尚在建設當中， 因此， 預購方將面臨房屋能否按期、按質量交工的風險。所以， 我國政府對期房交易市場一直持謹慎的態度， 有關調控期房交易的法律都對其進行了必要的法律規制，體現了較強的國家干預性。

2.商品房預售是履行周期長、市場風險大的一種交易行為

預售方為了融通開發建設資金， 在符合《城市房地產管理法》的條件下， 即可依法進行預售。從近幾年的實踐來看， 大多數期房買賣的履行期多在一兩年之間， 有的甚至還要長。這樣長的履行期遠遠超過了一般買賣合同的履行期。也正因為如此， 在履行期間， 期房交易行為要受各個時期經濟宏觀政策調控的影響和土地、建筑材料市場價格變動的影響， 因而交易當事人都要承擔較大的市場風險。此外還要承擔資金匱乏及不可抗力的風險。②

二、商品房預售制度現存問題

（一）房地產市場準入和退出的法律機制未隨市場的發展作相應的調整，對不合格開發商的標準缺乏階段性調整

有的學者認為，目前房地產預售出現眾多問題的重要原因之一在于缺乏嚴格的市場準入和退出機制。③而筆者認為，原因在于沒有對房地產市場準入和退出法律機制作階段性的調整，嚴格的準入和退出是必須的，但是應當在不同的階段實行不同的標準。我國引入商品房預售制度時，市場準入和退出機制是寬松的，鼓勵房地產市場的發展，隨著市場的發展，準入和退出監管應當加強，我國卻沒有對這些機制進行階段性調整，使一些不具備當前市場資格的房地產商仍可以進入，市場上不合格的開發商仍然存續。這必然使得一小部分不法開發商的行為引發整個房地產市場的混亂。

（二）對預售方信息披露制度監管機制不健全，導致風險過多轉移給銀行和購房者

商品房預售制度本身具有風險性，其運行需要信息的充分披露，以降低預售的風險。實踐中商品房預售制度雖然給房地產開發商帶來了便利，提高了資金運用效率，卻將風險轉移給了銀行和購買者。如果房價調整或處于下降周期，期房變現房時就會因房價下跌而增加銀行壞賬的風險，購房者在購買預售商品房時也同樣承擔了房價波動的風險。④同時，又有一些不講誠信的企業利用預售制度中的缺陷，人為操控期房的供求關系，預售中以廣告和宣傳資料欺騙消費者，所建項目延期，一房多賣等，使糾紛不斷增加。

三、商品房預售制度完善

（一）對商品房預售認購書的進一步規制

司法解釋應進一步規定， 預售商品房認購書成為預約， 取得合同拘束力， 應當至少含有下列條款： 預售商品房的位置、樓層、總面積， 單價、總價， 簽訂正式合同的時間， 定金條款。基于預售認購書， 當事人受保護的僅為信賴利益損失， 該司法解釋雖規定對違約方 （ 不履行義務方） 應適用定金罰則， 但對于當前實際生活中眾多開發商不符合相關法律規章貿然售樓行為或因追捉高額房價惡意違約行為起不到很好的遏制作用， 建議司法解釋進一步規定違反認購書的損害賠償責任，規定定金責任和損害賠償責任可同時使用， 以期有效的規范預售商品房的交易市場。

（二）加強預售資金管理， 做到專款專用

我國 1995 年實行的《城市房地產管理法》第 44 條第3 款規定： “商品房預售所得款項， 必須用于有關的工程建設。”但是， 這一條款具體可操作性并不強， 對于如何保證監督商品房預售款項專款專用的問題，由于目前尚無明確法律規定， 導致商品房預售款項的使用處于混亂無序且無人監管的狀態。商品房預售款項管理的空白， 使得我國相關法律法規對房地產開發企業預售商品房的多重限制和約束只剩下市場準入， 而一切事后調整的規定在喪失對預售款項的有效監管下， 顯然難以奏效。在公司股票、債券的發行中， 我國相關法律規定籌集資金不按規定用途使用的， 要承擔相應的法律責任， 并由中國證監會監督管理和會計師事務所審計。基于此， 在商品房預售中， 也應借鑒此種做法， 可以考慮由銀行或者信托機構負責對預售款項進行實質性的監管， 確保預售款項的專項使用和工程款項的充分供給，最大限度地保障工程款項不人為地流失。

四、結語

我國商品房銷售制度中關于預售法律制度的構建，是基于房地產市場化早期房地產行業幼稚和開發商資金鏈脆弱而進行的制度傾斜，是過渡時期的特殊做法。從本文對其實施現狀的分析來看，商品房預售制度存在大量需要完善的地方。從均衡與和諧的價值理性角度來看，商品房預售制度與我國當前的依法治國相違背。因此我們應大力完善商品房預售制度，營造法治房地產市場。

參考文獻：

①②符啟林.商品房預售法律制度研究.中國政法大學出版社，2002：40.42

③雷蘭.商品房預售法律問題研究[M].知識產權出版社，2007：57.

④肖元真，鄭榮德，王嘉瑜.我國取消商品房預售制度的政策預期和實施前景[J].金融與經濟，2006（1）：24.