基于系統動力學的西安市商品住宅需求拓展分析

楊茂盛，趙青

（西安建筑科技大學管理學院，陜西西安710055）

基于系統動力學的西安市商品住宅需求拓展分析

楊茂盛，趙青

（西安建筑科技大學管理學院，陜西西安710055）

近年來，西安市房地產發展逐漸出現了房屋積壓、空置、供過于求等問題。為解決西安市商品住宅“去庫存”的問題，本文在《西安市統計年鑒》中搜集2005—2014年間商品住宅開發與銷售面積基礎上，利用系統動力學仿真模型分析商品住宅需求系統的內在機理，結合可拓理論中菱形思維模式找到解決“去庫存”的主要途徑。

系統動力學；商品住宅需求；菱形思維

一、引言

隨著城市化發展的進程，西安市人口數量逐年增加，住房需求量逐年增加。所謂商品住宅即是由房地產企業建設然后銷售給消費者作為居住使用的房屋。近年來，西安市商品住宅銷售面積呈現較為平穩的發展態勢（如圖1），但仍然存在房屋積壓現象見表1。西安市政府為保證房地產業均衡發展，開發商合理投資，需要對現有房地產市場供需做出分析，以此作為制定均衡房地產市場政策的依據。

圖1 2005—2014年西安市商品住宅銷售量

圖1 顯示隨著商品住宅開發面積和年份推移商品住宅銷售趨勢良好，加大商品住宅需求量和適當的減少商品住宅開發面積可幫助房地產市場消化“庫存”，維持房地產市場平衡和供需平衡。

表1中數據和圖1中商品住宅開發面積與商品住宅銷售面積兩條趨勢線之間逐步增大的差距可以看到商品住宅開發面積遠大于商品住宅銷售面積，存在明顯的商品住宅庫存積壓以及供過于求現象。

二、商品住宅需求影響因素分析

住宅需求是滿足居民生活和發展的基本要求。住宅需求主要取決于人們對住宅的滿足程度。常住人口需求，流動人口需求以及遷徙人口需求是從需求對象劃分；結婚購房、投資性購房、改善性住房、其他原因購房是從住房用途劃分；現實需求和潛在需求從市場角度劃分；消費需求和投資需求從需求角度劃分；主動需求和被動需求從產生動因劃分。國內學者認為銷售面積從側面反映了住宅需求量。

本文認為影響西安市商品住宅需求主要有以下幾方面。

1、城鎮化因素

城鎮化是影響西安市“十三五”發展規劃的主要因素。實踐證明，西安市城鎮化對商品住房需求具有長期穩定的拉動效應。城鎮化對商品住宅有特殊的影響效果，既直接通過傳遞效應拉動房地產市場，又間接通過波及效應和開發效應拉動房地產市場。

2、西安市人口總數

人口是西安市發展的主要因素，也是西安市商品住宅需求的主要對象。遷入人數和出生人數增加商品住宅需求，相反，遷出人口和死亡人口減少商品住宅需求。同時，人口老齡化在住房需求上有一定的阻礙作用。

3、西安市GDP

西安市房地產發展狀況與西安市GDP息息相關。西安市GDP越高，消費者對生活品質要求隨之提高，包括改善現有住宅的質量，從而增加住宅需求量。反過來，商品住宅需求增加，刺激房地產的發展，促進國內生產總值的增加。總的來說，西安市品住宅需求量與西安市GDP呈正相關關系。

4、西安市人均可支配收入

西安市人均可支配收入體現居民的實際購買力，決定商品住宅需求量。越高的人均可支配收入代表越強的購買力，增加商品住宅的需求量。

5、西安市商品住宅價格

商品住宅價格是由市場決定的，由供給和需求相互影響達到均衡的結果。西安市商品住宅同樣具有消費品的屬性，按照市場規律，商品住宅的價格上下波動。商品住宅價格與商品住宅需求呈負相關關系。

6、銀行貸款利率

銀行貸款利率的調整是國家宏觀經濟調控政策的一種。現如今，消費者買房主要靠貸款，當銀行貸款利率提高，消費者貸款的意愿下降，住宅需求量相應減少；同時開發商貸款意愿下降致使市場上供給相應減少，根據需求供給曲線發現供給減少，價格上升，需求量下降。

表1 2005—2014年西安市商品住宅投資開發及銷售概況（單位：萬平方米）

三、系統因果關系圖

上述分析了影響西安市商品住宅需求的主要因素以及各因素對商品住宅需求量的影響情況。本文依據要解決的問題及對整個系統的動態分析描述住宅需求系統的變化，將商品住宅需求系統各影響因素間的因果關系如圖2所示。

圖2 西安市商品住宅需求系統因果關系圖

四、商品住宅需求預測的系統動力學模型

從人口和經濟的角度出發建立西安市商品住宅需求系統動力學模型的系統流圖，如圖3所示。建立西安市商品住宅需求系統仿真模型的的關鍵是構建流圖，從流位變量出發來明確輸入量和輸出量，在此基礎上分析系統影響因素及其構成。本文中建立的模型步長是1年，流率對流位變量影響推后1年。

在整個商品住宅需求系統仿真模型中，各變量之間的關系表示為：

水平變量：城市人口=integ（城市人口凈增長）+城市人口初始值

西安市GDP=integ（GDP變化量）+西安市GDP初始值

住房需求量=integ（年新增需求變化量+年實現需求變化量）+住宅需求初始值

輔助變量：年人均GDP=西安市GDP/城市人口

GDP變化量=西安市GDP×GDP增長量

年人均可支配收入=年人均GDP×0.419887+404.06

城市人口凈增長量=城市人口×凈增長率+城市擴張新增人口

城市擴張新增人口=城市化率×西安市GDP

年實現需求變化量=政策房供應量+年銷售實現

年銷售實現=住房需求×銷售比例

供求比=住宅需求/住宅供給

系統仿真模型中常量包括政策系數、凈增長率、GDP增長率、供求比對銷售比例影響因子、銀行貸款利率、城市儲蓄存款、城市化率。

圖3 商品住宅需求系統流圖

五、拓展分析

本文擬采用菱形思維模式分析系統仿真的過程，并分析“去庫存”的路徑，可拓學中有多種思維模式，其中一個就是菱形思維模式，主要包括發散和收斂兩個過程。依據“去庫存”的目標，首先通過菱形思維的第一個過程發散過程，從基元西安市商品住宅需求影響因素出發，結合拓展分析法依據不同的路線發散出多個基元。

經過發散過程得到的分析方案，不是全部都可以達到“去庫存”的目標，需要根據實際應用衡量指標進行評價篩選，得到優度較高的方案。

此方案在城市化下城市人口的增加，增加城市GDP，加上政府的政策補助可減少城市商品住宅的積壓。

六、結論

本文通過《西安市統計年鑒》搜集2005—2014年商品住宅的銷售量、價格以及商品住宅存量。數據顯示，西安商品住宅近幾年的銷售量逐年增長，商品住宅每平米價格隨之平穩增長。調查數據仍顯示出存量商品住宅存量大于商品住宅需求量，存在明顯的積壓問題。本文在分析西安市商品住宅需求影響因素的基礎上建立系統仿真模型，明確表達各影響因素與商品住宅需求量之間的關系以及各因素之間的影響機制。根據建立的系統仿真模型，結合靈性思維模式，經過發散和收斂兩個過程，探索西安市商品住宅“去庫存”的方案。

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（責任編輯：李桐希）

陜西省教育廳哲學社會科學重點研究基地科研計劃項目，陜西省房地產業項目質量評估可拓研究，編號：16JZ039。